不动产估价实习报告Word文档格式.docx

1、25古丽孜热图尼亚孜负责撰写报告区域概况和影响因素部分北京市朝阳区农村资产评估报告评估机构：中国农业大学土地资源管理系评估人员：张舵龙舟雨古丽孜热评估时间：2015年1月7日目录一、评估地区概况：4二、评估对象：三、评估期日4四、评估影响因素：1.土地价格/房价42.区域因素43.地理位置的重要性44.土壤肥力、土壤生产潜力4五、评估理论依据：51.农村资产的内涵52.货币时间价值理论53.预期理论5六、评估方法比较和选择5七、评估过程：61、农用地评估62、集体建设用地评估7八、评估结论8九、结果分析：8十、评估时间8朝阳区位于北京市的东部，西与东城区、丰台区、海淀区相毗邻，北连昌平区、顺义

2、区，东与通州区接壤，南与大兴区相邻，全区面积470.8平方公里。2008年末，全区常住人口308.3万，其中户籍人口208.5万，外来人口99.8万。区现行行政区划，有23个街道办事处，20个乡。地貌类型复杂多样，可划分为山地、丘陵、台地、平原等四大类型。多种多样的地貌类型，为农、林、牧、副、渔综合发展，建立城郊农业结构提供了有利的地貌条件。朝阳区财政收入在全市各区县中率突破百亿元大关。第一产业占0.08%，第二产业占15.41%，第三产业达到了84.51%。朝阳区农村资产情况三、评估期日2015年12月31日1.土地价格/房价由于影响地价的外部作用力在空间分布上明显不均衡，造成城市土地价格空

3、间分异的性状，同时，随着城市化进程的加快，土地价格的空间性状表现出一定的演化规律。2.区域因素 不同的区域决定者不同的地价结果。比如说，北京和新疆地区的地价来说，由于区域之间发展程度的不同，使得北京地区地价大大增加，新疆地区还在处于萌发阶段。3.地理位置的重要性地理位置主要看中此处地周围的有利设施的远近。设施用地跟交通区域，贸易市场，劳动力，生产力的距离都特别适宜的情况下使得此位置的地价优先考虑。4.土壤肥力、土壤生产潜力 土壤肥力与此同时跟地价成正比。土壤肥力决定着农业生产潜力，农业生产潜力与此同时推进农业生产力大大提高使得地价增长。土壤肥力大，地价也慢慢增长；土壤肥力小，导致地价慢慢下降；

4、1.农村资产的内涵农村集体资产是指归乡、村集体经济组织全体成员集体所有的资产。属于组（原生产队）集体所有的资产,仍归该组成员集体所有。本报告集体资产包括两大部分，即农用地和农村建设用地。农村资产1、农用地耕地林地牧草地2、建设用地宅基地公益性公共用地经营性用地3、未利用地（本报告未涉及）2.货币时间价值理论货币随着时间的推移而发生的增值。货币投入生产经营过程后,其数额随着时间的持续而增长,这是一种客观的经济现象。商品经济的高度发展和借贷关系的普遍存在是货币时间价值产生的前提。3.预期理论所谓“预期”，就是指决策者对于与其决策相关的不确定的经济变量所做的预测。预期源于对未来的不确定性，是指人们不

5、能确知未来的经济变动的情形。主要有三种理论:外推性预期本报告数学模型主要依据外推性预期。、适应性预期和理性预期。外推性预期是指对未来的预期不仅根据经济变量的过去水平,而且还应建立在经济变量的变化方向的基础上。要根据两个方面的信息资料:一方面是某种经济变量过去已经达到的水平,即根据过去预测未来；另一方面是该种经济变量所显示出来的变化方向或变动趋势,即根据其变化方向或变动趋势来预测其将要达到的水平。六、评估方法比较和选择市场法适用于有充分的市场交易资料、交易实例与被评估房地产之间具有较大的相关性或较高的可比性、交易实例资料及其来源必须翔实可靠的房地产。假设开发法适用于待开发的土地（包括生地、毛地和

