物业管理方案参考Word文档格式.docx

1、公司以先进物业管理理念著称，云集国内多家著名物业 管理公司之精英。公司现有 168 名员工，其中管理人员 45 人，技术人员 123人。专科学历以上的管理人员在管理层中比率为 100% ，本科学 历以上的管理人员比率为 68% 。拥有专业高级职称的管理人员有8 人，中级职称的管理人员占管理层比率 82% 。公司管理层平均 年龄为 31.5 岁，技术人员年龄结构集中在 22-40 岁之间，平均 年龄为 29.7 岁。目有：*办公大楼、* 学生公寓、*汽车工业园、*公司的发展以 * 集团强劲的物业管理实力为依托，以 # 物业管理公司强大的技术力量作顾问指导， 以全体员工高 要求的专业能力作中流砥柱

2、。 自公司成立以来， 一直以“高调做事、 低调做人”作为企业理念，坚持“以人为本，”把客户和企业员工的满 意度作为企业发展的衡量标准， 同时公司推行的“人性化”管理、“管 理处主任职业化”、“建立供应商体系”等先进的管理理念在行业内引起普遍关注。 目前，承接的项目总面积约 70 多万平方米， 典型项业园等。二、项目概况* 服务社居住小区，位于 *三路，其布局合理、环境典雅、 配套较为完善。 建筑面积约为 1.2 万平方米， 绿化面积约为 300 平方 米。该区域物业管理的主要内容为保安、保洁、绿化、工程维修。三、 * 服务社居住小区物业管理方案总体设想具体指导思想： 提供高品质、完善的物业管理

3、服务，合理的物业收费标准，创建 * 服务社居住小区“舒适、安全、优美、高雅”的生活环境，同时提 高*物业市场占有率及亮丽品牌。一 根据 ISO9001 质量标准制定，组织高品质、高标准的保安、 保洁、绿化、工程，配套齐全、服务完善的管理体系。确保生活区业 主处于“舒适、优美、安全”的生活、娱乐环境之中。二 通过现代化高质量、高要求、高品质的物业管理的介入， 打造与渲染 * 服务社生活小区高品位、高格调的氛围，体现 *务 社生活小区现代化生活意识，同时确保小区物业的保值增值。三*物业管理有限公司收取的物业管理费取之于民，用之于 民，旨在通过提供完善的物业管理服务提高 * 物业在市场上的亮丽 品牌

4、及良好品牌。四、物业管理的具体内容根据*服务社生活小区的情况，其物业管理具体内容：1、 保洁区：整个生活区；2、 保安区：3、 绿化区： 300 平方米。4 、 工程维修区：整个辖区的工程维修、水电维修、水箱、配电房检修五、岗位职责、质量标准及操作程序绿化岗位职责、质量标准及操作程序： 岗位职责 ：对绿化带进行种植、修剪及养护工作。创造良好的 办公环境，帮助提升物业的整体品味，促进物业的保值、增值。 操作质量标准总质量要求树木：生长茂盛无枯枝； 树形：美观完整无倾斜；绿篱：修剪整齐无缺枝； 花坛：土壤疏松无垃圾；草坪：平整清洁无杂草。具体的工作指标新种树苗：本地苗成活率 95% ，外地苗成活率

5、 85% ； 新种树苗：高度 1 公尺处倾斜超过 10 公分的树木不超过树木总 数的 2%；有病虫害的树木不超过树木总数的 2% ； 树木的二级分枝的枯枝不超过树木总数的 2% ； 绿化围栏设施无缺损； 绿化建筑小品无损坏； 草坪无高大杂草，绿地无野生或家生的攀缘植物； 绿地整洁无垃圾、砖块。三 绿化工程操作标准及要求：1、绿化施工期 ：1 专业绿化工程和各项建设工程的附属绿化工程，应与建 筑工程同时规划，同时施工，不得迟于各项建筑工程交付使用后第 一个植树季节完成。季树木的休眠期内，即当至翌年五月份。2 落叶树木栽植是在秋季落叶后至树木萌动之前即十一月 下旬至翌年三月中旬前，多以秋冬栽植为好

