重庆市温泉别墅项目可行性研究报告34页docWord文档下载推荐.docx

1、 去年主城区商住房供销结构基本协调。年商住房供应方面，面积在平米套（建面，下同）以下的占，价格在元平米以下的占；需求方面，面积在平米套以下的占，价格在元平米以下的占。 北碚区概况 北碚区总面积为平方公里，总人口万人，并评为国家级可持续发展综合实验区； 年全区实现地区生产总值亿元，同比增长；全年城镇居民人均可支配收入元，比去年同期增长；北碚区情况分析 概况北碚位于重庆市区西北郊的缙云山下，嘉陵江畔，幅员面积平方公里，人口万，地处四川盆地平行峡谷地区，属典型的亚热带温暖湿润季风气候，森林覆盖率达到以上，年平均气温度，降雨量毫米，无霜期天。是重庆的风景旅游区。地理位置优越，距重庆市中心仅公里，距江北

2、国际机场公里。是重庆的历史文化名城，重庆都市圈的重要组成部分，被评为国家级可持续发展综合实验区、全国首批风景名胜区、国家级山水园林城区、全国造林绿化十佳城市。年获建设部“中国人居环境范例奖”。 经济发展据统计，年全区实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，同比增长。第一产业实现增加值亿元，增长；第二产业实现增加值亿元，增长，其中工业实现增加值亿元，增长；第三产业实现增加值亿元，增长。全区经济增长的主要动力仍然是工业经济，年全区工业经济对全区经济增长的贡献率达，拉动全区经济增长个百分点。城乡居民收入增长加快。 工业区现状及发展趋势地区工业实力雄厚，门类齐全，拥有存量资产亿元。形成了以四联仪器仪表集

3、团为主的全国三大仪器仪表工业基地之一，以华光仪器厂、重庆光学仪器厂为主的光学仪器工业，以华伟电子设备厂、重庆专用汽车制造厂、红岩机器厂为主的机械制造工业，以大新药业股份有限公司为首的医药制造业，以北玻仪器总厂、北盛玻璃制品有限公司为骨干的玻璃制造业等六大工业支柱产业。形成了个行业、多个门类、万多个品种的综合性工业体系。有近百家中央、市属企事业单位，许多产品在国内外享有盛誉，近个产品远销海内外个国家和地区。 交通状况水陆交通方便，下汇长江直达鄂、湘、赣、皖、苏等省和上海市。襄渝铁路穿越全境可直达成都、武汉、郑州、北京等地。有国道贯穿全境，并有跨省级公路及专用线条，实现了村村通公路。北碚城区距重庆

4、市中心区公里，距重庆江北国际机场公里。各街、镇和风景名胜点均有公共汽车相通。年峻工的新线渝合高速公路在北碚境内有座互通式立交桥。即将建成的渝怀、遂渝铁路穿越其境。一个贯通东西南北，干支相连，水、陆、空相衔接的高效路网系统将逐步形成。 区内配套有各类科研所个，其中部级科研机构个；有全国重点大学两所。文化、卫生、教育、体育各项事业繁荣进步。先后获得全国“两基”、“幼儿”教育先进区、全国体育先进区、全国文化模范先进区、全国绿化先进区等十六项国家级荣誉。通信十分便捷，邮电网络遍布各镇、乡，有万门程控电话；移动通讯基站多座，实现了电话程控化和长途传输数字化，可与国外个国家和地区、国内多个市县直通信息。党

5、政办公自动化居全市领先水平，是国家城市信息化试点区。能源供应充足，全区电网供电能力达到万千伏安，送电线路长公里，配电线路长公里，供电可靠率，电压合格率。全区铺设和安装了天燃气管道多公里及相应配套储气罐站，城区天燃气气化率达到以上。城市年供水能力达到万吨以上，日污水处理能力万立方米，地区工农业和居民用电、用气、用水丰裕.城市面貌日新 异。 项目周边城市规划、发展概况 项目所在地块已经纳入城市发展的快车道，如：蔡家组团、北碚十里温泉城、西南客货运中心、城市快速干道等都处于本地块所在区域或周边区域，且不少项目以进入实施阶段。 蔡家组团蔡家组团位于本项目西侧，境内生态环境优良，西靠中梁山脉，周围有北温

