评估报告审查要点Word文件下载.docx

1、2、二等报 告（80 一 90 分）的质量要求二等 报告要求格式 规范，内容全面；估价目的、估价对 象 及价格定 义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场 及影 响因素分析 较全面、合理，能体现 政策 变化对土地价格的影 响；估价方法选择 及应用合理，各 项参数 选取依据 较充分、合 理；整个报告分析 较严谨、逻辑 性较强 ，估价结果有 较高的可 信度，估价 过程不存在明 显错误。3、三等报 告（70 一 80 分）的质量要求报告格式 规范，内容全面；估价目的、估价对 象及价格 定义界定 较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场 及影响因素分析 较全面、合理；估价方法选择 及 应用基本合理，

2、各 项 参数 选取有依据、理由；报 告整体分析 较一致、有一定的逻辑 性。不存在方法选择 和 应用错误。4、四等报 告（60 一 70 分）的质量要求估价目的、估价对 象及价格定 义 界定基本清楚；估价依据 较充分、合理，市场 及影响因素分 析较全面；估价方法 选择 及应用基本合理，各 项参数 选取、地 价确定等有依据，不存在明 显质量缺陷。5、对不合格 报告的判定不合格 报 告通常存在明 显 的 质量缺陷，如：（1）报告格式不 规范，内容不全，有明 显缺漏 项。如估价 对象、地价定义 界定不清，缺少土地 权 属状况 说明等。（2）估价 结果内涵与地价定 义不一致，或前后矛盾。如设 定土地 权

3、利状况、土地开发程度、容积率等前后不一致。（3）估价方法 选择或应用明 显不合理。如商业 用地采用成 本逼近法 评估，现有房地 产项目按待开 发土地评估（剩余法 ） 等。（4）修正系数取 值与说 明不符，或有 计算错误。造成估价 结 果存在 误差，使可信度降低。（5）估价 过程过于简略，缺少取值依据和必要的 说明。（6）影响因素分析前后矛盾， 缺乏 逻辑性等。地价影响因 素中的区域因素与个 别 因素分析，与市 场比 较法或基准地价 系数修正法中的分析不一致，影响了估价 结果的可信度。（7）其他 问题。四、报告评分细则（一）土地估价 报告（5 分）第一部分 摘要（1 分）审查要点：估价结果。总地

4、价、单 位面积地价、总 地价 大写、币种、估价结 果一览表等；估价师签字、机构盖章等。第二部分 估价对象界定 （1分） 审查要点：估价对象具体范 围界定及估价 对象面积、土 地使用者、土地用途说明等。第三部分 土地估价结果及其使用 （1分） 审查要点：估价的前提条件和假 设条件，估价结果和估 价报告的使用限制、有效期限等。第四部分 附件 （2 分） 审查要点：宗地位置示意 图、估价对 象照片，土地使用 证 及权属证明、估价机构注册证书 及签字土地估价 师证书 复印件等（二）土地估价技 术报告（90 分） 第一部分 总述（12 分） 审查要点：一、估价目的 （1 分 ）（1）谁委托估价， 为什么

5、估价；（2）估价结果应用方向。二、估价依据 （3 分 ）（1）估价依据是否全面；（2）估价依据是否考 虑 了最新政策 调整；（3）估价依据是否具有 针对性。三、地价定义 （4 分 ）（1）土地用途。说 明证载用途、实际 用途 （或规划用途 ）、设 定用途等。 （1 分 ）（2）土地使用 权性质。分别说 明现状和 设定土地使用 权性 质。是划 拨土地使用 权，还是出 让土地使用 权，或作价出 资 （入股 ）土地使用 权、授权经营 土地使用 权。若为 出让土地使 用权，需说明出 让年期、剩余土地使用年期等。 （15 分）（3）土地开 发程度。说 明宗地内外 实际 开发程度和本次估 价所设 定的开

6、发程度及其理由。（4）估价期日。 （05 分 ）四、估价结 果 （1 分 ） 土地 单价、总地价、总地价大写、币种等。五、需要特殊说 明的事 项（3 分）（1）资料来源及未 经实 地确 认或无法确 认资 料说明；（0 5（2）对估价 结果可能 产生影响的 变化事 项（地价指数、开 发程度、设 定用途等 ）说明；（1 分）（3）估价 对象的特殊性、估价中未考虑 的因素及采取的特 殊处 理；（1 分 ）（4）其他需要特殊 说明的 问题。 （05 分） 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 （14 分）一、估价对 象描述 （6 分） 。（1）土地登 记状况 （2 分）估价 对象来源、位置、用途、

