度假区开发项目可研报告Word下载.doc

1、3.1.2地理来源分析 3.1.3游客嗜好分析 3.2限制条件分析 3.2.1季节性、周期性限制因素 3.2.2其他旅游点的存在第四章 旅游产品市场定位 4.1定位原则 4.2开发思路 4.3市场定位第五章 旅游产品设计与功能分区 5.1旅游产品设计 5.2游览线路组织设计第六章 旅游区形象策划与产品营销策略6.1营销策略6.1.1策略6.1.2营销步骤6.1.3目标市场6.2促销宣传6.2.1正确的促销思路6.3.2促销渠道6.3.3促销策划第七章 开发的效益估算 7.1景区建设规模 7.2建设成本费用估算 7.2.1基础设施建设费 7.2.2绿化工程费 7.2.3管理费 7.2.4不可预见

2、费7.3效益分析7.3.1直接效应7.3.2间接经济效益第八章 实施步骤与保障机制 8.1分期实施 8.1.1项目分期 8.1.2各期目标 8.1.3实施步骤 8.2保障机制 8.2.1投资开发方式8.2.2经营管理体制xx旅游度假区旅游项目策划总体方案 受xx的委托，对xx旅游度假区进行旅游开发总体策划。策划的内容包括项目地旅游资源调查与评价、客源市场分析与目标市场定位、旅游产品开发总体构想与定位、旅游产品论证与设计、旅游地形象策划与营销、投资成本估算与效益分析以及分期实施步骤与策略。第一章 项目背景1.1地理位置项目开发地位于xx，地理座标为北纬xx，东经xx。1.2交通条件项目所在地xx

3、县位于xx，境内有xx。公路有xx穿境而过，从县城通往各乡镇的路面都实现了硬化。目前库区与外界的交通联系只有一条机耕道。随着xx对该机耕道的拓宽、平整，该xx发展旅游业的区位交通条件将得到明显改善。1.3市场环境在大力发展旅游业的形势下，xx提出了xx的旅游发展构想，xx提出了大力实施xx战略，加快旅游业发展的若干意见。随着社会劳动率的不断提高和城镇社会经济的迅速发展，城镇居民闲暇时间愈来愈多，外出旅游的客观需求愈来愈强烈，形成了巨大的旅游客源市场。 虽然xx周边地区水体旅游资源比较丰富。但同类型的xx旅游项目则不算太多。开发得比较好的是xx、xx。但针对xx等地的客源市场，本项目开发则有明显

4、的区位优势；xx开发先行一步，正在向市场逐步推销，则是本项目主要的市场竞争对手。1.4产权及机制xx等陆地及其资源产权绝大部分xx人民政府所有，少部分为xx人民政府所有，xx水域资源产权归xx人民政府所有。上述两家单位同属于xx县人民政府领导，关系融洽，便于协调。xx的山林资源一般按现行政策由xx下属xx管理，部分采取了承包方式经营，多数处于自然状态。1.5开发现状目前只有xx、xx和附近居民到xx游泳游览，也有一些摄影爱好者来此拍摄艺术照片；xx上没有人工建筑；xx内只有少量条件简陋的木船或木排供村民往来、樵采和捕鱼，旅游开发尚未起步。1.6优势分析（1）项目地的区位条件是发展当地旅游业的主

5、要优势。特别是项目位置处于xx县城近郊和xx后，可以形成客流、物流的盆地效应，有利于形成旅游客源规模和旅游资本积聚。而项目地本身的资源品质是旅游开发后走内涵式发展的内在因素。（2）立项单位的党政领导，对发展旅游业有高度的认识和积极性。围绕本项目做了大量相关工作，政府主导是本项目取得成功的有效保障。（3）整个项目地理环境处于一个相对封闭的状态。水库由低山丘陵环绕，除了一条机耕道外，没有其他对外机动车道，便于周边环境的整体保护和项目的经营管理，这是项目开发以后不断提高品位的重要条件。1.7困难分析（1）地质地貌条件不是十分优越，在社会上的知名度较低。该水体主要用于本地的水利灌溉，功能比较单一，对其

6、他地区没有什么影响；库区边岸土层不够肥沃，植被种类不够丰富，园林绿化工程难度较大、周期较长。（2）旅游基础设施缺乏。库区目前除了通电和机耕道正在计划拓宽平整以外，电信和无线通讯条件急需改善，否则，将直接影响到该项目的实施。（3）xx经济欠发达，长期以来是以农业和工业为主，第三产业比重较小，旅游业更是新生事物。虽然发展旅游业已经提上了议事日程，但是，在群众中对旅游业的认识还有一定的差距，尤其是对于应该如何发展旅游业，还缺乏必要的科技和人才支撑。第二章 旅游度假区资源调查与分析 2.1.1起伏的地貌xx环周丘陵起伏。库区周边最高峰为xx，海拔xx米。由于构造地层较软，地表风化剥蚀较严重，无陡峭山峰

7、、象形石等观赏景观。但库区四周群山环抱，远山近水，富有层次感。xx沿岸地形迂回曲折，半岛星罗棋布，随水位的变化而相应变化。水面被分割得千姿百态，宛如迷宫，为xx开发提供了良好的条件。项目策划地总容量达xx立方米，有效容量xx万立方米，在xx平方公里的集雨面积内，群山叠翠，林木葱郁，除少量生活污水外几乎没有污染源，使水库保存了清纯洁净的一湖秀水，水体能见度可达3米以上，库区港湾相连，水域富有变化。湖区山水相映，景色迷人，尤如镶嵌在群山中的一块秀玉，每当清晨太阳初升，湖水烁金。黄昏，晚霞如胭脂，为湖面染上一层金色。月夜，静谧得湖面一片银白，微风吹来，摇曳生辉，令游人如痴如醉。xx处于北亚热带，气候

