物业维修资金的使用与现状Word文件下载.docx

1、维修资金的筹集、使用情况应当公布。第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。 物业管理条例第七条

2、业主在物业管理活动中，履行下列义务：（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；第十一条 下列事项由业主共同决定：（五）筹集和使用专项维修资金；第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。住宅专项维修资金管理办法建设部财政部令2007165号第二条第二款 本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后

3、的维修和更新、改造的资金。第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。维修资金的使用范围维修资金专项用于物业共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。保修期内的维修责任按照国家有关规定执行。物业维修资金使用的时间节点保修期满使用范围见：本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅

4、业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。南京市维修资金的使用程序一、立项、制定维修资金使用建议1、物业服务企业根据日常维护情况或业主报修情况立项。2、报小区业主委员会审批。（无业委会的小区由客服中心直接立项）。3、组织相关人员对需维修项目进行现场查看，属于维修资金使用范围的，就维修方案、施工队伍选择、是否聘请现场监理、工程验收等问题充分论证后制定维修资金使用建议二、选择施工单位和报价1、通过招标、邀标或指定维修单位的方式选择施工单位；2、请业委会确定维修报

5、价（无业委会的由物业公司或社区主管部门确定）三、领取使用申请表征询意见表1、客服中心将维修资金使用建议和施工单位按定额标准编制规范的工程预算书报给市物业办资金科审核 。（通过招标方式选择施工单位的，需提供相关证明）经市物业办资金科审核通过后，领取南京市物业维修资金使用申请表、 和维修资金申请使用征询意见表在小区公示并请相关业主按自己意愿签字确认。注：（根据物权法规定：维修资金使用应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主的同意）四、签订施工合同1、将以上资料报南京市物业办资金科初审通过后，业委会（或物业服务企业）与相关施工单位签订施工合同（签订施工合同的注意事项：

6、施工时间和施工周期、安全责任、水、电费用、施工人员管理、施工标识、验收条件和标准、付款方式、付款时间、质保期、违约责任）。五、签订审计协议 客服中心备好相关施工合同、施工预算和维修资金使用建议去市物业办指定的两家工程造价咨询单位中的一家去办理项目审价协议并拿回协议书盖上相应的公章。（审计的具体工作将在施工完成后实施）。 注：对维修工程符合下列情况之一的，应按规定委托工程造价咨询单位进行项目审价：维修项目涉及整个物管区域的；单项维修费用超过8000元的；一次性使用维修资金总额超过15000元的项目（详见宁房物2006189号） 审计费用的收取标准：按决算报告的1.2 收取，如不足600元的，按6

7、00元收取。六、领取公示表 客服中心备齐、准备好：（签字达标的）维修资金申请使用征询意见表、xx施工合同、xx施工预算书、xx审计协议书、维修资金使用建议到市物业办资金科审核并领取相应的公示表。（由物业管理单位申请时，需带上当地街道物业服务中心出具无业主委会证明和项目由我们托管的证明）七、公示维修资金使用建议、征询意见表、工程预算书（公示资料及公示现场情况用相机拍照后存档）。维修费用五万元以下的拍照后用A4纸打印并盖业委会和申请单位公章连同相关资料一起报市政务服务中心。 维修费用五万元以上的自公示之日报市房产局物业办请其来现场拍照核实。八、交件 物业服务企业在公示期满后，由经办人携带南京市民卡

8、将以上材料准备齐全后至南京市政服务中心A207号窗口交件。九、审核与拨70%款交件后物业办将在5个工作日内审核完毕并按核定预算经费的70%预拨费用。（如果审核中：指发短信和电话核对有业主提出异议，市政务服务中心将通知经办人前去领取核对信息表并拿回请申办单位再次核实、确认上述情况）重要提醒：有些没交维修资金的业主虽然理论上按面积分摊了费用，但物业办实际拨款时是剔除这些未交费户面积的相应分摊费用的，实际划款会少于预拨款的。这些户的费用需要客服中心上门按实收取现金给施工方，各使用维修资金的项目要特别注意此情况的实际操作，以免后期不能按合同付款造成自己的违约责任！业主交维修资金的实际情况，是可以到市物

