中国停车场建设行业发展状况Word文件下载.docx

1、若 商场可以换一个思路， 把停车场资产做成一个资 产包，形成有效的收入， 然后把给客户的让利作 为成本进行核算， 其实要比简单的免费策略更加 划算。二、中国停车场建设行业发展前景根据最新的数据显示， 2016年 12月，我国汽 车保有量已经达到了 1.94 亿辆，同比增长 12.61%，前瞻预测，到 2017 年我国民用汽车保 有量将达到 20846万辆， 2022 年，我国民用汽 车保有量将增至 33572 万辆。目前，我国停车位的数量则远低于汽车保有 量，按照国际经验， 汽车保有量与停车之比约是 1:1.4 ，而国内目前的比例甚至还小于 1:0.5 ， 很多一二线城市的停车位缺口高达 80

2、%以上，有 些汽车保有量超过 200 万辆的城市，停车位甚至 只有几十万。保守估计目前全国停车位缺口超过 5000 万 个。2015年9月 25日，国家发改委副主任连维 良曾表示国内每年需新增停车位约 3000 万个。 但就现实情况来看， 这个目标短期内是难以实现 的，国内将停车位作为配套设施的开发商缺乏建 设的动力。因此，我国停车位供需极不平衡，且 仍在不断恶化，停车位的缺口越来越大。从上述分析可以看到， 停车产业未来有极大的 发展空间。仅以目前 5000 万的停车位缺口为基 础，按 20 万单价做一个简单测算，未来停车场 领域也有 10 万亿的投资需求。此外，停车位的单价也有很大的上涨空间

3、， 和香港做个对比， 香 港汽车的数量约 200 多万，车位的数量已经达到 了 300 多万，但现在香港某些核心地段停车位单 价却高达 180多万港币，车位比车还贵。 考虑到 中国停车位稀缺， 因此未来价格的上涨是确定性 的。调研数据显示，若停车位进行市场化运营， 可做资产交易的大概有 1500 万-2000 万个车位。 按照车位的价格 10 万-20 万/ 个，对应的是近 2 万亿的存量规模的资产。综合来看，我国停车产业存量和增量资产都蕴 含丰富投资机会。三、产业政策及未来发展趋势停车难作为社会难题已经引起了政府的高度 重视，近两年各部门出台了多项政策以规范、 促 进停车产业的发展。时间文件

4、名称主要内容主管 部门2015关于加强明确按照市场化经营国家年8城市停车要求，以企业为主体发展月3设施建设加快推进停车产业改革日的指导意化，政策支持、审批委、财见简化，有效吸引社会 资本，充分发挥价格 杠杆的作用，逐步缩 小政府定价范围，全 面放开社会资本全额 投资新建停车设施收 费。政部、 国土 资源 部、住 房城 乡建 设部、 交通 运输 部、公 安部、 银监 会2015 年 10 月8 日中央定价 目录于 2016 年 1 月 1 日起 开始执行，取消对停 车场收费的定价。国家 发展 改革 委2015 年 11 月 19 日北京市定价目录住宅小区的停车费从 2016 年起全面放开。 这意

5、味着除了占道停 车和 P+R 停车，北京 的停车收费全部放北京 市发 展改 革委开。2015 年 12 月4 日北京市发 展和改革 委员会、 北京市交 通委员会 北京市住 房和城乡 建设委员 会关于本 市停车收 费管理有 关问题的 通知本市驻车换乘停车 场、占道停车场（含 立交桥下停车场，下 同）停车计时收费实 行政府定价管理，按 照现行程序办理相关 手续，并按属地进行 明码标价牌统一编 号。其他各类停车场 停车收费实行市场调 节价，不再办理停车 收费相关手续。2015 年 12 月 15 日关于进一 步完善机 动车停放 服务收费 政策的指 导意见明确提出社会资本全 额投资新建的停车设 施服务

6、收费标准，可 由经营者根据市场供 求和竞争状况自主制 定。除各级人民政府财政 性资金、城市建设投国家 发展 改革 委、住 房和 城乡 建设 部、交资（交通投资）公司 投资以外，由社会资 本全额投资新建的停 车设施，由经营者依 据价格法律法规和相 关规定，根据市场供 求和竞争状况自主制 定收费标准。通运输部2016 年1 月 25 日加快城市 停车场建 设近期工 作要点与 任务分工明确包括编制停车设 施专项规划，制定加 快停车场建设的具体 细则，完善城市建筑 物配建停车位标准， 推动单位、小区、个 人利用自有空间建设 停车场，推广采用 PPP 模式建设停车场，简 化停车场投资建设、 经营手续办理

7、程序， 持续加大停车场建设 企业债券发行和产业 投资基金规模，加大关于印发金融对城市停车场建 设的支持，完善停车 收费政策，建立停车 基础数据库，加快高 新技术在停车领域应 用，推动停车与互联 网融合发展等 20 条工 作要点与任务分工。 北京、天津、上海、 重庆、杭州、深圳 6 个城市要率先于 2016 年上半年出台。鼓励国 发 改 委20162016 年停应用集约化立体停车年月19车场建设库并同步配建充电工作要点桩。梳理汇总停车场的通知建设重点项目，进入 发改委三年滚动投资 计划重大建设项目库 系统。进一步完提出要强化城市停车国年 11善城市停设施专项规划调控，资1车场规划要求城市编制停车

