会所的规划与经营模式14页文档资料Word文档格式.docx

1、作为楼盘的重要卖点之一；发展企业品牌。然而潜藏在奢华会所背后的是经营的无奈，这使会所成了众多开发商心中永远的痛。如何才能走出这个怪圈呢？本篇贴子让您从全新视角来看待会所！死记硬背是一种传统的教学方式,在我国有悠久的历史。但随着素质教育的开展,死记硬背被作为一种僵化的、阻碍学生能力发展的教学方式,渐渐为人们所摒弃;而另一方面,老师们又为提高学生的语文素养煞费苦心。其实,只要应用得当,“死记硬背”与提高学生素质并不矛盾。相反,它恰是提高学生语文水平的重要前提和基础。 一、会所的发展现状1、会所的发展史会所的概念由来已久，在经过香港等地多年的发展，已发展成一种会所文化。其本质就是居住区公共服务设施的

2、集中配置，是住宅配套服务的结果。会所在国内最早出现还是在九十年代初，随着一批香港开发商的进入而引入。据了解，国内开发商建会所的历史可追述到1992年的顺德碧桂园会所的开发运营，随后的房地产开发商都开始模仿效应。在内地掀起一股会所开发热潮。如今盖房子就得建会所的概念，早已根深蒂固的影响着发展商的开发理念，对于普通消费者来说，也已成为左右他们置业的重要因素之一。2、会所的发展现状现在的会所在规模上越建越大，配套设施越建越豪华。在销售阶段着实让楼盘火了一把，当“会所”逐渐从销售道具转变为经营实体时，与其相伴的经营难题便随之而生。相关链接:据有关方面统计：北京的高档会所中，亏损的已超过八成。在上海能做

3、到收支平衡的会所目前大概也只在一成左右，在深圳的楼盘会所中处于亏损的近84%，广州也有近90%在“亏损”运营，其中能够实现收支平衡的已相当不错，尚能实现盈利的更是“凤毛麟角”。城市 会所亏损比例 城市 会所亏损比例北京 80% 深圳 84%上海 73% 广州 90%那么会所究竟要不要盈利呢？答案是不一定。但是我们的重点不在会所是否要盈利上，而是会所能否为整个项目带利润，这时我们就要在会所作为卖点为项目带来的现金流和会所在经营上为项目带来的现金流两方面进行平衡。会所作为卖点可以促进销售，但在后期经营往往要亏损，我们要把握一个度，让会所促进销售的同时把亏损减到最低。 这就要求我们规划先行，在规划会

4、所的时候就要把会所后期经营对项目的影响考虑进来。当然会所本身能够盈利就更好了。本专题首先展示正反两个案例，来说明规划先行的好处。正面案例：富力会项目简介：北京富力会是属于富力城的高端会所，位于CBD中央商务区内，是CBD区内最大规模的六星级生态会馆。近2万平米宏大建筑规模，六层豪华空间，汇聚运动、休闲、美食、商务于一体。富力会所2300平米的星光泳池也成为一大亮点。（图 北京富力城） 会所关键词 星光泳池富力会2300平米室内星光泳池，波浪形天花板深蓝似夜空。源自比尔盖茨私家泳池的奢华高科技恒温专属设备,常年精确保持水温28的怡人舒适。空中球馆富力会3800平米空中球馆，由于地处三层和五层，可

5、为篮球、网球、羽毛球等比赛提供设备配置和空间场所。香薰CLUB富力会内部每周都会用7种自然香薰萦绕。这也是北京首家香熏俱乐部，成为了白领女士的必选场所。英国花生吧具有英国特色花生吧无疑是整个京城独一无二的，美食以法国大餐、中式宴会和日本料理三种风格为主，可以提供460人多功能宴会早、中、晚餐及下午茶等不同时段餐饮服务。目前已经成为了友人聚会、生日宴会、商务宴会的最佳场所。且不论富力会的豪华，先看看富力会的成功细节：富力会会所在空间布局时将乒乓球间和台球间用一个房间隔开，做到动静分开，使二者互不干扰。富力会前期做了大量的市场调研，了解到市场上受欢迎的项目，比如餐饮、康体、娱乐、桑拿等市场需求比较

6、大，决定在会所引进这些项目。然后和设计师沟通，再进行图纸设计。会所未建好，项目及其布局已经在设计图纸里有体现了。 目前北京的一些会所大都是先将会所建好，再根据经营去进行会所的规划和布局。这种流程下诞生的会所给使用者和经营者都带来了不便。比如合理的设计规划应该从干区到湿区，如果从湿区到干区进行规划，使用者就会觉得不方便，而且还会造成一定的危险。会所经营和会所最初的设计有很大的关系。只有会所事先规划设计做得到位，才能给其后期经营带来很大的好处。反面案例：紫荆花园一期紫荆花园一期在多年前是海口楼市低潮时的名盘。小区配备的会所耗资600多万元， 配备了进口健身器材等。当时，高档的会所是楼盘吸引购房者的