6、泉、小三峡等著名的风景旅游区。其面积为平方公里,规划人口万人。作为“重庆外围十一组团”的重要有机组成部分以及北碚“”的重点工程，蔡家组团处于重庆北部新区、沙坪坝区、渝北区和北碚区的枢纽位置，也处于重庆主城向北拓展的重要地区。现在整个重庆城市发展继续向北扩张，北碚又在实施南下发展战略，与重庆主城的北上战略对接，蔡家组团因此成为重庆北上、北碚南下的对接点。蔡家组团的建设开发将分三个时间阶段进行。到年，蔡家组团启动平方公里起步区的建设，组团形象初显。到年，建成面积平方公里，人口万人。规划一期范围交通网络基本完成，城市形态基本形成。形成较为完备的城市形态，城市品质达到沿海优秀城市水平。整个组团将形成中

7、心城区加五大片区的格局，中心城区以金融商贸为主，五大片区分别为高尚居住片区、运动休闲片区、综合开发片区、产业开发片区及工业片区。蔡家组团的快速发展已经吸引了大批投资者，总吸纳资金已达亿元； 重庆十里温泉城重庆十里温泉城位于北碚区城郊,面积约为平方公里.区域范围包括北温泉、金果园、金钢古镇、协和村、澄江镇运河村的沿嘉陵江及运河两岸地区。该项目总投资亿元，建设期限为年年。建成后将使该片区成为一个集休闲度假、商务会展、养生保健、旅游购物为一体的综合性旅游文化区域。 西南最大的铁路客货运中心按照重庆市整体规划，在“十一五”期间，重庆市将新建铁路条，并在国道沿线的井口及双碑间修建我国西南最大的客、货运站

8、，其客、货运将辐射整个西南地区。本项目距离规划中的客运站只有分钟的车程。 重庆市二环路的建设与国道的改造重庆市二环高速路已于年 全面动工,预计将于年底全线通车,通车后将使重庆市各区的之间的交通问题得到极大的改善并能使重庆市的高速公路能直通所有相邻省市.本项目与规划中的高速公路出口距离米.国道是重庆市通往北碚城区的一条交通干道,由于近年沿线楼盘、沿线经济发展迅猛。国道已不能满足其间的需求。国道的改造工程将于动工，年完工。改造后的国道将实行双向车道、红线宽度为米，届时。沙坪坝与北碚之间的车程可缩短分钟，将位沿线产业的发展带来更多的机遇。地块概况 位于北碚区南部，总面积为亩，地形较为复杂； 自然环境

9、较好，交通便利； 建筑形式可考虑两种形式相结合，即独立别墅及联排别墅. 地块位置及概况该地块位于北碚区南部，位于国道以北一侧，背靠中梁山国家森林保护区，整个项目地势北高南低， 以出自深山的天然泉水，沿山坳而流，形成天然的溪流及两个动水湖泊。通过地下钻探，已获得水温为摄氏度，每日最高流量为立方米的地下温泉水及探明矿泉水层位深度和出水量。该地下温泉水已获得温泉水质检验报告，据估计如按每日以立方米的开采量进行开采可以持续开采年以上。 项目产权及土地状况项目原命名为*，由*公司开发，因资金不足，现项目整体转让，整体转让价格为*万元。我公司现与*公司达成初步意见，同意由我公司先支付*万元履约保证金，当我

10、公司通过招拍挂成功获得本项目亩土地开发权后，再支付剩余的转让款。该项目已取得土地证的土地面积为亩，并已兴建了综合楼（平米）、建筑面积为平米的八栋花园洋房（已售并以的回报率进行返租）等建筑物。已基本完成大门、景观湖（亩）、广场的兴建及绿化。该项目已向自然村租用亩土地，其中亩土地已支付年的土地租赁费用，剩余亩村有林地已支付年的土地租赁费用，目前这些土地大部分以毛地状态存在。已将土地使用性质转为建设用地的土地为亩。 环境 该地块背靠中梁山国家森林保护区，周边道路整齐，绿化较好，环境优良。同时，地块围山而成，植被丰富，自然环境优美。并有占地亩、落差高达米的动水人工湖两个。 交通 因片区人气缺乏，过往公