6、熟地）、待拆迁改造土地、未开发完工的房地产。成本法适用的对象为新开发建造、计划建造或可以假设重新开发建造的房地产价格评估。收益还原法适用于有收益或潜在收益的房地产的评估，如商场、旅馆、餐馆、商务楼等收益性房地产。由于农用地和农村经营性建设用地具有获取收益的潜力并且市场交易案例不多，适宜采用收益还原法。农村公益性设施用地基本来源于固定资产的投资，可以将投资额作为公益性基础设施用地价值。对于宅地基的资产评估，可以采用成本法，但是由于开发成本等资料收集困难，本报告根据前十年情况，运用数学模型直接进行估算。1、农用地评估农用地大致分为耕地、林地和草地三种类型。1.1农用地总收益的预测本报告采集2005

7、2014年十年的数据，分别求算种植业、林业、畜牧业的各年总产值的平均值，作为未来各年的平均年纯收益。1.2农用地还原率的预测还原率的选择对土地价格影响很大。国台湾省著名不动产专家林英彦教授认为土地还原率应采用实质利率,即以银行一年期定期存款利率为基础,并采用物价指数调整,具体公式如（1）所示。土地还原率=一年期银行存款利率同期物价指数（1-10%）.（1）该方法的优点是公式简单,并且把投资风险等因素综合地融人计算式,但它考虑土地市场因素太少,适用于土地市场未发育的地区。这与我国大陆农用地市场未发育很接近。根据此方法进行计算，得出土地还原率为0.030636811。1.3可收益年限的预测党的十七

8、届三中全会决定提出,“赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权,现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。”结合中华人民共和国土地管理法规定，耕地为无限使用年限，林地使用年限为三十至七十年，草地使用年限为三十至五十年。1.4计算过程根据收益还原法无限年限使用公式（2）和有限使用年限的公式（3）V=ar .（2）式中，V为不动产价格；a为不动产收益；r为不动产的收益率。V=ar1-11+rn.（3）式中，a假定每年不变，r假定每年均为0.030636811，n为林地和草地剩余年限，估价时点为2015年12月31日，林地剩余年限大约为六十年，草地剩余年限大约为三十年。得到耕地的资产大约为348882.

9、3万元，林地资产大约为265681.9958万元，草地资产大约为15732.46594万元。2、集体建设用地评估农村集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。通过乡（镇）村建设用地程序取得的土地使用权，是无期限的。2.1宅基地资产的预测宅基地资产根据朝阳区历年统计年鉴的农村居民人均住房价值，结合农村居民人数，以2005年为第一年，经过函数拟合筛选，选定六次多项式y=2530.3x5-79334x4+733333x3-2106x2-4106x+1106（图1），函数R方值达到了0.9724，接近于1，可以预测。假设x=11，则y=34023000万元。2.2公益性用地资产的

10、预测公益性公共用地产权大部分属于国家所有，因而直接采用统计年鉴中各年农村固定资产投资额的加和，总额为872595万元。但由于此处只计算了2005年至2014年十年间的公益性用地投资，应当比实际资产值小。2.3经营性用地资产的预测经营性用地此处包括两种类型，一种是以“农家乐”为代表的相关健身娱乐、垂钓、餐饮、住宿等建设用地，这些用地类型应当将池塘水面包含在内，另一种是集体所有企业用地，这些企业由本集体经济组织成员开办。鉴于经营性建设用地的可盈利性，采用收益还原法。收益率理论上应当大于一年期定期存款利率或一年期国债年利率，风险调整值设置为10%，则收益还原率大约为3.452952381。仍按照无限

11、年限使用的公式进行计算，得到两种经营性建设用地资产分别为：10923.12776万元和327518.1266万元。八、评估结论综上所述，将耕地、林地、草地、农村集体建设用地资产进行加和，即：农村资产=耕地资产+林地资产+草地资产+农村集体建设用地资产得到朝阳区农村资产总额估算值为3586.433302亿元。1、在对观光休闲农业产生的价值进行分割时，直接将其纳入了建设用地资产，实际上观光休闲农业主要是依靠耕地和园地等，在价值来源分析上存在误差。2、在农村资产估算中，并未将未利用地的资产价值考虑在内，所以理论上，数值应当比实际资产值要低。3、在朝阳区，存在三元乳业和首农集团等私有企业和国有企业，这些企业有一部分是租用的集体经营性建设用地，需要向集体经济组织每年缴纳一定的费用，但是在估算中没有体现。十、评估时间2016年1月7日8