房地产行业 展望Word文件下载.docx

1、 2020 年 1-10 月累计销售面积同比增速为 0%，累计销售金额同比增速为 5.8%。分线城市来看，二线城市销售表现率先从 4 月份开始反弹，8 月销售面积同比增速由负转正，之后增速放缓。一线城市销售表现紧随二线城市，而三四线城市受已经冲击较大，恢复较慢。此次疫情影响改变了成交结构分线城市占比，一线城市销售面积和金额占比稳定，二线城市销售面积和金额占比显著提升，三线城市占比回落。销售单价方面，分线城市房价涨幅呈现轮动效应，2016 年二线城市量价齐涨。2017-2018 年轮动到三线城市补涨。2019 年三线城市涨幅收窄而一线城市量价涨幅抬升（主要因广州住宅单价同比涨幅较高）。2020

2、年 1-10 月，二线城市房价增速抬头，一线和三四线城市房价涨幅平和。从趋势上看，分线城市房价涨幅逐步进入到 10%以下，波动减小。 房地产投资开发增速方面，2018 年土地购臵费同比增速高达 57%，同年房地产开发投资中建筑工程、安装工程、设备工器具购臵同比增速均为负。土地购臵费占房地产开发投资的比重从 2017 年21%大幅提升到 2018 年 30%。随后 2019 年和 2020 年 1-10月房地产开发投资额累计数据来看，土地购臵费的占比持续提升至 33%。我们认为，2018年房地产开发投资额达到 9.5%主要归功于当年土地购臵费的同比大幅增长。2019 年情形有所变化，土地购臵费同

3、比增速回落至 15%，与此同时施工面积增速和新开工面积增速出现跳增。施工面积对应房地产开发投资中占比约 57%（2019 年）的建安工程，我们认为由新开工面积带动的施工面积增长是支撑 2019 年房地产开发投资增速的主要因素。2020 年疫情恢复后，土地购臵费、新开工、施工面积持续修复或保持稳定增长，但竣工面积同比增速仍然为负。2020 年房地产开发投资数据的修复仍然由施工持续投入带动（实际上，行业全年施工累计增速各月始终保持在 3%左右。在疫情最严重的 3 月和 4 月，施工单月增速也仅仅是下滑-3.48%和-1.92%）。 展望 2021 年，我们认为各线城市延续总量高位和增速低位趋势。城

4、市数量近年不断增加，地级市和县级市数量持续增长，而县以下城市数量减少，带来区域新增人口。一二线城市在 2016-2018 年期间持续人口流入，二线城市人口增长显著。相比之下，三线以下城市人口流入情况分化明显，长三角和广州城市人口和城区人口稳增长。我们认为，有持续人口流入的一二线城市以及都市圈内的三线城市，需求基数受人口流入影响十分扎实，释放主要受调控政策影响。投资方面，我们认为 2021 年房地产投资端受疫情影响年内数据波动可能较大，但全年增速延续平稳向上趋势。土地购臵费增速、新开工增速的逐步放缓带动地产开发投资中主要构成部分其他费用和建筑工程增速收窄，房地产开发投资同比增速较 2020 年

5、6+%基本稳定。 1.1 2020 年行业需求情况：行业需求疫情后迅速反弹，区域分化显著 疫情后期行业销售迅速反弹，东部表现抢眼。2020 年受疫情影响，行业销售面积和销售金额呈现明显前低后高现象。单月来看，销售面积和金额从 5 月开始反弹超过2019 年单月水平。Q3 单月销售面积和销售金额同比增幅较 Q2 明显扩大。我们认为，2020 年Q3 销量明显提升的主要原因在于行业推货节奏受疫情影响而集中在Q3-4 两个季度，叠加疫情期间需求延后释放，行业整体销售恢复迅猛。 分区域来看，东部区域 2020H1 受疫情影响同比降幅较其他区域较小，H2 恢复速度较其他区域更快。东部地区销售金额累计同比

