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1、5.1 项目盈利能力分析 5.1.1 税金计算 5.1.2 损益表 5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析 5.2 项目不确定性分析 5.2.1 项目盈亏平衡分析 5.2.2 敏感性分析 5.2.3 概率分析 6.0 项目综合经济评价与建议 6.1 项目综合经济评价 6.2有关说明及建议 附表、附图 附表一 宗地地价测算表 附图一 项目概率分析图 1.0 研究结论 1.1 宗地基本情况 1.1.1宗地编号为 # ， 1.1.2地块地址 1.1.3土地用途为 1.1.4用地面积 1.1.5建筑容积率 1.1.6可建设总建筑面积为: 其中:住宅面积 高层住宅:多层住宅 低层住宅 商业面积 公建面

2、积 社区管理中心 幼儿园 垃圾站 变电房 1.1.7土地使用年期、起止时间 1.1.8地价结算方式 1.1.9涉及物权转让税费及承担方式 1.2 地价范围 经测算，本地块的正常地价范围应在 元至 人民币之间，其中市场正常价位点应在 元，扣除土地转让契税 ,，则得竞标报价范围应在 万元人民币之间，市场正常竞标价位点在 万元人民币。对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为 元/平方米. 对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1,1所示。表1,1 宗地投资财务效果指标 项目 地价为#地价为#万地价为#万万元 元 元 投资利润率（,） 税后利润（万元） 内部收益率（IRR）（%） 财务净现值（

3、FNPV） （万元） 投资回收期（静态） （年） 投资回收期（动态） 综上，当地价在万元人民币之间时，属于投资安全区;当地价在 万元人民币之间时，即进入投资风险区;超过 万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为:地价= 房地产建成价格,（建筑费，专业费，租售费用，税费）,利润 该方法的操作程序如下:研究待估宗地的基本情况 选择最佳开发利用方式 估算开发后的房地产价格 估计建筑费、专业费、利息、税费、租售 费用和开发商应得的利润 求地价 2.2 运用建设项目经济评价方法与参数进行宗地的财务评价 建设项目的财务评价一般分两个层次，即:全部投资的财务效果

4、评价和自有（权益）资金的财务效果评价。全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金（包括全部借贷资金和权益资金）作为计算基础，考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是一种简化了的、投资项目“息、税前”的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行的同时，进行方案的选优。自有（权益）资金的财务效果评价，即从企业的角度出发，分析包括财务条件在内的两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息、

5、税后的盈利能力的分析。同时，还考察企业的生存能力、偿债能力、利润及其分配，以及各方投资者的盈利能力等。在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资盈利能力通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率（FIRR）、投资回收期（P）、财务内部净现值（FNPV）以及投t资利润率等指标。由此来判断该宗地投资在财务上的可行性。, # 宗地规划指标 , 河南省房地产开发各类管理费用标准 , 中国人民银行存、贷款利率 , 河南省建筑和安装工程综合基价 根据该宗地位于 、建筑容积率? ，可以确定，该地块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美的景观环境和国际性

6、的配套设施来赢得市场。总基底面积 ，用地平衡表及项目主要经济指标分别见表3,1和表3,2。3.1.1高层住宅 总建筑面积 2 2 住宅规划为 m/户，平均每套面积为 m左右,规划户数 户。计划规划为 栋 层住宅。3.1.2多层住宅 2 2 住宅规划为 m/户，平均每套面积为 m左右,规划户数 户。3.1.3低层住宅 3.1.4沿街商业 2 2 商业规划为 m/套，平均每套面积为 m左右,规划铺位数 。3.1.5社区内商业 3.1.6公建配套 幼儿园 ，其占地 社区管理中心 ，其占地 垃圾站 ，其占地 变电房 ，其占地 3.1.7停车位 基于该地块未来将规划，建议车库设置 ，规划车位设置 ，每个

7、车位按 平方米考虑，车库规划面积位为 3.1.8园林、绿化及道路 建议该住宅区的绿地覆盖率不低于 ,，则 2 绿地面积为 m 2 道路规划占地面积为 m表3,1 用地平衡表 所占比重备项目 用地面积（m2 ） （%） 人均面积（m2 /人） 注 规划总用地 一、居住用地 高层住宅用地 多层住宅用地 低层住宅用地 沿街商业用地 社区内部商业用地 公建用地 道路用地 公共绿地 二、其他用地 表3,2 项目主要技术经济指标 项目 数量 单位 总户数 户 居住人口 人 2 总建筑面积 M21、住宅建筑面积 M 22、多层住宅建筑面积 M 23、住宅建筑面积 M 24、商业建筑面积 M 25、社区内商业