6、，耐寒力较差的乔木如 枫杨、栾树以三月中旬栽植最好，以免枯梢。3 常绿针叶类以秋冬停止生长和春节萌动之前栽植为宜； 常绿阔叶以二月中旬至三月中旬、九月中旬至十二月上旬栽植为 好，其中秋季栽植最为适宜。2、绿化施工对土壤及环境要求： 土层厚度至少要达到树木、草坪生长所需要的最低限度， 一般深于根长或土球高度的 1/3 以上，否则不能施工。 栽植地段土层结构差 ,对建筑垃圾、建筑物旧基础、道路 路基三合土、生活垃圾等均要彻底清除，深挖见到原土后，再回填 种植土。 园林植物对土壤的酸碱度适应能力不同 ,大部分植物适宜 在微酸性土壤生长。4 地势低洼、积水较重或地下水位较高地域实施绿化工程 时，应按照

7、水的流向铺置排水设施，并适当填土提高树穴的标高方 可施工。尤其是雪松、广玉兰、梅花等不耐水湿树种还要填土抬高种植，以利排水和根系伸展。5在污染严重地段应选择抗污染的树种进行绿化。3、挖苗 一般落叶乔木根径为苗木胸径的 10 倍,落叶灌木根径为苗 木高度的 1/3; 常绿树土球规格为苗木胸径的 8-10 倍,土球高度为 土球直径的 2/3, 土球留底规格为土球直径的 1/3 。 挖苗如遇到土壤干燥时， 应要求苗圃在挖苗前二天灌一次 水，增加土壤粘着力。土壤过湿时应提前挖沟排水，以利挖苗和减 少根系的损伤。 挖掘裸根苗时， 应从根盘规格的外侧环状开沟， 铲去表土， 然后沿沟壁垂直挖掘至规定的深度，

8、待主要侧根全部切断后，从一 侧向内深挖，但主根未切断前不得猛力拉摇树干，以免损伤根系。 切断主根后用锹掏空土球泥土，注意勿损伤须根，随根土要保留。 挖裸根苗时如遇到较粗大根系时 ,宜用手锯锯断 , 保持切口 平整 ,切断主根宜用利铲 ,防止造成主根劈裂。 挖掘常绿树、名贵树和观赏花灌木时均要带土球。4、苗木假植 已挖掘的苗木因故不能及时栽植下去，应将苗木进行临时假植， 以保持根部不脱水，但假植时间不宜过长。 假植场地应选择靠近种植地点，排水良好，湿度适宜、避 风、向阳、无霜害、近水源、搬运方便的地方。 裸根苗木假植采取掘沟埋根法：挖掘宽 1 1.5 米,深 0.4 米的假植沟 ,将苗根朝北排放

9、整齐 , 一层苗木一层土将根部埋严实 ,短时间假植 1-2 天可用草席、苫物 覆盖。遮阴、洒水保湿。 带土球假植可将苗木直立 ,集中放在一起 .若假植时间较长 应在四周培土至土球高度的三分之一左右夯实 ,苗木周围用绳子系 牢或立支柱。 苗木休眠期移植 ,若遇气温低 ,湿度大 ,无风的天气 ,或木土 球较大在 12 天内进行栽植 ,应用草帘覆盖。5. 、苗木栽植 树木高矮 ,干径及体量大小要搭配合理 ,合乎自然要求。 相邻近的苗木规格应要求一致 ,或相邻树高度不超过 50 厘 米 ,胸径不超过 1 厘米。 植物栽植时要保持树体端正 ,上下垂直 ,不得倾斜 ,并尽可 能照顾到原生长地所处的阴阳面。

