小区管理工作方案Word格式.docx

1、建立完善的人才管理制度和激励机制，且奖惩并施，以做到人尽其才，才尽其用，最大限度地发挥人才效能。1、 督查机制为全面落实物业管理的各项工作任务，确保各项服务质量到位，服务中心对各项工作进行检查、监督、考核、指导。每次督查都有侧重点，从督查事深入到督查人。找准薄弱环节，善于发现问题，分析原因，提出整改或处理意见，并帮助当事人做好对其的教育整改工作，也作为对有关人员平时工作考核的客观依据。每月坚持平时督查与集中督查相结合，除深入认真检查现场、查看台帐外，还广泛听取业主、员工意见。2、 激励机制企业要想保持长久的活力，就要有良好的奖励机制，鼓励员工奋发向上、努力工作；通过致力于开展企业文化建设，加强

2、上下级和同事之间的沟通和交流，培养团队精神，增强团队意识和集体的凝聚力。坚持精神激励和物资激励双管齐下的员工激励原则。鼓励每位员工都成为各自岗位上的专家能手，实施竞争上岗，给每一位员工搭建充分发展的平台，让一线的优秀员工能有机会脱颖而出。最终形成员工能上能下，职位能升能降、待遇能高能低的员工管理良性机制，真正盘活人力资源。3、 制约机制员工管理中的绩效考核是充分发挥人员素质效能的内在保障。通过实践，制订科学合理的工作服务标准和量化考核标准，并推出一整套突出绩效和综合测评相结合的考核实施方案，使考核起到奖励先进、鞭策后进的作用，同时也使员工有压力感、责任感和紧迫感。建立和健全劳动力与人才的竞争机

3、制，鼓励杰出人才脱颖而出。在保持队伍相对稳定的同时，及时优化队伍结构，结合考核，实行未位淘汰制，有效地提高员工队伍的整体素质。4 各项专业物业管理制度健全的、规范的物业管理规章制度是高质量物业管理的基础与保证。为了实现高标准的管理服务质量，根据小区的实际情况，结合杭州市物业管理的行业法规制定完善的管理规章制度，须制定严格的规范和标准。公众制度 房屋及公共设施使用管理 装修管理规定 治安管理规定消防管理规定 绿化管理规定环境卫生管理规定房屋管理规定出租户管理规定营业房管理规定车辆管理规定犬类管理规定岗位职责管理处主任岗位职责二级财务收费岗位职责客服部人员岗位职责秩序维护员岗位职责秩序维护部领班岗

4、位职责消监控值班人员岗位职责工程部维修员岗位职责保洁员岗位职责考核制度标准主任工作绩效考核办法及细则财务收费工作绩效办法及细则客服部人员工作绩效考核办法及细则秩序维护员工作绩效考核办法及细则秩序维护部领班工作绩效考核办法及细则消监控值班人员工作绩效考核办法及细则工程部维修员工作绩效考核办法及细则保洁员岗位工作绩效考核办法及细则规范手册员工守则人事管理文件及档案管理综合服务规范装修管理服务规范设备管理服务规范公共设施维护和房屋维修服务规范仓库管理员工食堂管理员工宿舍管理小区配套设施服务规范绿化服务规范保洁服务规范安全服务规范车辆管理规范消防服务规范三、公共秩序维护方案和岗位责任安全工作是物业管理

5、工作重中之重的工作，直接影响到公共财产、业主和使用人生命财产的安全。因此，强有力的管理制度，行之有效的操作方案，才能真正让业主在小区里住得安心、舒心。因此在安全管理上是“人防、技防、物防”相结合，来确保小区一方平安。特此根据小区现有设施设备状况制定管理方案：对秩序维护员实行半军事化的管理，制订各项安全管理和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强秩序维护员的工作责任心。加强秩序维护员的素质培训，提高人员的思想素质和业务技能，例如每月一次的秩序维护员思想素质教育培训和安全训练等。1、人员配备：一个班组编制为6人：领班1人，门岗及巡逻4人，监控1人。2、安全员工作时间采用两班制早班 7：00-19：00

6、夜班19：00-7：003、岗位设置：设三个固定岗：东门岗、南门岗、监控岗。固定门岗为24小时开放。巡逻岗，在小区内部巡逻并兼顾外围和消防巡视。监控岗，24小时值班4、各个岗位操作及注意事项固定门岗严格要求自身形象，如服装整齐，整洁统一等，头发不宜过长，无胡须，精神状态饱满，站姿统一规范，动作迅速有力，文明执勤，礼貌用语。严密注视岗位区域周围人员的动态，对可疑人员密切注意，加强岗位防范，以防止非法人员，无关人员进入小区内进行破坏、盗窃活动严格检查进出人员：如有客来访等应有礼貌上前询问：“您好，请问你到哪，有什么需要我们帮忙的吗？”以确定来访人员来意，到达的位置，做好登记，可通知巡逻岗带路指引具

7、体位置。如有装修或安装人员进入时：上前有礼貌地将其拦下询问：“您好，请问到哪一栋哪一家施工？”“请问您办了临时出入证没有？”并检查证件与本人是否相符，时间是否过期（如过期应扣留交于服务中心），与所提供的房号是否一致，无误后方可放行，如未办证件，应向其说明公司的规定，让其去办好出入证；安装人员则实行有效证件登记，依情况而定，放行后，通知巡逻跟进。严格查验外出物品，物品运出小区搬运人必须持有物品放行单，物品放行单上要有业主或使用人的签字，携带外出者的签字，服务中心经办人签字，秩序维护员要核对物品的数量，种类是否相符，经确认无误后方可放行。 巡逻岗严密注视小区内的人员动态，对可疑人员要及时上前询问，