6、增速在 7 月由负转正，1-7 月累计销售金额同比增速为 2%。销售面积在 8 月由负转正，1-8 月累计销售面积同比增速为 0.8%。西部地区销售金额累计同比增速在 8 月由负转正，1-8 月累计销售金额同比增速为0.3%，销售面积在 10 月由负转正，1-10 月累计销售面积同比增速为 1%。中部和东北地区销售面积和金额仍然为负。东部区域受疫情影响相对较小，且疫情后期销售表现率先反弹，区域基本面更为扎实。 从累计数据来看，行业总量（销售面积和金额）2017-2020 年呈现明显增速递减现象，行业总量高位而增速低位的趋势保持不变。从价格上来看，我们以全国商品房销售金额（年内累计数据）除以全国

7、商品房面积（年内累计数据）估算得到商品房均价，并计算其同比增速。2020 年内累计数据计算得到商品房价格同比数据持续为正，疫情期间同比涨幅收窄明显，5 月份开始逐步修复，2020 年1-10 月商品房价格同比增速为6%。单月销售额和销售面积计算得到单月售价及其环比数据通常表现出年初春节后和年底11-12 月有明显涨幅，年中涨跌不一，表现平淡，通常金九银十环比价格增速放缓，销售行情呈现以价换量的现象。2020 年单月房价比数据疫情过后保持稳定的正增长，9-10月才出现明显回落。我们认为，疫情后期行业整体呈现量价齐升的现象，行业景气度持续提升，进入金九银十高峰传统推货高峰叠加降杠杆硬约束时，以价换

8、量的策略继续推高行业整体成交量。分线城市1来看，二线城市率先恢复，一线城市紧随其后，三线及以下城市占比收缩。 二线城市销售面积从 4-5 月份呈现明显反弹，8 月销售面积同比增速由负转正，之后增速放缓。一线城市紧随其后，销售面积增速 6-9 月同比增速迅速修复，10 月累计销售面积由负转正。三线及以下城市疫情初期，受影响高于一二线城市，此后销售面积持续恢复，恢复力度由快转慢。截止 10 月累计销售面积刚达到 2019 年同期水平，增速为0%。此次疫情影响改变了成交结构分线城市占比，一线城市销售面积和金额占比稳定（分别为 2%和 9%），二线城市占比显著提升（面积占比 18%，金额占比 28%）

9、三线城市占比略有降低（面积占比 80%，金额占比 62%）。 销售单价方面，我们以销售金额除以销售面积粗略计算销售均价。 2020 年前 10 月商品房销售均价同比增长 5.8%，住宅销售均价同比增长 7.4%。分线城市房价涨幅呈现轮动效应，2016 年二线城市量价齐涨，2017-2018 年轮动到三线城市，2019 年三线城市涨幅收窄而一线城市量价涨幅抬升（主要因广州住宅单价同比涨幅较高），2020 年 1-10 月一线城市行情平稳而二线城市房价增速抬头。然而，2019-2020年各线城市住宅价格增速大部分维持在 10%以下，住房价格增速较过去几年明显稳定。1.2 2020 年行业投资情况：

10、投资快速恢复，资金来源倾向自筹 房地产开发投资增速 H2 恢复势头强劲。2020 年 1-10 月房地产开发投资完成额约为 11.66 万亿元，同比增长 6.3%，较 1-9 月累计同比增速增加 0.7 个百分点，较 2019年全年同比增速低 3.6 个百分点。 分项投资来看，住宅开发投资完成额为 8.63 万亿元，占比 74%，前十月累计同比增速为 7%；商业营业开发投资完成额 1.07 万亿元，占比 9%，前十月累计同比增速为-2.8%；办公开发投资完成额 5160 亿元，占比 4%，前十月累计同比增速为 3.5%；其他 1.44 万亿元，占比 12%，前十月累计同比增速为 11.2%。住