8、设部家 展 革土源建设及用施专项规划。通知进地政策的一步指出要合理配置通知停车设施，提高空间 利用效率，促进土地 节约集约利用 ; 充分 挖潜利用地上地下空 间，推进建设用地的 多功能立体开发和复 合利用 ; 鼓励社会资 本参与，加快城市停 车场建设，逐步缓解 停车难问题。从上述政策中可以看到， 停车费定价权正在逐 步放开， 而一旦价格进入上升通道， 将会呈现较 快的增长速度，甚至不排除跳跃性增长的可能 性。预计在未来的两到三年内， 三线城市将会全 面启动停车收费， 二线城市停车费价格上涨将超 过 100%，一线城市停车费价格上涨或可超过 50%。显然，这种趋势会显著提升停车费的交易 规模，也

9、即现金流的增长。四、中国停车场建设细分市场分析1、住宅小区停车场市场分析（1）房地产住宅面积分析房地产住宅施工面积每年均保持正增长， 2015 年为 511570 万平方米，同比下降 0.70%，2016 年 1-11 月全国房地产住宅施工面积为 521310 万平 方米，同比增长 1.9%。房地产施工面积的增加 有利于促进停车场的建设。（2）住宅小区停车收费分析目前，中国住宅小区停车费的收费方式主要有 针对临时性停放的车辆的收费， 这种临时性停放 车辆的收费方式各地的具体实施细则不一样， 在 深圳市，通常半小时以内的停放是不收取停车费 的，而超过半小时以上， 则根据具体的时间来收 费。（3）

10、住宅小区停车场经营模式分析在新建住宅小区，一般由开发商将这些车位出 租给业主，进而收回投资，但是，由于停车场建 设资金较大， 因此，目前还出现了以下三种经营 模式：模式业主 集资温州一小区通过业主委员会贴出集资建 立立体车库的公告，有购买意向的 80 余 位业主，每人预交 1 万元定金，这也成 了项目启动资金。车库建成后，已交订 金的业主们通过抽签确定哪些人能获得 新车位。此外，为了照顾到其他业主的 利益，业主委员会还决定把出售车位获 得的利润，用作小区维护费用，包括更 换水管、水泵、以及小区内的其他建设。社区 出资这种方式可以减小小区业主因意见不统 一造成的阻力，也可充分利用小区及其 周边土

11、地资源。车库建成后，社区可以 通过收取租金的方式收回投资。另外， 街道办等地方政府也可以将这种模式放 大，在更大范围内整合车库资源。企业 出资如果小区业主和社区不能筹集车库的启 动资金，车库的生产厂家也愿意作为投 资方，先行建设好车库，然后再通过出 售或出租的方式收回资金。2、公共配套停车场市场分析2008 年至 2015 年，中国房地产办公楼投资额 快速增长。 2016 年中国房地产办公楼投资额为 6533 亿元，同比增长 5.2%。高速增长的办公楼 投资有利于相应停车场的建设。五、停车产业存在的问题潜力巨大的停车产业中存在着很多阻碍其发 展的难题，主要集中在“看不见的手”在停车费 定价及停

12、车场产权两个方面的限制： 1、停车费定价市场化仍需时间此前我国一线城市停车费定价多采用政府指 导价模式， 即按不同的地区、 不同的停车场类型 制定不同的停车费最高限价， 实际运营中只可下 浮不可上浮。这导致我国各大城市的停车收费水 平严重滞后，与发达国家的城市相比有很大差 距。从上文相关政策可以看到， 发改委已明确自 2016年1月 1日起取消对停车场收费的定价， 但真正实现全国范围的市场化定价还需一个过 程。2、停车场产权交易受限目前停车场仍多被定位为配套设施， 产权不清 晰，过户困难， 严重影响了此类资产的交易活跃 程度及投资热情。 目前仅有少量城市如北京、 天 津、成都等可以进行停车场产

13、权交易， 大部分城 市都尚未放开，所以很多停车场的项目只能采用 长期租赁的方式进行操作。（二）中国停车场建设行业企业分析一、中国主要停车场建设管理企业分析1、华润停车场控股有限公司（1）合作方式 华润停车场希望与央企加强合作， 停车场业务的 主要合作方式如下：合作 方式操作简述合作意义收购 停车 场资 产按照权益折现法评估作 价，收购各央企旗下现 有商业物业的配建停车 场资产。此方式有利于 实现存量资产 的资本化。收购若停车场资产转让存在此方式可在资停车 场长 期经 营权障碍，可考虑收购商业 物业配套停车场 30 年 （及以上）的经营权， 经营权对价可以一次性 支付（或按年度支付） 。产不发生转移 的情况下，盘 活存量资产， 为合作伙伴提 供资金支持。项目 股权 投资 合作对于央企未来投资开发 的商业地产项目，华润 停车场将以股权（ 30%）投资的方式