蓝灵时期楼盘营销方案Word格式文档下载.docx

1、%车位：218个 销售部面积：402平方米 地下车库面积：2000平方米 3、开发公司：成都蓝灵衡宇开发时期欣城：由成功开发“泰兴公寓”、“近郊名居”、“南华苑”的蓝灵房地产开发公司开发。蓝灵房产实力雄厚，具有开发本项目的体会和技术力量。公司秉承“建一项工程，树一座丰碑”的品牌理念，坚持“建精品项目，树优良品牌形象”的开发理念，使蓝灵在短时间内成为房产行业的品牌企业。承建商：中国核工业华兴修设公司建筑设计：四川省经纬建筑设计园林建设：成都华西园林绿化建设工程第二部份：项目区域地产走势分析：1、 安岳地产大势：1）安岳地产走势向规模化进展时 间80年代90年代20世纪末2003年规 模独栋建设小

2、单元建设组团建设规模社区案 例县城周边23层独栋建筑各道路边生活区的楼房无名称的小组团安岳花园海慧花园2）安岳地产走势向配套化进展配套情况水、电、气不进户，户外留接口电、气、光纤不进户电话线、水入户配备防盗对讲系统已使用房屋及部分在建房屋3）安岳地产走势向品质化进展 独栋 小住宅群 海慧花园4）安岳地产走势向生态型进展无绿化 有绿化 大面积绿化 超高绿化2、 安岳地产户型、面积分析1） 可类比项目户型面积配比项目名称户型面积所占比率平方米100130平方米70%100平方米以下20%160平方米左右10%经济适用房110-135平方米60%100平方米30%150平方米左右晶盛花园90-135

3、平方米100%结论：安岳地产（住宅）以100135平方米左右、以3室2厅双卫错层的户型为主流户型。2） 安岳地产（住宅）销售价钱分析： 单位：元/平方米销售价格销售均价688-808720600-620580600左右550云丽苑正泰房产600安岳地产目前售价在500800元/平方米，在三级地产市场中，属中等水平。3）安岳地产（商铺）销售价钱分析： 单位：东门综合市场360038003600左右2700安岳地产商业铺面依照其口岸的不同，目前售价在2700-4000元/平方米。第三部份：时期欣城形象定位：一、项目形象定位要求：a 顺应市场要求b 超越本地地产同质化c 符合开发公司经营理念、达到项

4、目优质化d 符合开发公司品牌塑造e 知足安岳人民居住要求，提高安岳居住水准项目形象定位：商业项目：打造安岳首席时尚、经典、空前繁荣的“春熙路”式商业步行街。并引领安岳人民享受符合新时期的生活方式。住宅项目：打造安岳县“最适合居住社区”，能够表现居住者尊贵身份的高级住宅区，使社区成为居住者“身份的名片” 成为“安岳人民一步到位的居家选择”。别墅项目：诠释一种高贵、典雅的高端豪庭住宅形象，使本案成为“专为16位杰出成功人士创建的尊贵庭院”。第四部份：项目开发概念定位及延展仅从本案的名称就能够够直观地感受到项目时尚、现代明快的风格。本案的建筑与名称将是遥向呼应，便于主题概念的定位。一、项目商业主题概

5、念定位商业：时期欣城生活品位与都市同步享受时期生活 抢座时期欣城商业主题概念延展 时期欣城 传承百年的黄金口岸 安岳的“春熙路” 普洲的“盐市口” 不必出境，享受与世界同步的时期气息为您制造成功伟业的黄金时期安岳首座影视、渡假、购物、休闲、文化活动中心二、项目住宅主题概念定位 从项目形象定位、产品定位上看，住宅部份不仅是一种适居的理念，而且是一种身份的名片。住宅概念定位：最适合居住的典雅社区。住宅主题概念延展：时期欣城 都市精英的身份名片享受元首待遇的社区感受时期生活，拥有时期欣城时期与自然的浪漫，山与水的交流时期欣城，健康生活新标准第五部份：项目产品定位：一、项目商业街铺面的产品定位：3）

6、铺面开间以68米为最正确开间，4） 进深为811米为最大进深。5） 首层铺面下沉600，6） 以降低二层高度，7） 激活层位死角现象。8） 二层门面以退台式处置，9） 形成2层铺面还有门面长廊的局面，10） 以确保人流的较多流动。11） 建议门面以双向开间的方式，12） 以增加门面的附加值，13） 提高人流量，14） 使物业增值。15） 商业街计划的合理分区，16） 会使销售取得提高。 二、项目住宅的产品定位1、住宅户型面积配比比例建议： 平方米单位面积户 型比 率7090两室两厅单卫15%90150三室两厅双卫55%150180四室两厅双卫25%五室两厅双卫3%六室三厅双卫2%2、住宅部份户

7、型设计建议：（1）两室两厅单卫 平层户型 （经济户型）（2）三室两厅双卫 错层户型 （主力户型）（3）四室两厅双卫 错层户型 （康居户型）（4）五室两厅双卫 跃层户型 （豪宅户型）（主卧套衣帽间，储藏室，起步楼梯做成弧型旋转式。在户型安排上，可考虑六楼和顶楼做为跃层户型处置。）三、项目建设工程的建议：1、卖屋子先卖环境在成都地产市场， “卖屋子先卖绿化”已经经久不衰，故建议在本案的工程建设中，首建本案区域的绿化，并提早进入购房客户视野；未建设区域及时绿化，会为销售带来意想不到的成效。故建议：在坡地土方完成的情形下，商业街绿化、水景，广场街景，住宅区域景观应在主体施工前完成建设。3稳优潜发，蓄势

8、待动：因周边市场（柠都广场，海慧“外滩“）价钱尚不明朗，假设本案前期定价的确信、宣布及进入市场，会提早将我项目商业价钱暴露在竞争对手眼前，故建议：广场将稍延推延投入市场，在开盘时，如柠都、“外滩”价钱入市，我项目将依照上述项目价位确信本案商业价钱，以期在价钱中首赢竞争楼盘。 第六部份：时期欣城价钱定位：一、蓝灵时期欣城商铺价钱定位：为使蓝灵时期欣城在打算时刻段内完成销售、并为公司制造最大化利润，策划部在深切调研项目本地市场后，结合本案实际情形，制定项目价位体系如下：比较因素本 案幸福花园东大街综合市场顺城街位 置普洲大道交易时间用 途商住交易情况正常区域因素商服繁华度人 流 量180人120人

9、150人商业气氛好较差一般较好购物人次302025专业程度专业商场临街商铺交通条件道路通达度100m临主干道80m距市中心距离1km0.8km公交线路无1路基础设施机动车停车场1个内部配套周围环境高端住宅群较差住宅群住宅群一般住宅群个别面 积121314形 状规 则开发商知名度高较高（一）、安岳本地商业地产调研：可类比案例比较表（表一）1、安岳地产价钱不同较大：最为繁华的沱街商铺售价为10000元/，而偏僻区域一楼售价仅为2800元/。3经营业态较多：安岳商业地产经营无明确的功能计划，经营业态涉及居民生活的方方面面。（二）、定价方式的确信：本案周边因有可类比项目，故蓝灵时期欣城在定价上采纳市场比较法、租金倒推法进行价钱综合定位。（三）、本案商铺一楼的均价计算1、市场比较法1）单位楼面比较因素条件指数表（表二）10098999045879560664483120105961102）单位楼面比较因素修正系数表（表三）东大街综合市 场顺城街综合市 场3000元/5000元/3500元/3700元/100/98100/99100/100100/90100/45100/87100/95100/60100/66100/44100/83交