房屋抵押 住房抵押贷款Word文件下载.docx

1、或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同。住房按揭协议。住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。一。房屋要求房屋的产权要明晰。符合国家规定的上市交易的条件。可进入房地产市场流通。未做任何其他抵押；房龄与贷款年限相加不能超过40年；所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划。并有房产部门。土地管理部门核发的房产证和土地证；二。银行规定的其他条件。流程1。买卖双方签订房屋买卖合同。约定首付款。贷款和尾款的金额;2。购房人及配偶当面向银行申请贷款。售房人及配偶到场确认;3。银行对贷款申请进行调查。审批;4。购房人与银行签订借款及担保合同;5。售房人将房屋产权过户给购房人。售房人向购房

2、人取得首付款;6。购房人与银行办理房产抵押登记;7。银行向售房人账户发放贷款;8。买卖双方办理房屋物业结清。售房人向购房人取得尾款;9。购房人收房。按月还款。抵押房产用于企业经营需准备资料：借款人身份证。户口本。婚姻状况证明。房产证原件及复印件。银行流水。大额资产证明等;本公司营业执照副本加盖公章。公司章程。近1-3年公司财务报表。企业银行流水。企业经营或融资用途证明资料。额度：经营用途一般最高可以申请到房产评估值的七成利率：利率视银行政策及借款人资质不同在基准利率上上浮20%以上年限：一般为五年以内二。抵押房产用于个人消费需准备资料：大额资产证明。个人消费用途证明。利率：抵押房产用于个人消费

3、用途时。一般执行基准利率或是上浮10%。年限：一般为十年以内三。抵押房产用于购买商用房需准备资料：购买商用房合同。四。房屋抵押银行贷款程序：1。您需要在银行的营业机构开立活期存款帐户；请您按要求填写借款申请表。根据银行的指示提交申请表与规定的材料；由银行业务经办人员或指定的律师对您进行家访。调查您所提供的资料的真实性。合法性和完整性；银行审批通过后。通知您审批结果。并与您签订借款合同；视情况办理保险。抵押登记。公证等手续；中信实业银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中；请您按借款合同的规定还本付息。五。农村住房抵押贷款程序：农村住房抵押借款申请。由拥有农村住房所有权的借款人向金融机构提出。并提交

4、下列材料：借款人的有效身份证明;所抵押房屋所有权证及相应土地使用权证。且权利主体一致;抵押人对抵押房屋的权属状况。抵押状况。同意处置抵押物的书面承诺;抵押人对抵押房屋处置后本人及其所抚养。扶养。赡养的家属有安居之处的书面承诺该承诺需抵押人所在村签署证明意见;金融机构认为需要提供的其他材料。不得以第三人的农村住房办理抵押贷款。申请资料。申请条件：1. 中国公民。年龄在18-65周岁。且在现单位连续工作满六个月以上的授薪人群及经营满一年以上的经营人群。2. 抵押房产权利人中无未满18周岁的未成年人及无大于70岁的成年人。3. 房产若是二次抵押。房屋的抵押第一权利人必须是银行4. 借款人需要有一套或

5、一套以上名下所有权住房。1。房屋产权证。购房合同及发票原件；身份证原件。户口簿原件3。配偶身份证原件/房地产共有人身份证原件4。婚姻证明1。国有土地使用权证。购房合同及发票原件2。企业法人身份证明。法人授权委托书。经办人身份证原件3。企业营业执照复印件。企业组织机构代码证4。股东会决议/董事会决议在建工程1。土地使用证2。建设用地规划许可证3。建设工程规划许可证4。建筑工程施工许可证5。营业执照6。商品房预售许可证1.1违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为。支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿。但无还款的能力。理性违约是指借款

6、人主动违约。权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小。作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时。借款人可以转让房屋还清贷款。收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时。借款人为了转嫁损失。即使他有偿还能力。他也主动违约拒绝还款。1.2 流动性风险流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险。相比其他产业。房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时。居民收入水平提高。市场对房地产的需求量增大。房屋的变现不成问题。银行与个人都对未来充满乐观的预期。银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时。失业率上升。居民的收入急剧下降。大量贷款无力

7、偿还。即使已将房屋抵押给银行。也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失。银行则面临大量的呆坏账。极易导致银行的信用危机甚至破产。1.4利率风险利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险。它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的。利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨。住房抵押贷款的利率也随着上调。就可能增加借款人的偿贷压力。借款额度越高。借款期限越长。其影响程度也就越大。从而增加了违约风险。如果利率下降。借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款。给银行带来风险。主要表现在。提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定

8、性。给银行的集约化资产负债带来一定的困难。针对上面所述的这些风险。本文从以下几个角度出发。提出一些防范的措施。使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。针对购房者存在违约可能性。我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后。需要对购房者的基本情况进行详细调查。并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口。让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求。降低流动性风险。房地产业与经济周期密切相关。应建立个人住房抵押贷款风险预警系统。防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库。从各个方面

9、取得数据。不断积累和完善数据的收集整理。为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型。对预警区间。警戒线以及指标权重。概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制。对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。?针对利率变动带来的风险。银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款。其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比。它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况。可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人。同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。二是开发固定利率抵押

10、贷款。它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内。结论。住房抵押贷款涉及到置业者。银行以及开发商三方的利益。要使其带来的风险降低到最小化。上面所述的防范措施只是其中一部分。我们应该不断完善。总之。三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系。在贷款产品的设计中充分考虑风险因素。强化风险控制。完善个人住房抵押贷款的品种。使其适合不同的住房需求者。最大限度的确保住房抵押贷款的安全。推动住房抵押贷款业务的良性。健康发展。商品住宅的抵押率最高可达 70% ;写字楼和商铺的抵押率最高可达 60% ;工业厂房的抵押率最高可达 50% ;最长期限可达30年;抵押包括商铺。办公楼。住宅。别墅。厂房。仓库等等。贷款规

11、定。贷款用途用于支持个人在中国大陆境内城镇购买。大修住房。其主要产品是抵押加阶段性保证个人住房贷款。即通常所称个人住房按揭贷款。贷款对象具有完全民事行为能力的中国公民。在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人。在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。贷款条件借款人必须同时具备下列条件：有合法的身份；有稳定的经济收入。有偿还贷款本息的能力。无不良信用记录；有合法有效的购房合同；以新购住房作最高额抵押的。须具有合法有效的购房合同。房龄在10年以内。且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款；已购且办理了住房抵押贷款的。原住房抵押贷款已还款一年以上。贷款余额小于抵押住房价值的60%。且用作抵押的住房已取得房屋权属证书。房龄在10年以内；能够提供贷款行认可的有效担保；贷款行规定的其他条件。贷款额度最高为所购住房全部价款或评估价值的80%；贷款期限一般最长不超过30年。贷款利率贷款