呼和浩特首府广场商业项目分析报告页PPT资料.ppt

1、,地理位置,首府广场,维多利,开发商：呼和浩特力天投资置业有限公司，由温州力天投资置业有限公司联合大自然房地产开发有限公司、温州新城房地产开发有限公司、德力西集团共同参股组建。设计单位：深圳市建筑设计研究总院 策划商：北京同世飞天管理顾问有限公司 管理运营：深圳铜锣湾百货集团,项目开发、设计、策划商专业团队简介,本建筑把塔楼部分安排于用地北端，延续了锡林路上的高层建筑群，使城市轮廓线更加完整和协调。商业裙楼则贯通南部用地，延续了中山西路的商业界面，使用地的商业价值得到充分利用。,项目外在形象与风格,基于用地所处的重要位置及建筑对城市景观的积极作用，本工程结合呼和浩特市特有的环境特点，通过大面积

2、的虚实对比及墙体材料的选用，简洁的立面划分，突出其呼和浩特市城市标志性建筑的特点。,2项目市场定位,项目市场定位 集SHOPPING MALL、智能写字楼为一体的全景式地标性建筑物。,项目功能定位 商务功能：办公、居住 商业功能：购物休闲 餐饮美食 娱乐观光,3各种业态分析,目前，百货部分已经停业，正在做内部装修改造，商家全部撤出。,商业部分,商业配套,现在只有临街商铺还在经营，经营状况尚可，租金约10元/平米/天，多数为投资者购买产权式商铺，用于出租。,写字楼部分,写字楼技术经济指标项目定位：国际5A智能写字楼建筑面积：28311.7平方米写字楼层数：26层写字楼高度：99.99米停车数：地

3、上56辆 地下228辆,写字楼各层建筑面积：7F1313.32平方米/8F18F1313.31平方米/19F22F1313.33平方米/4F1993.64平方米/25F261993.64平方米写字楼各层层高：7F3.5米/8F18F3.5米/19F21F3.5米/22F4.2米/23F3.8米/24F3.5米/25F3.8米/26F3.5米,写字楼配置地下停车场：7部电梯直达地面商场和写字楼，充足的停车位，采取国际管理系统。电梯设备：共计49部电梯，品牌为德国蒂森克虏伯电梯公司和日立电梯公司签约。挑空大堂：大堂挑空11米，豪华气派，通通透透。5A系统：卫星接收系统，背景音乐及紧急广播系统，保安

4、系统，消防系统，楼宇自控系统。,写字楼销售及租金情况,目前写字楼销售率约为50，标准层售价7000元/平米，租金约为2.5元/平米/天入住的大型公司入住的中小公司,4招商过程与商家分析,借助深圳铜锣湾集团在SHOPPING MALL招商中的颠峰平台作用，通过组织现场招商发布会，吸引了国内外众多知名品牌，如欧伯莱、玉兰油、VEROMODA、艾格、莱尔斯丹、百丽、达芙妮、爵根士、白领、凯撒、欧柏兰奴、爱慕、鄂尔多斯、马克华菲、阿迪达斯、李宁、美津浓、KAPPA、麦当劳等。,5项目优劣势分析,项目优势1）呼市经济发展利好因素2）政府大力支持3）目前呼市标志性建筑物，最高的写字楼4）地处商业街龙头位置

5、，商业氛围浓厚，道路交通良好5）预设大面积停车场，一则弥补呼市车位不足的现状6）开发商实力雄厚,7）规划设计超前8）与知名管理团队深圳铜锣湾百货合作9）商业及办公配套齐全10）约7000平米室外休闲广场，聚集人潮11）大、小磁场（如上岛咖啡、麦当劳）营造商业气息 12）呼市中高档写字楼市场需求将不断增加,项目劣势,1）呼市人均收入较低，消费能力有限2）呼市商业区内商场林立，目前商厦竞争较激烈3）呼市商业市场已接近饱和，一些商场已面临倒闭危机4）开发商在呼市还未树立自己的企业形象，消费市场的认知度较低虽然地处商业街的龙头位置，但人潮较少，非商业核心地带5）虽然写字楼的需求量较大，但目前已有大量中

