物业百问百答.docx

1、物业百问百答誉景名居客户服务中心物业服务百问百答一、收费及服务1、 物业管理相关的收费标准？有何依据？答：普通住宅的物业管理费综合服务费标准，由市物价部分会同市物业管理主管部门制定，高标准住宅的物业综合服务费标准，由物业公司与业委会协商确定，向当地房管部门备案（或管理费计收根据物业所在地物价主管部门核定价为准）。根据关于公布市住宅物业管理服务收费政府指导价的通知（东价2004136号）、转发省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知（东价200720号）、印发的通知(东价（201052号）、关于规我市机动车停放保管服务收费管理的通知（东价201034号）等文件精神，誉景名居物业管理相关的收

2、费标准以下：1）管理费的收费标准以销售（建筑）面积2.2元/平方*月；（根据市住宅物业服务收费政府指导价，本小区按照市住宅物业管理服务等级标准执行三级服务标准的物业服务。管理费自交付使用之日起开始计付管理费，以收楼通知书上注明的具体时间为准）2）住宅水费：2.395元/立方米（即1.645元/立方米（含排污费）0.75元/立方米（垃圾处理费）。若有调整按最新标准执行；未抄表到户时由管理处代收）3）住宅电费：0.61元/度（若有调整按最新标准执行）4）车位停车费：月租350元/月5）车位服务费：50元/月（照明、维护、车场清洁卫生等费用）6）车位临时收费：首1小时（含）为免费，超1小时以上6（含

3、）小时以为5元，满6小时以上的每2个小时1元；7）装修保证金：高层、多层住宅（带电梯）： 3000 元/户；商铺：100（含）以下 3000 元/户；100以上 8000 元/户。8）装修垃圾清运费：按国家规定收费标准：一次装修4元/平方，二次装修2元/平方；9）装修施工出入证押金30元，工本费10元，延期工本费5元；2、 物业服务管理费由哪些组成部分？答：根据印发市物价局、市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则的通知(东价201052号)的市物价局、市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则第十四条、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定

4、提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；（3）物业管理区域绿化养护费用；（4）物业管理区域清洁卫生费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（7）办公费用；（8）物业服务企业管理费分摊；（9）物业共用部位、共用设施设备产生的水电费用（不含二次供水加压电费）；（10）物业服务企业固定资产折旧；（11）经业主同意的其它费用。3、管理处提供哪些有偿服务或无偿服务？答：为了更好更便捷地为业主提供服务，小区将制作便民服务手册，有关收费项目和收费标准已列明清楚，若有不明之处欢迎来电咨询。4、收楼时为何要预交三个月的管理费？答

5、：目的是为了确保物业公司各项工作的顺利营运，保证为业主提供优质服务，预防业主长时间外出，而无法及时交纳费用而影响物业公司的正常运行，故入伙时业主须一次性交纳三个月的物业管理费（也称新项目的启动资金）5、为什么要收取维修资金？收费依据是什么？怎样收费？答：1）目的：为了更好地维护本小区的物业，确保小区共用部位、共用设施设备在保修期满后能够得到有效与及时地修缮和更新、改造，并获得相应的资金保障；因此业主应按照相关规定交纳专项维修资金，以使物业能够达到增值、保值及延长物业使用寿命目的。2）收费依据：A、根据中华人民国主席令第六十二号物权法第六章第七十六条、七十九条对专项维修资金筹集及使用的明确规定执

6、行；B、根据国务院2003年9月1日起执行的物业管理条例第二章七条四款之规定：业主应按照国家有关规定交纳专项维修资金，第五十四条规定：住宅物业、住宅小区的非住宅物业或者单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金；C、根据建设部、财政部发布由2008年2月1日起施行的住宅专项维修资金管理办法第十二条规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户；第十三条规定：未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。3）收费标准：根据有关法律、法规的规定以住宅买卖双方签订商品房买卖

7、合同约定中的建筑面积40元/、非住宅建筑面积50元/收取首期专项维修资金。4）资金收取方式：业主收楼时到指定托管银行（银行）进行缴存。5）资金使用：住宅专项维修资金的使用将遵循方便快捷、公开透明，受益人和负担人相一致的原则，在住宅共用部位、共用设施保修期满后开始使用，当对全体业主共有的共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，将有物业管理公司提出住房维修资金使用计划，经业主大会通过后实施，对部分业主共有的共用部位、共用设施设备进行维修和更新改造的，有物业管理企业提出住房专项维修资金使用计划，经专有部分占建筑面积及人数2/3以上的业主通过后方可实施。6）管理与监督：住房专项维修资金的管理将实

8、行统一缴存、委托银行办理专用资金账户、专户存储、按栋设帐、分户核算、专款专用、所有人决策、定期公布、接受政府及业主监督的管理原则，业主缴存的住房专项维修资金属于全体业主所有，严禁挪作他用。7）法律责任：违反物权法、物业管理条例及住房专项维修资金管理方法相关规定，侵占、挪用住房专项维修资金的，将接受市人民政府财政部门及房地产主管部门的依法处理。6、物业管理费是否包括公共水电费分摊？答：根据印发市物价局、市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则的通知(东价201052号)的市物价局、市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则“第十四条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（九）物业共用部

