房地产行业信用分析报告Word格式.docx

1、上游来看，土地的获取离不开银行等金融机构的资金支持，造房环节涉及钢铁、建材、建筑施工、基础化工、工程机械、有色金属等企业提供商品和劳务；下游来看，竣工交房后涉及装修服务、购置家具家电以及配套的物业服务。由此可见，房地产行业的产业链条很长，对市场影响很大，对宏观经济带动作用强，产业链条上对 GDP 贡献远大于其行业自身（贡献占近 1/4）。图表 1：房地产行业的产业链条很长资料来源：市场研究部多品类：房地产行业的细分市场可以分为土地开发、商业地产、住宅地产、产业地产和地产服务这五类，其中住宅地产与居民收入联系最密切，受政策调控最明显，上述细分P.4领域的代表房企分别有华夏幸福、万达集团、万科、浦

2、东金桥、光大嘉宝。因此，不同细分市场所需提供的产品和服务不同，企业对应的经营战略、财务情况也会不同。图表 2：房地产细分行业即便都是以住宅开发为主的地产企业，因公司的战略定位不同，其开发的主打产品也会不同。例如，按照住宅单价和户型可以进一步分为低能级城市普通型、高能级城市普通型、非普通（高端）等几类，第一类代表企业有碧桂园、恒大、新城控股等，通过下沉城市能级寻求扩张，此类企业周转率最高，毛利率低；第二类代表企业有保利、万科等，以布局核心城市的普通户型为主，这类企业周转率较高，毛利率较高；第三类代表企业有融创、绿城等，多布局高能级城市且以大盘豪宅项目为主，这类企业周转率最低，但毛利率最高。多利益

3、方：根据房地产项目的开发全周期，至少涉及到 5-6 个主要利益主体。在土地购置环节涉及到政府、金融机构和开发商，在房屋建设环节涉及到上游大宗商品供应商、金融机构和开发商，在销售/出租环节涉及到银行、消费者、物业管理和开发商。由此可见，房地产行业涉及众多利益方，政府这一方需要及时出台政策来协调好多方关系，保持平衡，因此调控政策也带来了一轮又一轮房地产周期。高投入：房地产开发是高资本密集型行业，从房地产企业的项目开发成本和费用来看，占比最大的三种是土地成本，建筑安装成本和管理费用。具体来说，土地成本又可分为土地出让费、拆迁安置费和土地征用费，是房地产开发成本中占比最大的构成部分，因为土地是稀缺资源

4、，国有建设用地面积的供应受限于耕地红线的约束，加之各城区可出让土地面积逐渐减少，企业普遍缺乏土地议价能力。近年来地价迅速攀升，各处地王屡创新高，土地成本占房地产企业总成本在 40%左右。不易交换：房地产市场区域差异显著源于房子是不能自由流通的商品，各区域间市场相对割裂。竞争格局头部化：2015 年以来，房地产行业集中度快速提升，Top100 房企市场集中度从 37.78%提升至 68.56%，体现行业内竞争激烈程度加剧，收并购动作频繁，尾部房企P.5生存境地不甚乐观。从盈利能力来看，头部房企的盈利能力优势十分显著。图表 3：房地产行业集中度快速提升（单位：%）图表 4：各梯队房企盈利能力情况（

5、单位：Wind，市场研究部1.2 行业发展的历程回顾回顾我国房地产行业发展历程，大致经历过以下四个阶段：（1）第一阶段是 1949 年到 1980 年，称之为公有房时代；（2）第二阶段从 1980 年到 1997 年，这是房地产市场的起步阶段，称之为拓荒时代；（3）1997 年到 2017 年是中国房地产市场的黄金 20 年，称之为黄金时代；（4）从 2017 年至今，中国房地产市场走入了第四个阶段白银时代。住房市场化开始以来，我国房地产市场跌宕起伏三十余年，在 30 年余发展中，我国的政策调控手段因时而异、因地而异、宽严交替，对于全国和区域房地产市场快速、稳定、健康的发展起到了重要作用。图表