8、了解情况，劝其离开小区，不听劝者要跟近或强制性让其离开小区，防止小区内各种事件的发生维护公共秩序，指挥车辆按规定位置停放，确保车辆停放整齐美观，维护绿化设施，遇有踏踩草坪、攀折树枝的应上前制止，“小区是我家，环境绿化靠大家来维护保养”为小区内营造一个良好的生活气氛。检查设施设备是否有损坏，无法使用应及时登记向上汇报，进行整修更换，为今后的工作提供良好的基础。提高防范意识，巡逻时加强对一侧围墙的巡视，尤其在夜晚更要加强巡逻力度，把此地作为重点巡逻部位。加强楼层的巡逻，对楼层楼道里的环境卫生起到监督作用，发现问题要及时登记向保洁人员反映，及时做好清理工作。加强楼底自行车库巡逻。如有住户、业主门窗未

9、关好，及时通知业主、住户关好门窗。防止盗窃事件的发生。时刻保证所有单元门是关闭的，巡逻期间应及时随手关门。地下车库无关人员不可长时间逗留。以防窃贼混入小区，在车库内实施破坏活动，尽可能将一切可能发生的不良事件消灭在萌芽状态。了解、掌握业主、住户的车牌号、车位位置、车位号等情况及业主、使用人每天进出时间的生活规律，从而防止车辆被盗事件发生。在车库巡逻时，密切注意车辆是否有刮伤现象，了解车况，是否是在车库内被刮伤，并要及时向上级汇报具体情况，并做好记录。严格执行巡更点到制度，确保巡逻质量。监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。领班对各个岗位执勤情况要准确掌握，不断进行

10、不定时的抽查。做好队员之间的统筹协调工作，使本班工作能够得到整体性更好的发挥。熟练掌握、了解操作各个安保设施设备运行的原理。对各个岗位执勤操作规范要熟、巧、精。配合好各个岗位完成各项任务。对处理突发事件的应急方案了如指掌。不光自己能正确及时处理好各类事件，还要带领、培养队员处理事件的能力，增强队员处理突发事件的能力。根据各种突发事件制定相对处理措施方案，结合实际情况进行演练，让队员提高处突能力，增加防范意识，减少突发事件给业主带来的损失。四、小区道路的车辆行使、外来车辆通行管理和车辆停放管理方案。小区业主的自备汽车，秩序维护部必须登记造册，建立台帐颁发有关准予进出、停放的许可证，车主进出必须自

11、觉接受检查，服从管理。1、小区车辆必须停放在规定的区块之内，不得影响消防通道和其他通行需要。2、车辆进出小区须限速5公里时速之下，车停后，车主应认真锁好门窗，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品必须随身带走。3、秩序维护人员应主动指点车辆的停放工作，提醒车主注意事项，察看车辆停放时有无擦损痕迹，发现异情，通告车主并在巡查异常情况情况通知单作好记录，并要车主当场签字确认。4、严禁在小区内教练学车，严禁载有化学毒性易燃易爆的货车进入小区。5、大型货车原则上禁止驶入小区，确需进入小区，在自觉接受查验的情况下，换卡调证后方能驶入。否则，保安人员有权禁其入内，并要作好登记记录。6、任何车辆不得在小区内损

12、坏消防栓等设施设备，若有发生，照价赔偿。7、摩托车、助动车按照小区物业管理规定，按指定地点，排列有序，认真停放。8、外来人员自行车、助动车按指定地点集中停放，严禁乱停乱放。五、防止火灾的管理方案为了证公共财产和广大业主（住户）的生命财产安全，根据仁苑实际情况和中华人民共和国消防法及有关消防法律法规，贯彻“预防为主，防消结合”的方针，制定本方案。1、建立小区消防组织，经理为消防第一责任人，秩序维护部领班为消防专管员，全体员工为义务消防员。其职责是：1.1贯彻执行消防法规和上级有关消防规定，开展防火宣传，普及消防知识，逐级落实消防责任制；1.2检查消防安全工作，纠正消防违章，整改火灾隐患；1.3根

13、据各住宅楼、地下车库等物业的具体情况，制定消防措施和紧急情况下的疏散方案；1.4接到火灾报警后，迅速启用消防设施进行扑救，同时视灾情向消防部门报警，并协助消防进行扑救和查清火灾原因。2、实行业主（住户）防火责任制，各业主为防火责任人，负责做好各自所属范围内的防火安全工作。3、消防区域内的通道和出入口，必须保持畅通无阻，任何单位和个人不得占用和封堵，严禁在消防通道上停放车辆和堆放物品。4、不得损坏小区内的消防设施设备和器材，要妥善维护楼道、走道和出入口的疏散指示和应急照明设施。5、小区内严禁经营和储存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品，严禁在小区内燃放烟花爆竹。若有特殊情况需要，需

14、在安全管理人员指定地点燃放爆竹。6、小区业主或使用人禁止在小区内使用明火作业，确需动用明火，要经过物业公司审批并指定安全地点和灭火设备等后方可作业。7、若发现有人随意玩火，不按照小区管理和国家相关法律法规，安全管理人员有权进行制止，对不服从管理的人员，将移交相关部门处理，造成后果的承担责任。8、发生火警应立即报告服务中心或拨打火警电话119，采取关闭电源等措施。其他业主（住户）应听从消防救火人员安排，迅速有序地从楼道疏散，切勿惊慌拥挤。六、规范文明饲养宠物（尤其犬类）的管理方案小区内养犬容易引发许多事端，破坏绿化，污染环境，造成邻里纠纷，甚至诉诸法律，故不提倡养犬。如确实需要，请按照市政府有关规定严格执行。为了维护各业主（使用人）的利益，我公司摘录了杭州市限制养犬规定中部分条款结合本小区的实际情况，制订如下管理办法：1、小区内严