9、位、共用设施设备产生的水电费用（不含二次供水加压电费）”，故物业管理费已包括公共水电费的分推，公共水电费分推是指：园区的道路路灯、楼道照明，二次供水加压，变压器变损（小区公用变压器至住户），水泵、电梯等运行产生使用的电费。7、小区物业管理费从何时计收？答：根据有关物业管理法规规定，物业管理费的收取时间以开发商收楼通知书约定时间开始计收费用。未经综合验收的房屋不能交付使用，业主如果在明知该房屋未经验收即入住的，因该房屋质量方面出现问题而给业主自己造成损失的，业主也应承担相应的责任。但作为物业管理费来说，必须是在该房屋合法交付使用后才能收取。 按照省物业管理条例第二十和二十一条规定，物业竣工后综合

10、验收前属于前期管理，前期管理费用由建设单位负责。未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并应当继续承担物业管理费用。根据省物业管理条例（1998年颁布，现行）第二十条规定：“物业竣工后综合验收前的前期管理及其费用由建设单位负责，建设单位应当依照有关规定签订前期管理守则，并在售房时予以明示。”第二十一条规定：“建设单位必须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并应当继续承担物业管理服务费用。”8、对于售买或赠送的私家花园如何收取管理费？答：管理费的计收是按购房合同约定的建筑面积计算，对于赠送的私家花园，将根据双方签署的合同

11、约定（最终以房产证标示之建筑面积计算）。私家花园不另外计收管理费，但如果业主要求物业公司对其花园提供服务的，将按有偿服务形式另外收费。9、房屋的免费保修年限？答：详见住宅质量保证书的容。二、配套设施设备1、室有哪些配套设施？答：1）配套：水表、电表、天燃气表、强电箱、弱电箱、接口、宽带接口、光纤到户。2）智能系统：可视对讲、紧急按钮、燃气感应器、家庭安全报警2、如何申请开通可视对讲？是否收取开通费？保修期限？答：业主在装修验收合格之后，向管理处提出开通申请，由管理处负责登记、预约上门免费开通，保修期限为一年。3、 如何开通天燃气？怎样收费？燃气表的使用年限？答：由于天燃气直接由市新奥燃气公司提

12、供各项服务，故各项服务工作开直接致电燃气热线：95158咨询、办理业务。4、 如何开通水电？水电表的保质年限？入住后水电表坏了更换是否收费？答：1）开通水：业主收楼后可以亲临或致电客户服务中心办理开通手续。开通电：小区业主申请用电均需到供电公司窗口申请（为了方便客户，客户服务中心即可办理代收资料报送工作），业主携带的资料包括原件及复印件、产权证明文件（购房合同书、房产证或物业公司证明）及提供农村商业银行（农村信用社）、工商银行或建设银行卡（储蓄卡）、开户人原件及复印件，供电公司收到申请后三个工作日将派人前来安装电表，不去申请则不予安装。2）水电表的保质年限为1年。3）入住后水电表坏了在保修期免

13、费更换，在保修期外收费更换或业主自行购买更换。5、宽带、有线电视如何开通？答：、宽带、有线电视由业主自行申报开通。6、 水、电、天然气起止码如何起计？答：交房时物业公司、开发商、业主三方到屋对房屋及各类设施、设备进行验收时会当面抄录水、电、燃气的起码，并交业主签字认可。7、 小区提供哪些娱乐设施和场所？答：为给小区业主提供舒适、舒心、健康的生活环境，配套有游泳池、棋牌室、咖啡厅、儿童游乐场、等。三、管理服务1、物业管理提供哪些服务？答：1）工程管理：主要是对物业及配套设备、设施的管理（包括供水、供电、供气、通讯、照明、排水、排污、排气以及其他公用休闲设施等）的维修、养护、管理，确保这些设备设施

14、处于良好的运行状态。 2）秩序维护：通过门卫、巡逻、电视监控等为防盗、放破坏、防意外灾害事故以及防止其他行为而开展的一系列秩序维护工作，从而排除各种干扰，解除用户的后顾之忧。协助公安部门维护物业管理区域的公共秩序、进行安全防。3）消防安全：物业管理企业的每一个员工都成为义务消防员。通过贯彻“预防为主，防消结合”原则，认真做好消防日常管理、消防设备管理、消防演习和防火知识宣传及火警应急处理等，达到预防火灾发生、对火灾隐患进行整改、最大限度地减少损失、确保业主和住户的安全为目的。4）环境卫生：保洁员定时收集和清运垃圾废物，经常打扫卫生、清洗地面等，确保物业区域的公共地方和公用设施卫生、整洁。5）园

15、艺绿化：主要包括道路绿化、公共地方绿化、公共设施绿化等，通过对花草树木的设计、培植与养护，为住户提供清新怡人、树绿花香的生活环境。6）车辆管理：统一物业区域的车辆停放，保持辖区的道路、过道等通畅，确保用户车辆安全、避免损坏。7）社区文化建设：定期举办社区文化活动主要是为了小区业主的文化生活，加强业主与公司、业主与业主之间的联络、营造和谐、健康的社区氛围。往后的管理工作容易取得业主对管理工作的理解和支持。同时亦可巩固光产的品牌形象，为以后开发打下坚实基础。8）其他服务：物业装饰、装修的管理服务；物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案的保管。四、业主收楼答疑？1、谁是真正的业主？业主和住户的区别在哪里？答：物业管理条例第六条明确指出，房屋的所有权人为业主。即只有拥有物业的所有权的人（房屋的产权拥有者）才是真正的业主，而租户包括业主的亲友均不能称为业主。住户是指该房的居住人或使用人称为住户，住户对房屋只有居住权，无权售卖。2、如何办理收楼手续？需携带什么资料？答：业主至收到物业交付使用通知书起，以收楼通知书上的收楼时间为准，携带业主原件及复件、两一寸彩色照片、收楼通知书到物业客户中心办理收楼手续。3、如果业主本人没有时间，可否委托家