XX县娱园旅游度假区开发建设工程项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx

1、2.1.4民风纯朴的农村景色2.2资源组合评述2.3资源总体评价第三章 客源市场分析 3.1客源市场定位 3.1.1逗留目的分析 3.1.2地理来源分析 3.1.3游客嗜好分析 3.2限制条件分析 3.2.1季节性、周期性限制因素 3.2.2其他旅游点的存在第四章 旅游产品市场定位 4.1定位原则 4.2开发思路 4.3市场定位第五章 旅游产品设计与功能分区 5.1旅游产品设计 5.2游览线路组织设计第六章 旅游区形象策划与产品营销策略6.1营销策略6.1.1策略6.1.2营销步骤6.1.3目标市场6.2促销宣传6.2.1正确的促销思路6.3.2促销渠道6.3.3促销策划第七章 开发的效益估算

2、 7.1景区建设规模 7.2建设成本费用估算 7.2.1基础设施建设费 7.2.2绿化工程费 7.2.3管理费 7.2.4不可预见费7.3效益分析7.3.1直接效应7.3.2间接经济效益第八章 实施步骤与保障机制 8.1分期实施 8.1.1项目分期 8.1.2各期目标 8.1.3实施步骤 8.2保障机制 8.2.1投资开发方式8.2.2经营管理体制万年县娱园旅游度假区旅游项目策划总体方案 受万年县珠山乡党委、乡政府及万年县娱园旅游开发有限责任公司的委托l、万年县招商局、万年县旅游局、万年县水利电力勘察设计室对娱园水上旅游度假区进行旅游开发总体策划.策划的内容包括项目地旅游资源调查与评价、客源市

3、场分析与目标市场定位、旅游产品开发总体构想与定位、旅游产品论证与设计、旅游地形象策划与营销、投资成本估算与效益分析以及分期实施步骤与策略.第一章 项目背景1.1地理位置项目开发地余源水库位于江西省万年县珠山乡l、地理座标为北纬284015l、东经1170726.北面是北源村l、南部金流村l、东有雩紫峰l、西至江西水泥厂.库区有余源和金流两个村委会.1.2交通条件项目所在地万年县位于江西省东北部l、境内有皖赣铁路.公路有206国道穿境而过l、从县城通往各乡镇的路面都实现了硬化.目前库区与外界的交通联系只有一条机耕道.随着县乡镇对该机耕道的拓宽、平整l、该库区发展旅游业的区位交通条件将得到明显改善

4、.1.3市场环境在大力发展旅游业的形势下l、江西省提出了“生态江西l、休闲花园”的旅游发展构想l、上饶市提出了大力实施“鲲鹏战略“l、加快旅游业发展的若干意见.随着社会劳动率的不断提高和城镇社会经济的迅速发展l、城镇居民闲暇时间愈来愈多l、外出旅游的客观需求愈来愈强烈l、形成了巨大的旅游客源市场. 虽然万年周边地区水体旅游资源比较丰富.但同类型的水库（湖区）旅游项目则不算太多.开发得比较好的是上饶枫泽湖、婺源鸳鸯湖、万年龙泉湖.但针对鹰潭、景德镇等地的客源市场l、本项目开发则有明显的区位优势；龙泉湖开发先行一步l、正在向市场逐步推销l、则是本项目主要的市场竞争对手.1.4产权及机制库区边岸、半

5、岛等陆地及其资源产权绝大部分归珠山乡人民政府所有l、少部分为陈营镇人民政府所有l、库内水域资源产权归珠山乡人民政府所有.上述两家单位同属于万年县人民政府领导l、关系融洽l、便于协调.水库边岸、半岛上的山林资源一般按现行政策由珠山乡或陈营镇下属村、林场管理l、部分采取了承包方式经营l、多数处于自然状态；放养水面由珠山乡人民政府收回l、交给娱园旅游开发有限责任公司一并经营.1.5开发现状目前只有江西水泥厂工人、家属和附近居民到库区游泳游览l、也有一些摄影爱好者来此拍摄艺术照片；半岛上没有人工建筑；水库内只有少量条件简陋的木船或木排供村民往来、樵采和捕鱼l、旅游开发尚未起步.1.6优势分析（1）项目