8、温暖湿润，阳光和熙，无霜期长。由于库区森林覆盖率较高，加之水面的温度调节作用，营造了舒爽宜人的小气候，库区空气清新，富含空气负氧离子及植物精气（空气杀菌素），具有较高的空气质量，适宜游客开展娱乐休闲保健度假活动。xx周边xx自古民风纯朴，乡民们的婚嫁、节庆活动丰富而有特色，如xxxxxx，极具地方特色与旅游开发价值。库区四周山水相映，风光旖旎，春夏秋冬景色各异，旅游者到此游览有回归自然之感，仿佛置身于浓墨重彩的山水画之中。（1）项目策划地以自然旅游资源为主，人文旅游资源为辅，组合度良好，旅游可开发性强；（2）远山近水，线条柔美，山水比例恰当，符合黄金分割比，给人以一种秀丽、和谐的美感；（3）人

9、文旅游资源虽然数量不多，级别不高，但也是地方特色，能起到锦上添花的互补作用。（1）本项目地是一个以水体为主，地方特色突出的旅游客体，自然旅游资源要素较为齐全，人文旅游资源相辅相成。（2）库区资源组合度良好，水面区域开阔，富有层次变化，天然质朴，可开发性强，适宜运用中国园林构景手法进行主题性开发，将之建成集观光娱乐、休闲度假、水上竞技为一体的多功能综合性城郊新型水体旅游区。 （3）有良好的自然生态环境，库区青山秀水，绿视率高，基本未受到污染，远山近水，树竹摇曳，田园村舍，阡陌纵横，民风纯朴，具有浓郁的江南农村景色，能对城市游客群体产生较强的吸引力。（4）加大环保力度，视一湖秀水为旅游开发的资源基

10、础，有计划改变湖区植被树种的单调，大量营造观赏林。（5）靠近主要客源地。地方政府重视，项目地基本无社区居民居住，开发投资费用相对较小。 对项目地旅游开发的过程，从逻辑上说，应首先从研究市场的实力开始。市场研究的目的是确定潜在市场并测算其规模，最终使得管理者正确地理解其身处的经营环境。 旅游客源的市场规模可以用以下公式表示： G= M1+ M2/D 其中G：客源市场规模； M1：市场引发力或称出游动机； M2：目的地的吸引力； D：客源发生地与目的地间的距离影响力 所以，首先必须明确该项目的目标市场，再有针对性地研究该市场的出游动机、对该市场而言目的地的吸引力、以及相关的距离影响力。 对经理人员

11、来说，最重要的信息并不一定是潜在市场的总量，而是有必要明确该市场的特点。市场划分好之后，我们就可以把目标确定在那些对我们的产品有效需求的人群身上，然后，旅游休闲度假区的一切设计都应以已确定的这部分人的特殊要求为依据。 市场研究还应分析来自其他旅游目的地及既定商圈内其他同行经营者或潜在替代品生产者的竞争。而这一研究必须在旅游产品生命周期的背景下进行。3.1客源市场定位3.1.1逗留目的分析（1）娱乐休闲：本项目按区域性旅游休闲度假景区规划，其设计容时量为1-2日。主要针对xx双休日娱乐休闲市场。（2）保健：本旅游地可以成为区域性的保健中心，其开展的游泳、钓鱼、水上项目、游园和其他相关项目对xx的

12、相关市场将是十分有竞争力的。 （1）交通时间：一般认为区域性的旅游休闲度假中心的吸引力范围是车行1.5小时的距离。这就决定了旅游圈沿已有交通线延伸的范围。 （2）旅游者的距离知觉：实践中旅游者对距离的心理知觉往往与实际距离是有区别的，其影响因素大概有：交通的方便程度；历史上形成的行政区划；方言等文化特征造成的心理认同感；人民持续性往来的情况；出游者的出游心理压力。3.1.3游客嗜好分析 （1）依据项目地的资源条件及旅游市场需求趋势，本旅游地拟在现有山水自然资源条件的基础上规划开发为以人造、人文、娱乐休闲性的景区。 （2）满足人们娱乐、公务、保健、观光的需求。3.2限制条件分析3.2.1季节性、

13、周期性限制因素 （1）季节性：由于气候的四季更变，季节性是旅游开发必须着重考虑的因素，所以，该旅游项目将不可避免的受到全年性的季节性市场条件影响，根据有关研究可以认为：春季（3-5月）是小旺季；夏季（6-10月）是旺季；秋季（11-12月）是平季；冬季（来年2月）是淡季。 （2）周期性：双休日短途旅游市场的特点就是：周五、周六、周日客人多，其他时间客人少。 （3）假日性：五一、十一、春节的黄金周客人将会大大增加。3.2.2其他旅游点的存在 （1）邻近旅游点：有必要关注的景点包括xx；xx。 （2）竞争性分析：从整体来说邻近旅游点开发比较早，已经有一定的知名度，部分景点的条件更是本旅游地所无法比

14、较的，所以，至少在最近一个时期，对来源于区域以外的客源，项目地的竞争力是较弱的。但对于主要感兴趣的双休日短途旅游者来说，其他的旅游景点他们早已经去过了，十分需要新鲜的去处，也就是说，其他景点对于万年周边地区的短途旅游者来说，已经进入了产品生命周期的末段，而项目地正处于其前段。项目地最需要密切关注的竞争对手是龙泉湖，因为存在着天然条件的相似性。第四章 旅游产品市场定位4.1定位原则 旅游产品市场定位的准确与否是关系到项目地旅游开发成败的关键，必须建立在对项目地资源特性、品位、规模、市场客源需求、以及地缘条件和区位优势等方面的科学、深入研究的基础上。综合上述分析，本项目的市场定位、产品设计应遵循以下原则