9、业办资金科去查询的。十、施工70%预拨款到账后，业委会（或客服中心）按合同约定划拨维修资金相应费用给（各）施工方，（各）施工方按合同约定进场施工。十一、竣工验收和竣工审计工程完工后，由业委会、物业公司组织验收，审计单位进行竣工审计核查，实际工作中以物业公司验收为主。重点关注：功能查验：恢复原有的使用功能。 安全查验：无安全隐患存在。 质量查验：采用观感检查、测量检查、抽样检查和比对检查的方法，检查有无质量缺陷。 （审计单位只是查验、复核工作量，最终出审计报告，因此质量和使用功能把关主要还是在物业公司） 十二、结尾款 工程竣工和审计后，由申请单位凭以下资料办理工程余额划拨手续（市政务服务中心于5

10、个工作日内审核完毕）： 1、维修和更新、改造工程验收报告； 2、维修工程项目费用结算发票（含复印件） 3、工程项目经过审价需提供工程决（结）算审计报 告和发票（含复印件） 维修资金应急使用以电梯为例进行说明。电梯发生故障停运后，客服中心立即找维保单位检查和报价，得到维保单位的故障诊断报告和报价单后，可以同时开展两项工作，一是凭诊断报告和报价单向南京市物业办报告，要求使用维修资金进行维修；二是向电梯受益业主发生告知和让业签字同意使用维修资金进行维修。告知是指通告本次电梯损坏的故障情况和将产生的维修费用数额，费用来源是要使用维修资金进行维修，为加快维修进度，保障居民生活，物业公司将先安排抢修，恢复

11、运行，使用维修资金的程序后补。签字的目的是让受益业主明白费用来源和业主确实愿意尽快抢修（这是第一次业主签字，要达到两个2/3以上）。此时我们在业主签字通过两个2/3之后，物业公司先垫资实施维修。修复后，客服中心还要第二次找业主进行签字，让业主对电梯修复的工作予以认可，仍然是要两个2/3以上的业主签字认可，凭这些资料再补办普通流程所需要的各个过程还有一种维修资金的应急使用方式，从合同里进行约定。当公司与业委会之间签订物业托管服务合同时，在合同中约定针对消防、电梯、配电、供水等对居民生活产生重大影响的公共设施设备，在发生突发事件时，物业公司可以立即使用维修资金。南京市物业办也是鼓励采用这种方式的。

12、采用这种方式，在签合同时，合同向业主公示，并要得到业主大会的同意，一旦签约，表明两个2/3以上的业主都同意。这样在合同期内，遇到消防、电梯、配电、供水等公共设施设备发生突发事件时，物业公司在操作上无需再进行两个2/3业主的同意，直接可以使用维修资金。在合同期内，签订补充协议，将应急使用维修资金的方式纳入进去，一旦补充协议签署下来，与合同的效力相同。对于还未成立业委会的小区，客服中心可以自己组织全体业主针对消防、电梯、配电、供水等对居民生活产生重大影响的公共设施设备（房产局允许专项维修资金紧急使用的项目），表决并授权给管理单位在发生突发事件时可以紧急使用专项维修资金，同期还可以将小区维修资金（最

13、多70%）转存增益的方案一并请全体业主表决，授权期限最好到小区业委会成立为止。专项维修资金使用现存问题一、物业服务企业责任心不足现状：许多小区已经成立了业委会，但许多物业服务企业却没去努力将所管理小区的维修资金合理运作起来，也没主动帮助将业主的维修资金合理定存保值增值，业主是群龙无首不专业或不知如何操办，而物业服务企业是专业服务公司，如果没这个意识就显得责任感有点缺失了。二、职能部门指导不够维修资金使用这几年来确实是越来越方便了，但在具体政策宣传和使用指导上相关职能部门做的还有所欠缺，使得许多单位和经办的个人认为维修资金使用很困难。相应配套政策法规相对滞后造成有些问题不能及时得以解决。这些需要相关职能部门切实为广大业主和具体操作人员着想，拿出一套真正可按图执行的流程来给大家。三、业委会对相关物业的法律法规了解不够现在许多小区的业委会委员对物业方面的法律法规了解不够，从而造成许多维修工作进展不顺利或把关不严现象。没能做好定期公布维修资金财务情况也使大家对维修资金使用、运营、定投保值不了解从而造成不关心。四、没有成立业委会的小区使用维修资金，存在一定的双方面的监管风险。五、30%的维修资金触发底线对没有业委会的小区来说是个大问题，因为缺乏执行主体（未成立业主大会）物业管理企业充当执行主体易混