房地产营销操盘心得Word文件下载.docx

1、3地块交通条件调查 地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 项目对外水、陆、空交通状况 地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。4周边市政配套设施调查 购物场所 文化教育 医疗卫生 金融服务 邮政服务 娱乐、餐饮、运动 生活服务 游乐休憩设施 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 历史人文区位影响 。二、区域市场现状及其趋势1宏观经济运行情况2三亚房地产市场概况及政府相关的政策法规3三亚房地产市场总体供求现状4三亚商品住宅市场板块的化分及其差异5三亚商品住宅平均价格走势及市场价值发现6三亚商品住宅客户构成及购买实态分析三、土地SWOT分析1项目地块的优势2项目地块的劣势3项目地块的机

2、会点4项目地块的威胁及困难点四、项目市场地位1类比竞争楼盘调研2项目定位： a市场定位（区域定位、主力客户群定位）b功能定位 c建筑风格定位五、项目类比可实现价值分析a选择可类比项目b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重c分析可类比项目价值实现的要素的对比值d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价类比土地价值决定因素 a类比土地价值：地段资源差异 市政交通及直入交通的便利性的差异 项目周边环境的差异，包括 周边自然和绿化景观的差异 教育、人文景观的差异 各种污染程度的差异 周边社区素质的差异 周边市政配套便利性的差异 b项目

3、可提升价值判断建筑风格和立面的设计、材质单体户型设计建筑空间布局和环艺设计小区配套和物业管理形象包装和营销策划发展商品牌和实力c价值实现的经济因素经济因素政策因素2项目可实现价值分析类比楼盘分析与评价项目价值类比分析a价值提升和实现要素对比分析 b项目类比价值计算六、项目定价模拟1均价的确定 2项目中具体单位的定价模拟七、项目投入产出分析1项目经济技术指标模拟项目总体经济技术指标 首期经济技术指标 2项目受期成本模拟 成本模拟表及其说明 3项目收益部分模拟销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表利润模拟及说明a模拟说明 b利润模拟表敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响 b销售价格变动时对利

4、润的影响八、投资风险分析及其规避方式提示 1项目风险性评价价值提升及其实现的风险性a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值b项目形象包装和营销推广是否成功2资金运用的风险性减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼3经济政策风险国际国内宏观经济形势的变化国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设九、开发节奏建议1影响项目开发节奏的基本因素政策法规因素 地块状况因素发展商操作水平因素 自己投放量及资金回收要求销售策略、销售政策及价格控制因素 市场供求因素上市时间要求2项目

5、开发节奏及结果预测项目开发步骤项目投入产出评估结论第二部分项目规划设计策划 通过完整科学的投资可行性分析研究，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，项目规划设计策划是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。项目规划设计策划的具体内容一、总体规划1项目地块概述项目所属区域现状 项目临界四周状况 项目地貌状况2项目地块情况分析初步规划及设想影响项目总体规划的不可变的经济技术因素土地SWOT分析在

6、总体规划上的利用或规避市场定位下的主要经济指标参数3建筑空间布局总体平面规划及其说明 功能分区示意及说明4道路系统布局地块周边交通环境示意a地块周边基本路网 b道路建设及未来发展状况项目道路设置及其说明a主要出入口设置 b主要干道设置c车辆分流情况说明 d停车场布置5绿化系统布局地块周边景观环境示意a地块周边历史、人文景观综合描述b市政规划布局及未来发展方向项目环艺规划及说明a绿化景观系统分析 b主要公共场所的环艺设计6公建与配套系统周边市政配套设施调查配套功能配置及安排公共建筑外立面设计提示a会所外立面设计提示 b营销中心外立面设计提示c物业管理、办公室等建筑外立面设计提示d其它公建（如巴士

7、站、围墙）外立面设计提示公共建筑平面设计提示公共建筑风格设计的特别提示公共建筑外部环境概念设计7分期开发分期开发思路 首期开发思路8分组团开发强度二、建筑风格定位、色彩计划1总体建筑风格及色彩计划总体建筑风格的构思 建筑色彩计划2建筑单体外立面设计提示商品住宅房外立面设计提示a多层、小高层、高层外立面设计提示b不同户型的别墅外立面设计提示c针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示d其它特殊设计提示商业建筑风格设计提示三、主力户型选择1三亚同类楼盘户型比较2业态分析及项目户型配置比例3主力户型设计提示4商业物业户型设计提示四、室内空间布局装修概念提示1室内空间布局提示2公共空间主题3选择庭院景观