11、宅开发投资率先在 5 月开始累计同比增幅已经修复到 2019 年同期水平，随后每月累计同比增幅稳定扩张。受住宅开发投资带动，全国房地产开发投资完成额同比增速在 6 月时由负转正，随后趋势与住宅开发投资相同。商办开发投资增速滞后。 分区域来看，东部、西部、东北和中部地区房地产开发投资额占比分别为 53%、23%、20%和 4%（以 2020 年 1-10 月投资额为基础计算）。西部地区房地产投资增速率先在 3 月迅速回暖，东北和东部地区紧随其后，中部投资额同比增速相对偏弱。截止2020 年 10 月，东部房地产投资额为 7.1%、中部 2.4%、西部 8.3%、东北 5土地成交价款同比增速由负转

12、正，土地购臵费同比增速后续有望持续提升。2020年 1-10 月土地购臵面积累计同比增速为-3.3%，较 2019 年全年降幅 11.4%收窄了 8.1个百分点。2020 年 1-10 月土地购臵费累计 3.87 万亿元，同比增速约 8.6%，较 2019年全年增速 14.50%下降 5.9 个百分点。土地成交价款 2019 年持续负增长，进入 2020年 4 月开始同比由负转正，2020 年前十月累计土地成交价款 1.14 万亿元，同比增长14.8%。 我们在 2018 年行业展望报告中分析过土地购臵费和土地成交价款之间的关系，土地成交价款记录的是交易金额，而土地购臵费则是分期支付的土地成交

13、款，因此土地购臵费数据上会滞后于土地成交价款。在 2019 年展望报告中，土地成交价款同比增速和土地购臵面积同比增速持续为负，但与此同时我们注意到 2019 年百城成交土地和住宅用地溢价率持续走低，我们认为土地溢价率走低或能使房企获得补充土储的机会，后续土地市场会逐步稳定。从 2020 年土地购购臵面积同比增速和成交价款同比增速持续恢复情形来看，2020 年土地市场走势基本符合我们的预期。 从 2020 年土地溢价率情况来看，2020 年百城和住宅土地溢价率较 2019 年略有所回升，2020 年 1-11 月周平均百城土地溢价率 14.38%、住宅土地溢价率 16.31%，略高于 2019

14、年百城年内周平均土地溢价率 12.93%和住宅土地溢价率 14.55%。较 2018 年和 2019 年年内有明显溢价率高峰和低谷不同，2020 年土地溢价率比较平稳，叠加三道红线对房企融资方面的影响，我们认为房企可能会调整土地储备节奏，出现土地成交大幅走强的概率不高，土地市场可能会保持平稳甚至局部地区下行。 新开工增幅收敛，施工增速走高，竣工增速 H2 快速修复。我们认为，土地作为房企重要的生产资料，土地储备的补充决定未来新开工和可售商品房的供应。2019 年新开工面积同比增速和土地购臵面积增速呈现明显剪刀差，我们认为开发商在不断消耗现有土地库存，后续新开工面积增速难以保持高位。2019 年

15、新开工增速高开低走，呈现的趋势和我们的判断是一致的。 2020 年土地溢价率较 2019 年稍有上行，但基本稳定在 15%左右。受疫情影响2020Q1 行业各指标均为大幅负增长，但是从土地成交价款同比增速在 4 月即由负转正可以看出，房企在 1H 拿地积极性上高于 2019 年。我们认为，土地溢价率延续 2019 年趋势保持低位，房企会择机主动补充土地库存，但会以区位和结构调整为主，不盲目追求总量。伴随土地成交价款的逐步兑付，土地购臵费同比增速会持续稳定。但考虑三道红线对债务约束，土地成交价款增速会受到冲击，房企后续土地补充会更加谨慎。 新开工面积和竣工面积方面，2019 年两者同比增速剪刀差持续减小。2020 年疫情过后，两者剪刀差仍然存在。2019 年新开工面积同比增速 8.5%，竣工面积同比增速2.6%，年内新开工面积同比增速持续降低，而竣工增速不断恢复并于 2019 年 12 月由负转正。2020 年 Q1 受疫情影响明显，新开工和竣工面积同比增速剪刀差在 2020 年 6月时再次出现，剪刀差幅度从 6 月的 2.9 个百分点上升到 9 月 8.2 个百分点，10 月剪刀