11、交车较少。 建筑形式 鉴于地块自然景观好的特点，本项目地块可建高端物业，建筑形式可考虑两种形式相结合，即联排别墅、独立别墅。 （项目优势分析） 优势：自然环境和温泉资源是本项目最大的优势； 劣势：对外交通不便，地形复杂，前期投入较大； 机会：填补市场空白，可提升公司品牌； 威胁：由于项目体量较大，销售周期可能较长。 优势（）1、 地块位于北碚区以北，背靠中梁山国家森林保护区，地块自然环境非常好，是当地不可多得的居住区域；2、 交通比较便利，紧临国道、渝合高速路、二环快速路布置于地块周围，出入相当方便；3、 地块地形优势比较明显，可依山而建高尚物业，利用项目原有水景、山景、林景，可塑造“一瀑、一

12、岛、一泉、二溪、二湖、四园”为主题的特色园林，从而提升小区物业档次，而且与北面的国家森林保护区相呼应；4、 本项目的温泉、矿泉水资源不仅仅能给项目带来一大卖点，也可以将这一资源进行市场化的运作；5、 本项目可向临近地块发展，具有可持续性发展的前提； 劣势（）1、 该地块离北碚中心尚有一段距离，且公共交通不发达，规划中配套设施建设尚需时日，故生活比较不便；2、 地块存在一定的缺陷。地块还属于毛地，平整土地的前期投入较大；地形不规则，并存在一定的高差，设计开发难度较大；3、 该地块植被丰富，高差较大，未来消防及小区安全问题的处理难度较大；4、 项目以北仍有部分村民居住，将影响本项目的外在形象。 机

13、会（）1、 随着三溪口、蔡家组团众多高尚社区的新建，该项目所处区域已被重庆消费者所接纳，该片区已成为重庆市房地产市场的一大热点；2、 成功开发此项目将使公司品牌在重庆范围内进一步提升，为公司持续发展带来良好的效应；3、 项目周边的在售的高端物业，在规划设计及营销推广方面并没有非常出彩之出，为本项目推入市场留有一定的提升空间；4、 重庆市政府已将本项目地块纳入主城区范围内，对于本项目销售价格而言有了一定的上升空间；5、 重庆市年住宅平均销售价格为元平米，同比上年增长，可见整个重庆市的房价还是处于一个偏低的水平，整个市场价格仍将持续健康的向上发展，对于本项目来至政策、行业方面的威胁将大大降低。6、

14、 市场目前供应的独立别墅、联排别墅设计的面积都较大，如果我们将本项目定为小栋别墅，那无论是在总价上还是在消费者的接受程度上都是很有优势的；7、 地产新政以来，政府加强了对别墅用地的控制，并逐渐减少相应土地的供应量，对于取得土地的发展商而言将又是一个机会。 威胁风险（）、 市场竞争激烈，因同类产品（别墅联排别墅）在该区域都有供应，并受当地经济条件制约，及目标客户相对较为狭窄，销售周期将会较长；2、 于本地块取得土地证的土地只有亩，其余亩土地将由土地储备中心收储后，进行招拍挂出让，土地出让金的价格由于受市场的影响，很难进行准确预测，这将对本项目带来了很大的不可预测性。 项目需求预测 重庆市别墅市场整体供需持平但市场需求尚未得到有效挖掘。目前重庆人均建筑面积仅为平方米，大大低于全国人均住房水平。对广大的房地产开发商来说，这是一个巨大的市场蛋糕。未来年，重庆的城市化率将达到，主城区面积将由现在的多平方公里扩大到平方公里，未来年每年将有万人口农转非，其中有万人要进主城区，必然进一步激发住宅需求。重庆主城区的住房均价为每平方米元，对于一个直辖市而言不仅意味着房价上涨的巨大空间，还预示着房地产的升值潜力。据统计，当前重庆别墅市场上的别墅项目（包括在售的和亮相未售的）占地