6、、高档写字楼在建，市场竞争日益激烈,6商场经营状况,商业核心经营原则 以“一站式消费、主体特色经营”为核心商业原则，功能多元，业态丰富，兼顾不同顾客多层次消费需求。,2004年7月，铜锣湾集团与首府广场签约，共建首府广场铜锣湾购物中心。2005年12月，铜锣湾集团撤出，由力天公司继续对项目进行经营管理。2006年5月底，商场经营惨淡，无力继续支撑返租资金，交由维多利商厦管理，后者于6月18日起开始招商，进行重新定位，重新装修。预计9月份正式开业。,7项目成败点分析,项目成功点,1）商场实行售后返租的经营策略，每年承诺10的基准收益，据此项目初期商场短期内去化情况理想。2）首府广场一改传统业种的

7、单调模式，把人们的休闲、娱乐也考虑了进去，改变呼市人的文化形态和生活方式。,3）写字楼硬件配置考虑了智能、环保、节能的要求4）大面积停车场与完善的配套功能5）首府广场以做品牌的心态作项目，以忠诚服务的理念对待客户6）开发商考虑了商铺的购买者、品牌经营者以及整个商场管理者利润空间,1）首府广场的商场与深圳铜锣湾百货合作的后期除了一、二层的一部分是由深圳铜锣湾百货给他们进行的规划和策划外，余下的都是由力天投资公司自己来做的，而他们本身是搞房地产开发的，并不具备商场经营的经验，这样使首府广场在管理上就不够专业。,项目失败点,2）首府广场在开业期间，恰逢王府井百货、华联商厦、新亚太等几个大型商场同时入

8、市，对它造成了较大的冲进，产生了消费者的分流。而且在中山西路上不属于核心商业地带。,3）项目当初定位于呼市中心商圈的最高商业、最高消费，在一定程度上和当时呼市的高端消费能力脱节。,4）门外人流量往来较多，但多是直奔维多利商厦，分流现象明显。相当程度上是维多利比首府早开业1年多，人们具备了消费思维惯性。,5）商城招牌不醒目，欠缺吸引力商城正门没有显眼、具有吸引力的布置或展示，不能引起消费者的注意。,6）商城商业气氛营造不浓厚，没有绚丽缤纷的装饰，也没有生动活跃的促销水牌，广告宣传不够。,7）首府广场平面布局不很合理，交通动线组织不良，消费者进入商场后感觉购物路线过于迂回。,8）在首府广场商业部分

9、开业时，没有包装好整体，在大多数业态运营时，小部分商铺仍然在装修，影响了整体形象，给消费者留下不好的第一印象。,9）写字楼部分销售不是很理想，已经近两年时间仍然存量40多未去化，实践证明这种推广策略是有问题的，由于整层的标准层都是毛坯的形态，根本未做任何隔断或者装修，导致对有意购买或者投资写字楼的客户群门槛过高，对有意愿入住的公司感觉楼宇交房状态太过原始，或者因为装修复杂等原因而使得他们望而却步。,8项目借鉴意义,把握好呼市居民的消费特点和消费心理 城市SHOPPING MALL要具备良好的公共交通条件的发展 规划布局简单化，让消费者轻松逛完商场 提高商场设计布局的“可视性”增加公共空间的面积，并充分利用其价值 由专业的商业经营管理公司来运营,加强商场外围导向，增加广告招牌，扩展商场入口 适当增加项目全寿命周期节点的拓展和包装、促销等活动，培养和强化消费者的购物习惯 增加商场内部装饰和视觉的整体性 写字楼适当装修，灵活销控，降低入驻的门槛,THANKS！,