房屋登记官考试培训课件基本制度与政策二PPT资料.ppt

1、房地产业的作用。了解：房地产业的细分 房地产业的历史沿革。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,一、房地产业的基本概念 157页 房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，（5个词）包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。（4类）在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。我国现代房地产业随着城镇住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革的启动与深入推进，迅速发展壮大起来的。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,二、房地产业的作用 157、158页

2、基础性 先导性 支柱性 有7条具体内容。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,三、房地产业的细分 158、159页 房地产业主要包括 房地产开发经营 房地产中介服务、物业管理 其他房地产活动。房地产业可分为：房地产开发经营业 房地产服务业 房地产服务业房地产中介服务业和物业管理业，房地产中介服务业：房地产咨询业、房地产估价 业和房地产经纪业。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,四、房地产业的历史沿革 159、160页发展大体上可以分为下列五个时期；中国在

3、3 000多年前就出现了田地的交换和买卖。1978年以后。随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革，房地产业萌生。1987年10月25日，中国共产党第十三次全国代表大会沿着有中国特色的社会主义道路前进的报告第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,第二节 住房制度概述掌握：现行城镇住房政策熟悉：城镇住房制度改革,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,161页我国住房制度

4、包括城镇住房制度和农村住房制度：农村住房制度：自建、自住、住房私有城镇住房制度改革：三个阶段：80-91 试点探索 92-02 全面推进 出售公房、租金改革、住房公积金、货币化分配 03以来 深化改革 住房保障制度,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,二、现行城镇住房政策 162-164页住房供应政策：商品住房 保障性住房（廉租住房、经济适用房）政策性住房（棚改安置住房、限价商品房 公共租赁住房、单位建设住房）住房分配政策：住房公积金、住房补贴配套政策：财政、金融、土地政策,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概

5、述,第三节房地产法律体系掌握：房地产法的概念与调整对象熟悉：房地产法律体系 军事房地产法律政策规定,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,一、房地产法的概念与调整对象 164页（一）房地产法的概念房地产法是调整房地产法律关系的法律规范的总称。广义的房地产法包括调整房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产有关的各种社会关系的法律、法规、规章。狭义的房地产法一般仅指城市房地产管理法。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,（二）房地产法的调整对象 165页房地产法有着特定的调整对象，既不是调整一

6、般的民事关系，也不是调整普通的商品交易关系，它调整的是以房地产开发、交易和管理有关的各种社会关系，具体地说，房地产法的调整对象包括：房地产开发关系 房地产交易关系、房地产行政管理关系 物业管理关系。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,165页1房地产开发关系，是指开发商在依法取得土地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系，包括两方面的内容：第一，获得土地使用权，第二，在获得土地使用权的土地上建造房屋。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,165页2房地产交易关系，是指参与房地产转让、租赁、

7、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系，主要包括：房地产开发商或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系、房地产权利人将房地产出租给他人所形成的租赁关系，房地产所有权人将房地产抵押给他人所形成的抵押关系等。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,165页3物业管理关系，是指物业所有者（业主）委托特定的物业管理企业对其所有的物业提供修缮、养护、保管、看管等活动时产生的法律关系。物业管理发生面比较广泛，酒店、办公楼、住宅小区等都可以通过这种方式来进行管理。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地

8、产业概述,165页4房地产行政管理关系，是指房地产行政主管部门依据法律规定对房地产市场实施管理、监督、检查时发生的法律关系。典型特征是其主体法律地位的不平等，是管理与被管理的关系。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,二、房地产法律体系 165、166页1宪法。宪法是国家的根本大法。对于房地产法，宪法也作出了原则性规定。2.全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律。专门法律：城市房地产管理法、土地管理法。相关法律：民法通则、城乡规划法、合同法、担保法等。效力仅次于宪法，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉

9、理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,3国务院颁布的房地产方面的行政法规。城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、物业管理条例、土地管理法实施条例、住房公积金管理条例等。4地方性法规。地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定，制定的调整本行政区域内房地产法律关系的规范性文件，在本行政区域内有效。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,5政府规章。包括国务院部委制定的部门规章和地方人民政府的制定政府规章。房地产方面的部门规章主要是指国务院住房和城乡建设行政主管部门制定的规章，如商品房销售管理办法、城市房屋权属登记管

10、理办法等。国家发改委、国土资源部也颁布了一些房地产方面或包含房地产方面内容的部门规章，有些部门规章是部门联合发布的。政府规章是地方人民政府根据法律、法规的规定，制定的调整本行政区域内房地产管理的具体问题的规范性文件。规章须经部门或政府常务会议讨论，并以部门首长令或政府首长令的形式发布。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,6房地产技术规范。如房地产登记技术规程、房地产估价规范、房产测量规范等国家标准。7最高人民法院的司法解释。最高人民法院在审理房地产案件中，会对房地产法的有关问题进行解释，或者对疑难问题进行研究并就此发布指导性的文件。,中国房地产估价

11、师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,三、军事房地产法律政策规定 166页 2000年，中央军事委员会颁布了中国人民解放军房地产管理条例 在军事房地产管理方面，还有中国人民解放军土地使用管理规定、总后勤部关于发放住房补贴和实行住房公积金的办法、军队经济适用住房建设管理办法等法规和规范性文件。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,第一节 中国现行土地制度概述熟悉：土地所有制。土地管理基本制度。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,一、土地所有制 168、169页实行土地

12、的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。农民集体的范围有下列3种：村农民集体:村集体经济组织或者村民委员会村内两个以上农村集体经济组织的农民集体:村内各该农村集体经济组织或者村民小组乡（镇）农民集体:乡（镇）农村集体组织,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,二、土地管理的基本制度（4个制度）169、170页（一）国家实行土地登记制度。国有土地 核发国有土地使用证 农民集体所有土地 核发集体土地所有证 使用集体土地 核发集体土地使用证 土地他项权利 核发土地他项权利证明书,中国房地

13、产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,（二）国家实行土地有偿有限期使用制度 除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。（三）国家实行土地用途管制制度根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地（四）国家实行耕地保护制度,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,第二节 集体土地征收 熟悉：征收集体土地的政策规定 征收集体土地补偿的范围和标准。征收集体土地的工作程序。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,

14、第四章 建设用地制度与政策,一、土地征收的概念和前提 二、征收集体土地应遵守的原则三、征收集体土地的政策规定 173页征收土地批准权限的规定征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；其他用地由省级人民政府审批，并报国务院备案。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,（三）建设单位申请征地不得化整为零（四）对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助征地由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。（五）临时用地必须办理报批手续临时使用土地的期限，最多不得超过两年临时用地超过批准的时间，可再提出申请,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,（七）征收土地时必须进行征地公告被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征地方案后，10日内应以书面或其他形式进行公告。五、土地征收的补偿 177页（一）土地补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的610倍。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,（二）安置补助费。按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的46倍。每