2008年上半年郑州房地产市场分析报告Word格式.doc

1、商业用房的投放比重略有下降（2007年商业用房占总投放的比例为12.41%），办公用房的比重有所上升（2007年办公用房占总投放的比例为5.13%）。从图3与图4中的数据对比上看，在目前的房地产市场状况下，住宅的需求影响相对较小，相应地办公用房等投资型房产受影响较重，市场压力较大。表1：08年上半年郑州商品房成交情况月份区域产品类别销售套数（套）销售面积（）已售均价（元/）销售总价（亿元）套均总价（万元/套）套均面积（/套）08年1月全市住宅3747380990377114.3738.34101.68办公2304099758862.41104.92178.25商业3804959584534.1

2、9110.32130.5108年2月182919118238367.3340.10104.5350763564190.4998.02152.701282080486891.81141.22162.5308年3月3439367271404814.8743.23106.801102753654091.49135.40250.333665823090715.28144.32159.1008年4月4530478644379818.1840.13105.661051264463540.8076.51120.423053787981653.09101.40124.1908年5月67107061883905

3、27.5841.10105.241695673136372.06122.09335.692854901087244.28150.02171.9608年6月4726436752438619.1640.5392.411873607864582.33124.59192.937016134881084.9770.9687.51合计2799730195144460.76134.6948.11107.852、商品房销售均价情况总体而言，商品房销售均价始终保持一个上涨的趋势，从2007年“9.27”新政施行以来的10月份商品房均价4153元/，上涨到08年6月份的4898元/，涨幅为17.84%，平均每月上

4、涨2.23%。08年上半年郑州商品房销售均价4460.76元/（见表1）。从区域的销售均价上看（见图6），金水区以4868.08元/的均价位居各区榜首，其次为管城区、二七区、郑东新区。二、各类商品房市场情况分析1、商品住宅投放与销售分析表2：08年上半年郑州商品住宅预售与销售情况预售面积（）套均面积78930839742444251356827345973547015931274122498125610273962.45101.4840.6208年上半年全市累计投放商品住宅312.74万平方米（见表2），同比下降了28.87%，环比下降了34.91%，市场投放大幅下降说明开发商对市场预期的不看

5、好；08年上半年全市累计销售商品住宅256.10万平方米，同比下降了33.81%，环比下降了42.52%；商品住宅累计销售2.5万套，同比下降了28.70%，环比下降了44.16%；截至2007年末商品住宅余房87.73万平方米，可知08年上半年商品住宅的供求比为：0.64，市场竞争压力较重；商品住宅整体市场均价3962.45元/，同比上涨了19.75%，环比上涨了5.28%；1-6月商品住宅均价涨幅16.31%，月均上涨2.72%；商品住宅成交总金额101.48亿元，同比下降了20.74%，环比下降了39.48%。商品住宅的成交金额占08年上半年郑州商品房成交总金额的75.34%；商品住宅成

6、交套均总价40.62万元/套，同比上涨4.08万元/套，环比上涨3.14万元/套，房价的继续上涨，套均总价逐渐加大；商品住宅成交套均面积102.52/套，同比减少7.91/套，环比增大2.93平方米/套，户型面积需求有加大的趋势，小户型需求不旺。商品住宅月均投放面积52.12万平方米月均销售面积42.69万平方米月均成交套数4164套从图8、图9中可以看出，无论是投放量还是销售量，金水区无疑是处于主导地位的；交通、环境等综合配套较好的郑东新区、金水区受众程度要远高于其他区域，成为客户置业的热点区域；二七区与中原区商品住宅的供求比分别为1：0.56和1：0.60，略显过剩；从图10中投放面积与销

7、售面积的对比来看，郑东新区、管城区商品住宅的投放相对于销售略显不足，供不应求。从08年上半年商品住宅的价格走势上看（见图11），上半年商品住宅销售均价上涨了16.31%（商品房销售均价上涨10.32%），平均每月上涨2.72%，月均上涨高于商品房上涨1个百分点，住房的刚性需求拉动商品住宅价格的上涨。08年上半年郑州商品房成交均价3962.45元/（见表2），从图11中可以看出08年上半年中有4个月销售均价低于平均值，6月份销售均价大幅上涨拉升整体均价，图12为08年上半年销售均价环比上涨趋势，不难看出第一季度商品住宅价格缓慢上涨，第二季度有所回落后大幅上扬，6月销售均价环比涨幅更是达到了上半年

8、最高的最高点12.32%。结合图11、图12虽然4月份销售均价环比下降，但绝对值依然高于上半年销售均价最低的1月份27元/，说明商品住宅的销售均价始终处于上升的趋势，而且第二季度涨幅明显高于第一季度，在目前商品住宅主要的投放和销售区域金水区、郑东新区投放不足需求旺盛的市场状况下，商品住宅的销售价格依然会继续上扬，但涨幅可能会放缓。从图13中可以看出，管城区商品住宅销售均价高于郑州其他区域，郑东新区高于中原区在六区中排名第五，二七区商品住宅的销售均价与平均值接近，金水区与管城区销售均价高于平均值。从销售量上看（见图14、图15），管城区销量最少，这与其销售均价高、投放量少有直接的关系；金水区无论

9、从量上还是价格上都居于前列；郑东新区从投放和销售的对比上看，区域的商品住宅的供求比为1：1.07，供不应求，但其销售均价低于全市的平均值，在六区中居第五位其主要原因是区域内定向开发、经济适用房等拉低整体均价而掩盖了真实的市场价值。2、办公用房投放与销售分析表3：08年上半年郑州办公用房预售与销售情况预售面积（）销售套数（套）销售面积已售均价（元/）销售总价（亿元）套均总价（万元/套）（/套）16114049339871693691378511816215279.89.59112.68办公用房月均投放面积6.15万平方米月均销售面积3.03万平方米月均成交套数141套08年上半年郑州办公用房累计投放36.91万平方米，同比增长85.04%，环比下降了2.25%；08年上半年办公用房累计成交18.16万平方米，同比增长了16.82%，环比下降了42.67%，从数据上看主要原因是2007年办公用房成交集中在下半年（占全年成交的67.08%），造成