7、面积、四至、土地级别、土 地登 记证书号、国有土地使用证书号等。 （具体 问题 具体分析 ）（2）土地 权利状况 （3 分）权属、权利、年期、他项权 利（与证载 状况是否一致 ） 如果存在他 项权 利，应分析 对地价的影响。（3）土地利用状况 （1 分）（针对 估价 对象和估价目的具体 说明）利用 现状：建构筑物及其用途、容积率、建构筑物说 明 待开 发土地：说明具体 规划条件、批准机关、批准日期二、地价影响因素分析 （8 分）（1）一般因素 （2 分）有针对 性地分析影响估价 对 象价格的宏 观因素，如产业政策、税收政策、金融政策等。（2）区域因素 （共 4 分 ）区域范 围界定 是否合理、

8、区域位置、基础设施、环境条件、 产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否全面 恰当。 （2 分 ）是否考 虑了估价 对象特点，区域因素 选择 是否恰当， 对 地价影响程度分析是否客 观。 （2 分 ） 个别因素（2分）宗地自身条件 （面积、形状、水文地质 条件等 ）、个别 开发 程度等。 （1 分）是否考 虑了估价 对象特点，个 别 因素 选择 是否恰当， 对 地价影响程度分析是否客 观。第三部分 土地估价 （63 分）一、 估价原则 （1 分）与估价目的及方法 联系 选择是否得当、全面，描述是否 规范正确。二、 地价确定 （2 分） 评估结果可信度分析、最终地价确定依据与方法。三、

9、估价方法与估价过 程（60 分）用两种方法 进行 评估的，估价方法与估价 过程 评分的60 分中，主要方法占 35 分，次要方法占 25 分，两种方法不 分主次 则各占 50，使用三种方法 进 行评估的，各占三分之 一。1、基准地价系数修正法 （以下分 值为比例值）（1）基准地价 简介（20） 地价内涵：说明制定 时间、估价期日、设 定开 发程度、容 积率等。 （10）基准地价表及修正体系：至少 说明宗地所在 级别 某用途 下的基准地价修正体系。（2）宗地 级别的确定。 （10） 说明宗地位置所 对应 的土地 级别及价格。 基准地价以幅度价形式表示的， 应取均 值。（3）基准地价修正。 （60

10、 ）编 制待估宗地因素条件 说明表。与基准地价修正体系表 所列 项目一致，与区域因素、个别 因素条件 说明一致。 （30） 编制待估宗地因素修正系数表。修正系数取值 与条件 说 明相吻合。 （20 ）其他因素修正。包括开发程度、交易期日、容积 率修正 等。（4）地价 计算。方法运用完整性系数。（85100 %）除以上 项目外，在方法运用上如果仍有不当之 处，或在 分项中考 虑不充分，可通 过完整性系数 调整。以（1）一（4）项比例 值之和 为基数，乘以完整性系数和 该 方法所占分 值 ，即为该方法得分。2、剩余法（1）最佳开 发利用方式 （10% ）说明土地用途、容积 率等是否符合 规划和 设

11、计 的要求， 是否考 虑 了市 场供求状况等。如果估价 对象为现 有房地 产项 目，评估其 现状利用条件 下价 值，则不考 虑最佳利用 问题 。（2）不动产总 价估算 （20% ）估算方法 选择 及应用的合理性，估算依据的充分程度。（3）开 发成本估算 （30% ） 估算成本全面、客观、合理，依据的充分性。（4）利息计算（10%）开 发周期、利息率、计 息周期及其 计算公式。（5）利润计算（10%）利润率选取依据及其合理性。（6）税金及其 销售税费估算 （10） 选取全面、正确，依据合理 。（7）地价 计算（10）公式及 计 算过程的正确性。（8）方法运用完整性系数（85%I 00%）除以上

12、项目外，在方法运用上如果仍有不当之 处，或在 分项中考虑不充分，可通过完整性系数 调整。 如现有房地产 项目按待开 发土地进行评估，评估思路 错误等。以（1） （7）项比例值之和为基数，乘以完整性系数和 该 方法所占分 值 ，即为该方法得分。3、收益还 原法（1）总收益确定 （30% ）客观收益的确定方法及 详细测 算过 程。（2）总费用（40%）费用构成 项目是否全面、正确，费 用取 值依据是否充分、 客观合理。（3）土地纯收益确定 （10%） 土地纯收益的剥离方法和依据（4）土地还原率确定 （10%）土地 还原率确定依据、合理性等。（5）地价计算（10%）（6）方法运用完整性系数 （85%I00%）除以上 项目外，在方法运用上如果仍有不当之 处，或在 分项中考虑不充分，可通 过完整性系数 调整。以（1）一（5）项比例值之和 为基数，乘以完整性系数和 该方法所占分 值 ，即为该方法得分。4、成本逼近法（1）土地取得 （征地 ）成本 （20）构成 项目是否全面、正确，取值 是否客 观、合理，取值 依 据是否充分。（2）土地开 发费 用 （20 ）开发状况及相 应的开 发费 用标准、依据，是否为 客观的 开发费用。（3）相关税 费 （10 ） -组成部分是否全面、费用的确定依据是否充分合理。（4）利息 计算（10） 利息率 选择、开发 周期的 设定、计 息