6、 5：我国房地产行业发展四阶段从行业周期来看，基于销售视角，根据百城住宅价格指数、商品房销售同比，2005 年 7月以来房地产市场呈现出明显的四轮周期性变化特征，这与房地产调控政策的边际调整高度相关。第一轮周期是 2005 年 7 月-2009 年 3 月，第二轮周期是 2009 年 3 月-2012年 5 月，第三轮周期是 2012 年 5 月-2015 年 10 月，第四轮周期是 2015 年 10 月至今。前三轮周期，一二三线城市房价增速波动有一致性，且幅度依次递减。但从第四轮周期开始，一二三线城市房价增速波动不再一致，各隔半年；2017 年下半年后，一线房价增速低于二线，二线低于三线；

7、2018 年至今，一线房价盘整。说明房地产调控思路有变，更注重因城施策、区域性调控。P.6图表 6：房地产销售价格指数（%）房地产行业具有很强的顺周期性，因此国家需要不断进行政策调控，稳定市场，政策上呈现“松-紧”交替。图表 7：住宅价格指数走势与房地产调控政策变迁1）收紧：2005 年，由于区域房价持续走高，政府将注意力集中在稳定住房价格和抑制房地产开发投资两项工作上，先后出台“国八条”和“国六条”，从落实地方政府责任制、调整土地供应结构和加大相关税收等方面加强市场调控。2）放松：2007 年，美国次贷危机爆发并严重冲击全球经济，为提振内需、刺激经济增长，国务院在 2018 年 11 月提出

8、了“四万亿计划”，加大投资和金融支持力度。2009 年5 月，国务院下调保障性住房和普通商品住房项目以及其他房地产开发项目的最低资本P.7金比例，房地产调控政策进一步放宽。3）收紧：宽松的救市政策使得房地产市场迅速恢复，高涨的房价和大量的投机加剧了市场泡沫风险，直接威胁国民经济平稳健康运行。2010 年，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（即“国十条”）出台，被喻为“史上最严厉的调控政策”，此后出台的“国五条”重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房。4）放松：2014 年，为缓解地方政府债务压力，适应经济“新常态”，调控政策再次松动，央行和银监会联合出台政策

9、，支持居民家庭合理住房贷款需求和房企合理融资需求。次年 11 月，中央财经领导小组会议明确提出化解房地产库存。5）收紧：此后，2016 年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，后续党的十九大报告和 2018 年政府工作报告也再次重申这一定位，同时要求建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，房地产调控政策呈现出分类调控、因城因地施策的特点。图表 8：2005 年 7 月以来主要房地产调控政策梳理时间部门文件政策措施2005-03国务院国八条稳定住房价格，改善住房供应结构，控制被动性住房需求。关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国六条）建 设 部 等 九部委调

10、整住房供应结构，发挥税收、信贷、土地政策调节作用，整顿和规范房地产市场秩序。2006-052008-112009-05四万亿计划加大投资力度，加大金融支持力度。国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知下调保障性住房和普通商品住房项目以及其他房地产开发项目的最低资本金比例。国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国十条）被喻为“史上最严厉的调控政策”，坚决遏制部分城市房价过快上涨。2010-042013-02国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（国五条）重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房。央行 银监会关于进一步支持居民家庭合理的住房贷款需求，

11、支持房企的合理融资需求。2014-092015-11央行、银监会 做好住房金融服务工作通中央财经领导小组会议化解房地产库存，促进房地产业持续发展。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制；坚持分类调控，因城因地施策。中 央 经 济 工会议成果作会议2016-12坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。坚持“房住不炒”，继续实行差别化调控，建立健全长效机制；培育住房租赁市场，发展共有产权住房，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制

12、度。2017-102018-03党中央十九大报告2018 年国务院政府工作报告政府官网、市场研究部P.82 地产债市场回顾2020 年是房地产公司境内债券融资的高光之年。尽管疫情对房企经营造成严重影响，但地产债一级发行与二级交易热情高涨。截至 2020 年 6 月 18 日，2020 年地产企业发行债券存续合计 2096.67 亿元，占产业债的 6.53%。按照主体评级划分，发行的地产债以AAA 评级占比最高，达 79.59%。按照公司属性划分，民营企业发行占比最高达 32.85%，央企其次占 21.62%。价格方面，截至 2020 年 6 月 18 日，2020 年地产企业发行债券平均票面利率仅为 4.40%，创出 5 年内新低。图表 9：今年以来发行地产债各评级发行情况（单位：亿元、年）图表 10： 2020 年各属性地产债规模与平均估价收益率（单位：亿元、%）债券余额平均剩余期限平均估值180016001400120010008006004002004.003.503.002.502.001.501.000.500.007005003001008.007.006.005.00