07第七章章-物业环境设备管理PPT文件格式下载.ppt

1、热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沙井和化粪池电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯电讯和智能化系统：电话、有线卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报警系统、车场管理系统,回第一节,17-Oct-22 2010版,版权所有 张祖龙,6,二、物业设备管理的内容与方式（一）物业设备的基础资料管理1.设备设施原始资料档案管理 物业管理公司一旦开始接管物业，工程管理人员就应根据设备的分类和目录，对设备进行登记，建立设备台账，以便清查与核对。设备的登记主要是指填写设备登记卡和设备台账。设备档案包括：（1）开发商

2、或业主委员会移交的设备技术资料；（2）设备管理资料；（3）设备保养和维修资料,17-Oct-22 2010版,版权所有 张祖龙,7,阳光嘉园设施设备登记表,17-Oct-22 2010版,版权所有 张祖龙,8,设 备 台 帐小区（大厦）名称：年 月 日,17-Oct-22 2010版,版权所有 张祖龙,9,设备标识卡小区（大厦）名称：年 月 日,17-Oct-22 2010版,版权所有 张祖龙,10,二、物业设备管理的内容与方式（一）物业设备的基础资料管理2.重要设备设施维修资料档案管理（1）报修单以下表格同学们自己可以设计（2）运行记录（3）检查记录（4）运行月报（5）考评材料（6）技术革新

3、资料,17-Oct-22 2010版,版权所有 张祖龙,11,报修单,17-Oct-22 2010版,版权所有 张祖龙,12,17-Oct-22 2010版,版权所有 张祖龙,13,（二）设备的保养与维修管理1.设备的保养房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设备所进行的常规性检查、养护、维修等工作。通常采用三级保养制（即日常维护保养、一级保养和二级保养）。（1）日常维护保养。是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁保养；发现小故障及时排除，及时做好维护工作并进行必要记录等。（2）一级保养。是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养维修工作。主要

4、包括对设备的某些局部进行解体清洗，按照设备磨损规律进行定期保养。（3）二级保养。是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备达到完好状态。,17-Oct-22 2010版,版权所有 张祖龙,14,2.设备的维修房屋设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进行的技术活动。房屋设备维修根据设备破损程度可分为：（1）零星维修工程。是指对设备进行日常的保养、检修及为排除运作故障而进行局部修理。（2）中修工程。中修工程是指对设备进行正常的和定期全面检修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备正常运

5、转。更换率为1030左右。（3）大修工程。是指对房屋设备定期进行全面检修，对设备要进行全部解体，更换主要部件或修理不合格零部件，使设备基本恢复原有性能，更换率一般不超过30。（4）设备更新和技术改造。设备更新和技术改造是指设备使用一定年限后，技术性能落后，效率低、耗能大或污染日益严重，需要更新设备，提高和改善技术性能。（5）故障维修。通常是房屋设备在使用过程中发生突发性故障而停止，检修人员采取紧急修理措施，排除故障，使设备恢复功能。,17-Oct-22 2010版,版权所有 张祖龙,15,3.物业设备保养维修的基本环节（1）对操作人员的要求认真执行公司制定的各种设备维护规程；认真完成设备的日常

6、巡检工作，发现问题及时处理；定期对机电设备进行保养维护；认真完成公司安排的设备大检修任务；正确、详细填写工作维修记录，建立设备档案；爱惜各种设备、工具和材料，对日用维修消耗品要登记签认，严禁浪费；下班前应对设备进行清扫、擦拭，填写交接班记录,17-Oct-22 2010版,版权所有 张祖龙,16,3.物业设备保养维修的基本环节（2）对专业技术人员的要求负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备的预算计划，经工程部经理审批后负责组织计划的落实实施，并负责技术把关和检查；负责检查所有分管设备的使用、维护和保养的情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的工作状态；负责制定所管

7、理设备的运行方案，督导操作工严格遵守岗位责任制，严格执行操作规程，以保证设备的正常运行；负责所管理设备的更新、改造计划，以完善原设计和施工遗留的缺陷，使各项机电设备投入正常运转，从而达到“安全、可靠、经济、合理”的目标；组织调查、分析设备事故原因，提出处理意见及整改措施，以防止同类事故再次发生；具体负责培训所管辖机电设备的检修工、操作工的技术水平、工作能力；,17-Oct-22 2010版,版权所有 张祖龙,17,（三）物业设备的管理制度1.岗位责任制度（1）工程部经理。是对机电设备进行管理、操作、保养、维修，保证设备正常进行的总负责人。其职责是：在公司经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理

