花马湖生态文化旅游综合开发区项目工作思路Word下载.doc

1、3规划、建设等部门参与初步设计和方案审批。2012-5至2012-11选址意见书项目核准或备案资料：申请报告、城市规划意见、用地预审意见、环境影响评价、水土保持方案、占用耕地审核、营业执照等。设计任务书投资计划书初步设计方案拆迁安置方案准备项目征地、挂牌、报建办土地使用证：土地出让合同、交费证明等；办规划许可证：申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图；办施工许可证：土地证、规划许可证、招标确定施工图设计公司、施工图审查证明、质量安全监督手续等。 建委（建设局）2012-122013-8建筑设计、图纸审查国土、环保、消防、人防、规划、建设等行政管理部门2013-1

2、2 二、花马湖项目公司前期运作基本内容工作计划节点工作阶段主要工作内容工作部门主 项备注主办部门协办大类小类说 明土地获取阶段土地信息收集地块现状图落实地块具体位置及周边情况控制性规划图项目管理部2012-6规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件区域规划图现场踏勘土地研究对地块现状、村民拆迁房屋数量地质条件、文物等影响开发的因素详细了解需要村委配合市场部周边配套情况熟悉地块周边五公里范围商业、教育、交通现状等情况绘制区域配套图周边发展规划熟悉地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。获取政府单项规划价值初判地块的获取方式、土地各类成本构成土地变性操作与土地所有方进行接触，了解土地出让方

3、式和土地性质，以及土地用途调整如何实现鄂州土地相关政策项目开发建设成本了解道路基础设施、建安成本、政府收费项目和具体情况获取政府部门收费标准表格深判可行性研究报告现状图（土地四至电子文件）规划部门2012-72012-9市场深度调研市场调研报告研究政府相关政策区域市场需求分析客户分析、竞争分析国内外相关项目的成败得失经验教训专业公司合作项目最终定位开发定位报告提炼项目文化内涵对项目定位、客户定位、产品定位等，提出开发策略性建议。管理部成本效益测算：针对多个概念方案进行成本概算、利润率分析及比选进行项目开发的方案设计和成本测算。成 本控制专家顾问开发周期及土地付款方式设置根据土地的开工条件、市场

4、情况，共同制定开发节奏。项目整体规划方案确定上报政府讨论初步方案专家顾问协办部门说明寻找合作资金股东项目招商报告项目市场产品分析及开发组织2013-5项目前景及投资盈利分析明确合作伙伴、洽谈合作方式项目商业合作模式制定项目财务数据财务部合作伙伴确定商谈合作方式、投资回报方式、草拟合同项目部合作方案确定合作细节确定项目引资签署战略合作协议商业计划书行政办股份合作寻求股东合作成立新公司及相关手续办理办理股权合作登记、增资等相关工作工商办理公司注册。行政部挂牌摘牌概念规划方案深化向政府汇报方案获得政府认可项目立项报告花马湖生态文化旅游项目开发建议书区域开发合同花马湖生态文化旅游项目综合开发合同土地成

5、本核算确定土地上限及开发用地面积约定土地底价及BT项目国土部门协商总经理土地挂牌运作协助政府完成红线图、设计要点协助完成征地及拆迁补偿方案国土规划部门协调土地摘牌确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术等运作发改委、国土部门获取土地签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳土地款、契税、交易费等合同条款草拟完善财务部提供资金。法律确权办土地证材料提交土地出让合同和土地出让金、交易费等交费证明提供土地出让合同；财务部提供资金缴纳出让金、交易费。企业投资项目备案办理公司注册、开发资质预审工商、建委委托工程咨询资格机构编制项目申请报告提供相关项目资料向项目备案机关提交申请报告办理规划许可证

6、向规划部门提交规划设计方案规划部门沟通土地拆迁安置方案按照政府标准及村民协商村委、国土等部门核定土地边界核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图国土、规划交费证明缴纳土地费用国土1:500现状地形图规划局测绘部门完成规划项目控制、详规规划部门提供或委托设计分 项办 理土地证土地出让合同 政府确认国土局签署合同成本工程部地籍图国土局提供土地登记申请书国土局申请土地确权证明文件国土局土地权人证明材料申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明提供企业相关证明资料。项目发展报告开发计划： 研发、销售：根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划； 研发、商业：结合市场现状

7、完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议； 工程：按营销计划和工程情况排定工期。项目考核指标初定： 组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求资金流：根据工期制定工程款支付计划； 项目：制订配套费及土地款支付计划。首期项目规划设计设计工作明确产品设计思路根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。设计公司销售公司营销部控制部工程部设计公司初步选择明确设计单位选择标准，了解相关设计院的价格行情。设计公司实地考察制定设计组织计划根据项目规模设计深度设计阶段分解方案组织方案、规

8、划设计院选择与合同签订合同文本审核设计费用审核法律顾问设计任务书与相关技术指标初订制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标；制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提出建议；彩色总平面图方案送规划预审彩色总平面图（含经济指标）负责提供图纸设计部营销策划修建性详规成果提供参考意见详细性规划方案的报建及确定（含配套场站点）报市政府建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐步深化、细化。各部门结合项目实际，从不同角度提出合理建议彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）建筑方案报建图提供报建图纸景观概念方案设计及确定各部门结合项目实际，从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。6