8、建筑面积 M 2配套建筑面积 M 2车库建筑面积 M 车位数 个 人口密度 人/公顷 绿化率 , 容积率 3.2 最佳开发建设方案设计 建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设，通过别墅的市场推广来打造项目的品牌，提升项目的品位，从而带动其后的高层销售。计划整个地块的开发建设周期为 个月，销售周期为 个月。其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为 个月，宗地竞买后 个月时推出首期，分 期推出，计划至 个月时完成全部销售。与此对应的项目投资与融资计划如下表3,3所示. 表3,3 项目投资与融资计划表 建设经营期 序号 项目 合计 1,6 7,12 13,18 19,24 25,3

9、0 31,36 1 投资总额 1.1 建设投资 1.1.1 土地成本 1.1.2 前期工程费 1.1.3 建安成本费 1.1.5 基础设施费 1.1.6 公建配套费 1.1.7 不可预见费 1.1.8 管理费 1.1.9 销售费用 1.1.10 利息费用 1.2 流动资金 2 资金筹措 2.1 自有资金 2.2 借款 2.3 销售收入再投入 说明:4.0 宗地地价测算 参考目前建筑市场及房地产开发市场的基本行情，估算出该宗地开发项目的总成本费用为 万元。具体测算详见附表1。2参考目前 区域的住宅市场行情，高层为 元/ m，多层 222元/ m，低层为 元/ m, 沿街商铺 元/ m，社区内商2

10、铺 元/ m，停车库（为便于计算，全部按销售考虑）为 元/个，则测算出总销售收入为 万元。根据目前该地区房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑#房地产市场的竞争程度，取定开发商投资该宗地的可承受回报率极限为 ,，正常期望投资回报率为 ,，市场投资回报率的上限为 ,。则该宗地的地价范围为 万元，正常市场期望地价为 万元。扣除宗地转让契税 ,，则得该宗地的竞投报价范围为 万元，正常市场水平竞投报价为 万元。5.0项目财务评价 总述 5.1.1 税金计算（见表5,1） 总结 5.1.2 损益表（见表5,2） 总结:5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析（见表5,3） 表5,1 销售税金及附加表 （

11、单位:万元） 建设经营期 序项目 合计 号 1,6 7,12 13,18 19,24 25,30 31,36 37,42 1 销售收入 2 销售税金及附加 2.1 营业税 2.2 城市维护建设税 2.3 教育费附加 2.4 防洪工程维护费 2.5 交易管理费 2.6 印花税 3 土地增值税 表 5,2 损益表 （单位:万元） 序号 项目 合计 1,12 13,24 25,36 . 1 销售收入 2 总成本费用 3 利润总额 4 所得税 5 税后利润 6 盈余公积金 7 可分配利润 表5,3 宗地现金流量表与动态盈利分析 1,12 13,24 25,36 1 现金流入 1.1 销售收入 1.2

12、其他现金流入 2 现金流出 2.1 建设投资 2.2 土地增值税 2.3 销售税金及附加 3 净现金流 4 累计净现金流 5 折现现金流 6 累计折现净现金流 评价指标 FNPV（I=8%） 财务内部收益率IRR 表5,4 财务效果指标比较 项目 地价为 地价为 万万时 时 内部收益率（IRR）（%） 财务净现值（FNPV） 5.2.1 盈亏平衡分析 影响本宗地投资财务效益的主要不确定因素为 计算结果详见敏感性分析表5,4。表5,4 项目敏感性分析表 地价变动 售价变动 基准方全部投资 案 FNPV FNPV升降幅度 IRR IRR升降幅度 投资利润率 投资利润率升降幅度 由表中数据可得:（1）地价、售价变动对财务净现值的影响 （2）地价、售价变动对财务内部收益率的影响 （3）地价、售价变动对投资收益率的影响 为了更精确地预测该宗地投资地风险程度，下面用决策树来进行计算，详看附图1。经计算，E（FNPV） = 风险标准偏差, 净现值变异系数, 计算结果表明 6.2 有关说明及建议 1. 本报告是在未有投资方具体融资方案的前提下进行测算的，仅反映地块本身的投资收益情况，待确定投资方具体的融资方案后，才能测算出投资方的实际投资收