6、地的区位条件是发展当地旅游业的主要优势.特别是项目位置处于万年县城近郊和江西水泥厂厂后l、可以形成客流、物流的“盆地效应”l、有利于形成旅游客源规模和旅游资本积聚.而项目地本身的资源品质是旅游开发后走内涵式发展的内在因素.（2）立项单位的党政领导l、对发展旅游业有高度的认识和积极性.围绕本项目做了大量相关工作l、政府主导是本项目取得成功的有效保障.（3）整个项目地理环境处于一个相对封闭的状态.水库由低山丘陵环绕l、除了一条机耕道外l、没有其他对外机动车道l、便于周边环境的整体保护和项目的经营管理l、这是项目开发以后不断提高品位的重要条件.1.7困难分析（1）地质地貌条件不是十分优越l、在社会上

7、的知名度较低.该水体主要用于本地的水利灌溉l、功能比较单一l、对其他地区没有什么影响；库区边岸土层不够肥沃l、植被种类不够丰富l、园林绿化工程难度较大、周期较长.（2）旅游基础设施缺乏.库区目前除了通电和机耕道正在计划拓宽平整以外l、电信和无线通讯条件急需改善l、否则l、将直接影响到该项目的实施.（3）万年经济欠发达l、长期以来是以农业和工业为主l、第三产业比重较小l、旅游业更是新生事物.虽然发展旅游业已经提上了议事日程l、但是l、在群众中对旅游业的认识还有一定的差距l、尤其是对于应该如何发展旅游业l、还缺乏必要的科技和人才支撑. 2.1.1起伏的地貌余源库区环周丘陵起伏.库区周边最高峰为雩紫

8、峰l、海拔552米.由于构造地层较软l、地表风化剥蚀较严重l、无陡峭山峰、象形石等观赏景观.但库区四周群山环抱l、远山近水l、富有层次感.库区沿岸地形迂回曲折l、半岛星罗棋布l、随水位的变化而相应变化.水面被分割得千姿百态l、宛如迷宫l、为旅游开发提供了良好的条件.项目策划地总库容达1100万立方米l、有效库容807万立方米l、在10. 2平方公里的集雨面积内l、群山叠翠l、林木葱郁l、除少量生活污水外几乎没有污染源l、使水库保存了清纯洁净的一湖秀水l、水体能见度可达3米以上l、库区港湾相连l、水域富有变化.湖区山水相映l、景色迷人l、尤如镶嵌在群山中的一块秀玉l、每当清晨太阳初升l、湖水烁金

9、.黄昏l、晚霞如胭脂l、为湖面染上一层金色.月夜l、静谧得湖面一片银白l、微风吹来l、摇曳生辉l、令游人如痴如醉.万年处于北亚热带l、气候温暖湿润l、阳光和熙l、无霜期长.由于库区森林覆盖率较高l、加之水面的温度调节作用l、营造了舒爽宜人的小气候l、库区空气清新l、富含空气负氧离子及植物精气（空气杀菌素）l、具有较高的空气质量l、适宜游客开展娱乐休闲保健度假活动.库区周边余源和金流两村自古民风纯朴l、乡民们的婚嫁、节庆活动丰富而有特色l、如玩彩灯、舞狮子、舞剑、打秋千、挤棍l、加之金流进村处有4栋（樟树、黄连、楮树、枫树）百年以上的古树l、极具地方特色与旅游开发价值.库区四周山水相映l、风光旖

10、旎l、春夏秋冬景色各异l、旅游者到此游览有回归自然之感l、仿佛置身于浓墨重彩的山水画之中.（1）项目策划地以自然旅游资源为主l、人文旅游资源为辅l、组合度良好l、旅游可开发性强；（2）远山近水l、线条柔美l、山水比例恰当l、符合黄金分割比l、给人以一种秀丽、和谐的美感；（3）人文旅游资源虽然数量不多l、级别不高l、但也是地方特色l、能起到锦上添花的互补作用.（1）本项目地是一个以水体为主l、地方特色突出的旅游客体l、自然旅游资源要素较为齐全l、人文旅游资源相辅相成.（2）库区资源组合度良好l、水面区域开阔l、富有层次变化l、天然质朴l、可开发性强l、适宜运用中国园林构景手法进行主题性开发l、将