8、提示五、环境规划及艺术风格提示1.周边环境调查和分析2.总体环境规划及艺术风格构想地块已有的自然环境利用 项目人文环境的营造3.各组团环境概念设计组团内绿化及园艺设计 组团内共享空间设计组团内雕塑小品设计提示 组团内椅凳造型设计提示组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示4公共建筑外部环境概念设计主入口环境概念设计 营销中心外部环境概念设计营销示范中心沿途可营造环境概念设计针对本项目的其它公共环境概念设计六、公共家具概念设计提示1周边同类楼盘公共家具摆设营销中心大堂管理办公室2公共家具概念设计提示七、公共装饰材料选择指导1周边同类楼盘公共装饰材料比较2公共装饰材料选择指导及装修风格构思3营销示范单

9、位装修概念设计4住宅装修标准提示八、灯光设计及背景音乐指导1灯光设计公共建筑外立面灯光设计 公共绿化绿地灯光设计道路系统灯光设计 室内灯光灯饰设计2背景音乐指导广场音乐布置 室内背景音乐布置九、小区未来生活方式的指导1建筑规划组团评价2营造和引导未来生活方式住户特征描述 社区文化规划与设计第三部分项目质量工期策划近几年来，房地产市场买卖双方纠纷不断，已成投诉热点。房屋滴漏、墙皮裂缝现象经常出现；所购期房交付时与合同承诺的条件不符，拖延楼宇交付使用日期的现象也时有发生；甚至由于质量控制不严引起损害消费者利益的现象，因此，质量工期策划是我们、承建商必须树立的策划观念。质量工期策划的具体内容一、建筑

10、材料选用提示1三亚市场竞争性楼盘建筑材料选用类比2新型建筑装饰材料提示3建筑材料选用提示二、施工工艺流程指引1工程施工规范手册2施工工艺特殊流程提示三、质量控制1项目工程招标投标内容提示2文明施工质量管理内容提示四、工期控制1开发进度提示2施工组织与管理五、造价控制 1建筑成本预算提示2建筑流动资金安排提示六、安全管理1项目现场管理方案2安全施工条例第四部分项目形象策划项目形象策划包括某项目的总体战略形象策划、社区文化形象策划、企业行为形象策划、员工形象策划以及项目视觉形象策划等主要内容。项目视觉形象是指房地产有别于奇特项目的具有良好识别功能的同意视觉表现。其内容主要包括项目视觉识别系统工程核

11、心部分及延展运用部分。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色及标准字体。项目形象策划的具体内容一、项目视觉识别部分系统核心部分1名称 项目名 道路名 建筑名 组团名2标志3标准色4标准字体二、延展及运动部分1工地环境包装视觉 建筑物主体 工地围墙 主路网及参观路线 环境绿化 2营销中心包装设计营销中心室内外展示设计 营销中心功能分区提示营销中心大门横眉设计 营销中心形象墙设计台面标牌 展板设计营销中心导视牌 销售人员服装设计提示销售用品系列设计 示范单位导视牌示范单位样板房说明牌 3公司及物业管理系统包装设计第五部分项目营销推广策划 对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策是很

12、有必要的。项目营销推广策划提供关于某项目营销推广的未来方案，以未来的市场趋势为背景，以企业发展目标为基础设计的营销推广措施，其内容是在项目投资分析的基础上进一步对项目强、弱进行分析，并得出正确的处理方法。同时，通过对项目市场定位、价格定位分析，确定项目的正式入市时间，以及采用相应宣传推广策略策划并提出对整个营销推广的效果进行有效监控和评估的方法，以达到预期的营销效果。项目营销推广策划是房地产全程策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。项目营销推广策划的具体内容一、区域市场实态分析1三亚房地产市场总体供求现状2项目周边竞争性楼盘调查项目概况 市场定位 售楼价格销售政策措施 广告推广手法 主要媒体应用及投入频率公关