8、方面的工作方针、政策、规章和制度；负责设备的使用、维护、保养、更换的整个过程中的管理工作，使设备始终处于良好工作状态；组织拟定设备管理、操作、维修等规章制度和技术标准，并监督执行；组织、收集、编制各种设备的技术资料，做好设备的技术管理工作；组织编制各种设备的保养、检修计划，并进行预算，在公司经理批准后，组织人员实施；组织人力、物力，及时完成住户提出的报修申请；组织全体工程部员工进行技术业务学习，提高解决技术难题的能力。,17-Oct-22 2010版,版权所有 张祖龙,18,1.岗位责任制度（2）各专业技术负责人（工程师或技术员）。具体职责为：负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、

9、工具准备的预算计划，经工程部经理审批后负责组织计划的落实实施，并负责技术把关和检查；积极完成上级领导布置的其他任务。,17-Oct-22 2010版,版权所有 张祖龙,19,（3）领班：负责本班所管辖设备的运作、维护养护工作，严格做到“三干净”：设备干净、机房干净、工作场所干净；“四不漏”：不漏电、不漏水、不漏油、不漏气：“五良好”：使用性能良好、润滑良好、密封良好、紧固良好、调整良好。以身作则，带领并督促全班员工遵守岗位责任制、操作规程和公司制定的各项规章制度，及时完成上级下达的各项任务。负责本班的政治、业务学习，不断提高自身素质，负责本班的日常工作安排。严格考核全体员工的出勤情况，不允许擅

10、离职守做私活。负责制定本班设备的检修计划和备件计划，报主管部门审核后组织实施。,17-Oct-22 2010版,版权所有 张祖龙,20,（4）维修人员：按时上班，不得迟到早退，因故请假，需经上级部门批准；认真执行公司制定的各种设备维护规程；正确、详细填写工作记录、维修记录，建立设备档案爱惜各种设备、工具和材料，对日用维修消耗品要登记签认，严禁浪费；加强业务学习，认真钻研设备维护技术，并树立高度的责任心，端正工作态度。,17-Oct-22 2010版,版权所有 张祖龙,21,（5）保管员：负责统计材料、工具和其他备件的库存情况，根据库存数量及其他使用部门提出的采购申请，填写采购申请表，报送经理审

11、批；负责材料、工具和其他设备备件的入库验收工作，保证产品品种、规格、数量、质量符合有关规定要求；负责库房的保管工作，保证产品的安全和质量；负责材料、工具和其他设备备件的出库工作；负责统计库房材料的工作，按时报送财务部门；负责完成上级交办的其他任务。,17-Oct-22 2010版,版权所有 张祖龙,22,二、物业设备管理的内容与方式（三）物业设备的管理制度2.常规管理制度（1）值班制度。建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除故障，从而保证设备安全、正常操作运行，其具体内容如下：值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交待离岗时间及去向。根

12、据操作规程及岗位责任制的要求，密切注意所管设备的运行情况并按规定做好有关记录。如发生设备故障，而当班人一时不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。调度值班人员接到请修通知后，应及时通知有关班组，安排人员前往维修。所有值班岗位都必须安排人员值班，且要到岗到位。如需调班，必须报主管人员同意。就餐时间，实行轮换就餐制，并通知同班人员配合。值班人员应安排统一的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，因故不能值班者，必须提前征得班长同意，按规定办理请假手续。班长应落实好代班人员，保证岗位上有人工作。,17-Oct-22 2010版,版权所有 张祖龙,23,（2）交接班制度。搞好交接班工作，可以保证值班制度

13、的实施，其主要内容是：交接班双方人员必须提前10min做好交接班准备工作，正点进行交班。交接班的准备工作有：查看运行记录，介绍运行状况和方式，设备检修、变更等情况，清点仪表、工具，检查设备状况等。出现下列情况不得交班：在事故处理未完成或重大设备启动或停机时；交接班准备工作未完成时；接班人员有醉酒现象、神志不清或者病重而未找到顶班人时。交接班清楚后，双方要在值班登记本上签字。,17-Oct-22 2010版,版权所有 张祖龙,24,（3）报告制度。建立报告制度可以让物业公司经理、技术负责人和班组长及时了解设备的运行情况及设备维修管理情况，及时发现设备管理中存在的问题，以便及时解决。其具体内容有：下列情况报告班组长：a.主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情