11、之建成集观光娱乐、休闲度假、水上竞技为一体的多功能综合性城郊新型水体旅游区. （3）有良好的自然生态环境l、库区青山秀水l、绿视率高l、基本未受到污染l、远山近水l、树竹摇曳l、田园村舍l、阡陌纵横l、民风纯朴l、具有浓郁的江南农村景色l、能对城市游客群体产生较强的吸引力.（4）加大环保力度l、视一湖秀水为旅游开发的资源基础l、有计划改变湖区植被树种的单调l、大量营造观赏林.（5）靠近主要客源地.地方政府重视l、项目地基本无社区居民居住l、开发投资费用相对较小.第三章 客源市场分析 对项目地旅游开发的过程l、从逻辑上说l、应首先从研究市场的实力开始.市场研究的目的是确定潜在市场并测算其规模l、

12、最终使得管理者正确地理解其身处的经营环境. 旅游客源的市场规模可以用以下公式表示： G= M1+ M2/D 其中G：客源市场规模； M1：市场引发力或称出游动机； M2：目的地的吸引力； D：客源发生地与目的地间的距离影响力 所以l、首先必须明确该项目的目标市场l、再有针对性地研究该市场的出游动机、对该市场而言目的地的吸引力、以及相关的距离影响力. 对经理人员来说l、最重要的信息并不一定是潜在市场的总量l、而是有必要明确该市场的特点.市场划分好之后l、我们就可以把目标确定在那些对我们的产品有效需求的人群身上l、然后l、旅游休闲度假区的一切设计都应以已确定的这部分人的特殊要求为依据. 市场研究还

13、应分析来自其他旅游目的地及既定商圈内其他同行经营者或潜在替代品生产者的竞争.而这一研究必须在“旅游产品生命周期”的背景下进行.3.1客源市场定位3.1.1逗留目的分析（1）娱乐休闲：本项目按区域性旅游休闲度假景区规划l、其设计容时量为1-2日.主要针对景德镇、鹰潭两地双休日娱乐休闲市场.（2）保健：本旅游地可以成为区域性的保健中心l、其开展的游泳、钓鱼、水上项目、游园和其他相关项目对景德镇和鹰潭、上饶三地的相关市场将是十分有竞争力的. （1）交通时间：一般认为区域性的旅游休闲度假中心的吸引力范围是车行1.5小时的距离.这就决定了旅游圈沿已有交通线延伸的范围. （2）旅游者的距离知觉：实践中旅游

14、者对距离的心理知觉往往与实际距离是有区别的l、其影响因素大概有：交通的方便程度；历史上形成的行政区划；方言等文化特征造成的心理认同感；人民持续性往来的情况；出游者的出游心理压力.3.1.3游客嗜好分析 （1）依据项目地的资源条件及旅游市场需求趋势l、本旅游地拟在现有山水自然资源条件的基础上规划开发为以人造、人文、娱乐休闲性的景区. （2）满足人们娱乐、公务、保健、观光的需求.3.2限制条件分析3.2.1季节性、周期性限制因素 （1）季节性：由于气候的四季更变l、季节性是旅游开发必须着重考虑的因素l、所以l、该旅游项目将不可避免的受到全年性的季节性市场条件影响l、根据有关研究可以认为：春季（3-5月）是小旺季；夏季（6-10月）是旺季；秋季（11-12月）是平季；冬季（来年2月）是淡季. （2）周期性：双休日短途旅游市场的特点就是：周五、周六、周日客人多l、其他时间客人少. （3）假日性：五一、十一、春节的黄金周客人将会大大增加.3.2.2其他旅游点的存在 （1）邻近旅游点：有必要关注的景点包括龙泉湖；鸳鸯湖. （2）竞争性分析：从整体来说邻近旅游点开发比较早l、已经有一定的知名度l、部分景点的条件更是本旅游地所无法比较的l、所以l、至少在最近一个时期l、对来源于区域以外的客源l