重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知_精品文档Word文档格式.doc

1、房地产开发费用的扣除要按照国税函2010220号文第三条的规定执行。对于房地产开发费用，一是不能重复计算；二是不能加计扣除。三、关于开发间接费用与其他房地产开发费用问题纳税人必须严格按照企业会计准则和企业会计制度规定的要求分别核算开发间接费用与其他房地产开发费用，不得相互混淆和重复计算。主管税务机关在项目清算时，必须从严管理开发间接费用，按照直接组织、管理开发项目发生的费用进行控制。凡纳税人对开发间接费用与其他房地产开发费用划分不清的，应全部作为其他房地产开发费用，按税法规定的比例计算扣除。四、关于房地产开发企业开发品留作自用的问题房地产开发企业将开发的部分房地产开发品留作自用并转为固定资产的

2、，不计征土地增值税。同时不扣除相应的成本费用。待固定资产转让时，再按规定征收土地增值税。五、关于转让旧房加计扣除问题纳税人转让旧房及建筑物，按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%扣除。其计算公式为:扣除金额=发票所载金额15%n（年）六、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题财税字199548号文件规定,以房地产进行投资、联营，投资、联营的一方以土地（房地产） 作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对上述投资方以股权交易、投资、联营等方式作价进行投资 的，投资方没有缴纳土地增值税的，被投资企业接受股权交易、投资、联营的土地（房地产

3、） 价值，不准予以扣除。七、城市实施规划搬迁企业土地增值税减免税问题因城市实施规划需要而被搬迁企业，土地增值税减免税，一律报区县（自治县）地方税务局实行审核备案管理。凡符合因城市实施规划需要而被搬迁企业，必须向主管地方税务机关提供以下资料备案。（1）备案类减免税纳税人减免税备案登记表；（2）被拆迁企业工商营业执照和税务登记证复印件；（3）市、区县级人民政府及市、区县级人民政府有关部门实施城市规划的有关文件和资料；（4）市、区县级人民政府及市、区县级人民政府有关部门颁发的房屋拆迁许可证复印件；（5）拆迁方与被拆迁企业根据城市房屋拆迁安置补偿实施方案规定，签订的拆迁补偿合同或协议；（6）市、区县级

4、人民政府及市、区县级人民政府有关部门实施城市规划的拆迁公告及拆迁红线图；（7）主管税务机关要求提供与实施城市规划有关的其他资料。八、国家建设征用、收回房地产土地增值税减免问题因国家建设需要征用、收回房地产土地增值税减免税，一律报区县（自治县）地方税务局实行审核备案管理。凡符合因国家建设征用、收回房地产的企业，必须向主管地方税务机关提供以下资料备案。（3）重庆市人民政府因实施国家建设需要征用、收回房地产的有关文件和资料；（4）重庆市人民政府及有关部门颁发的房屋拆迁许可证复印件；（6）重庆市人民政府及有关部门建设征用、收回房地产的公告及征用、收回土地的红线图；（7）主管税务机关要求提供与建设征用、

5、收回房地产的有关其他资料。 二一年六月二十九日国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：为了进一步做好土地增值税清算工作，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

6、二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。三、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不

7、能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。五、房地产开发企业取得土地使用

8、权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋

9、价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。国家税务总局二一年五月十九日