10、 置放苗木要做到轻拿轻放 ,裸根苗直接放入树穴 , 带土球苗 暂放树穴一边 ,但不得影响交通。6、 草皮养护 春夏季对草皮每 23 个月进行一次修剪 ,秋冬季根据实际 情况进行修剪 ,基本保证夏季草皮不长于 15 厘米 ,秋冬季不长于 10 厘米。 每次修剪后对草皮施肥 ,施肥后浇透水或在雨后施肥 ,保证 草皮全年常绿。 施肥方法 :将已腐熟的有机肥料打碎、过筛、除杂、均匀施入土壤里 .若新植草坪面积较大时 ,可将建坪地划分为若干个面积 相等的小块 ,为播种小区 ,将肥料按亩的施肥量分摊到每个播种小区 , 将每一播种小区的肥料与土壤翻耕混匀 （每亩施肥量 2500 3000 公斤）。 草皮杂草

11、没周巡查拔除。 发现草地、花丛内的杂物 ,要及时拔除。6 草坪 、 草地 要 保 持一定 的排 水 坡度 ， 一般 坡度 为 0.3 0.5% 。7 草坪、草地目视平整 ,无明显黄土裸露。7、绿篱花球的养护 绿篱栽植前先挖种植沟 , 其沟规格应视土质和苗木规格确 定,如土质不好 ,挖方应适当加大规格 ,一般栽植 13 年生小苗 ,沟宽 50 米；深 40 米，栽植大规格的绿篱要视其土球的直径而定。 绿篱栽后随即覆土，踏实，浇透水，扶直，第二天在浇水 一次，然后进行修剪整形。 绿篱修剪时做到平整圆滑， 花球造型要优美， 修剪下的枝 叶要立即清除。 每年修剪 5 次以上，新长枝不超过 30 厘米。

12、 每 2 3 个月施肥一次（频率视季节定） ，保证长势旺盛。 绿篱、花球死亡后缺苗，须在一周内补好。8、乔灌木的养护 每月巡查，及时修剪枯枝、病虫枝，妨碍人们观瞻和活动的下垂枝条，保持乔木高 2.5 米以上。修剪下的枝叶立即清除。 修剪时要注意整体感，对定芽植物，应注意选取芽点。 注意光照风热，保证树木修剪后透气透光。 树木应下疏上密，对生枝、车轮枝一般要修剪，保持分布 均匀，病态肿瘤枝一定要剪除。 每三个月要时施肥一次，保证长势旺盛。9、浇 水1室外绿化春、夏季按天气不同每 25 天浇一次水，秋冬 季每 815 天浇一次水，因天气炎热干旱而出现特缺水时，则必须 相应增加浇水次数，保证所有植物

13、不因缺水而出现萎焉。2室外盆栽随天气不同每天浇水 12 次，雨天能淋到雨水 的不浇，每周浇透水 12 次，室内盆栽每周浇水 1 2 次。3浇水要注意泥土不沾染树叶， 土不压苗心， 水不冲倒树苗， 冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水。10病虫害防治 提倡生物防治， 人工防治， 使用农药必须以不伤害居民健 康为前提，尽量使用低毒农药。 使用农药时，必须戴口罩、手套，穿长袖衣裤，完工后换 衣裤，用肥皂洗手。 使用小型喷雾器或手动喷雾器， 避免药液扩散， 影响居民 健康。保洁岗位职责、质量标准及操作程序 保洁人员岗位工作职责工作内容1、保证保洁人员分管辖区域内卫生整洁、干净。2、楼宇内：楼道、公共走道、楼

14、宇内墙面、灯具、开关、线 槽、墙角、门窗、门眉楼道扶手、公厕、淋浴间。3、外公共区域环境，包括公共道路，人行道、车道、空地、 绿化带、垃圾筒、楼宇外墙、路牌等无卫生死角。二、保洁工作质量标准及操作程序1、楼宇内卫生要求： 楼道、公共走道：清扫时先洒水，后清扫，再拖地。 要求：一般地面：做到无果皮纸屑 ,无堆积物 ,无灰尘； 大理石或地砖地面：做到光洁，无水印； 保持楼道空气畅通、无异味、无灰尘扬起。 楼宇内墙面：从上至下、墙角先扫蜘蛛网，打扫尘灰，然 后，清扫房顶，再清扫墙面。要求：做到“三无，”无乱涂乱画，无污痕，无张贴物。 门窗 :门眉楼扶手： 门：由上至下，由里到外，用湿布擦洗。 窗：先窗框，后玻璃，先