7、重要亮点之一。不过，曾令紫荆花园开发商自豪的会所，现在成了“鸡肋”。（图 会所看上去很美）紫荆花园会所现在每个月都要补贴，仅靠面向业主提供服务根本不可能平衡开支。有一次进口的健身器材需要养护，仅从广州来的维护人员的机票费、住宿费就花了8000多元，而会所健身部每个月的收费才几百元。 该小区的会所在完成售楼使命后，如今已空空荡荡。当时售楼人员推介的会所的“齐备设施”踪迹全无。小区会所陷入尴尬境地，很大程度是因为开发商在小区规划设计初期没有找准会所定位。小区会所的规模、风格、经营方式等，要与楼盘定位、社区形象相符，这是启动“会所经济”的关键。现在越来越多的会所项目不仅亏损,而且亏损的程度超过了当初

8、作为卖点为项目带来的收入，究其原因主要是因为在前期的规划设计就没有做到位。下面我们先分析会所的规划与运营误区，再谈如何规划先行。二、会所规划与运营误区1、投入居高不下大部分会所都建得很大，装修也很豪华。而一些郊区规模型的大型楼盘还不止一个会所。开发商往往将会所成本分摊到房价。会所后期的运营也因一味追求豪华与气派而陷入困境。2、定位普遍“偏题”不少经营不善的社区中，会所前期定位过高过大，结果所倡导的生活模式与小区业主大部分的生活习惯不相符合，并不受到小区业主的欢迎。会所在艺术性和功能性上也失衡。为吸引消费者眼球，大多数会所在设计上很美观，与环境相配，但对其功能以及业主的消费需求考虑不足。3、规划

9、求全不求好翻开楼书，会发现许多的会所里的设施与功能几乎无所不包。其实这种大而全的会所规划模式，并不适合于所有的小区。更多的时候，小区会所的功能设施，是应该对小区周边配套不足的一种补充，也只有这样，因地制宜建设和规划小区会所，才能吸引小区业主和外来人员的消费，小区会所才能发挥出应有的价值。4、模糊会所功能与用途许多发展商在对会所的功能上并没有详细的说明。只是列举多种功能在一起，比如餐饮，既有可能是一个自助餐或者小吃店或者西餐厅，但也可能会是一个大型酒家。餐饮功能的地盘一旦扩大，其它的设施功能就会缩小。发展商往往在建会所之初为了制造卖点，在报建规划之时，并没有对其后的经营进行考虑，而是对消费者的承

10、诺太多，等到楼盘卖到差不多了，再考虑会所的经营问题，于是改变了原有的设施与功能用途。5、缺乏主题与特色一个运作成功的会所要有一个主体和特色，以迎合小区业主的业余需求，只有这样才能吸引消费者。广州奥园打出体育运动牌吸引人前来置业，针对业主需求与爱好，会所功能与配套皆在体育运动这个主题与特色上，并进行专业的服务与培训，因此，不仅吸引了小区业主，也吸引了小区以外的处来人员。6、消费群体缺乏培育多小区的会所建成之后，对其小区业主缺乏培训，社区文化也没有与会所功能相结合起业。再以奥园为例，小区会所经常开设各种体育运动会、体育竞赛活动等培养和激发了小区业主对体育运动的兴趣，自然会所的利用价值就高，充分发挥

11、了会所的功能。7、管理上欠专业到目前为止，对会所的管理一般都是发展商开发完一个楼盘后，把富余人员分配来经营管理会所，最多聘请一两个酒店管理人员。专业的管理人员的缺位，造成了会所在经营管理过程中很难做到位，工作中漏洞也比较大。有些会所甚至在设计时就没有专业人士的参与。三、规划先行1、会所的定位会所的定位在整个综合性大厦、住宅小区的规划、推销中都占有重要的地位，如果不能科学合理、实事求是地分析预测，将会影响到主业的效益、声誉，甚至导致整个物业经营的失败。总的说来，会所的定位应把握以下事项：（1） 会所的定位应该与主业的定位相符合应该结合目标群的经济情况、生活习惯、文化层次来确定会所的规模、档次、风

12、格、项目种类及其他相关配套设施。做到既要在理念上有所创新，又不脱离实际。不应把会所的定位过于超前，更不要滞后。典型案例：前几年广州近郊某小区公开发售时，业绩非常好，但会所的建立迟迟未能跟上，后来勉强建了一个2019多平方米的小会所，随着小区规模的扩大，入住业主的不断增加，会所越来越不能满足需要，迫不得已，该小区后来只得重新建设一个80000多平方米的新会所，这便是由于规划者在规划时未能对会所作恰当定位所至。反之，若会所过于庞大、设置的项目过于超出目标人群的消费能力，必然导致管理成本上升，经营失败，更会影响整个项目的租售。（2） 坚持服务至上的原则综合大厦、住宅小区会所的发展着眼点应放在服务上。

13、会所要从自身所应具备的各要素出发，营造出现代化的物质环境，在经营过程中形成完美的精神环境，使服务的作用充分完整地发挥出来。（3） 从最佳使用角度配备会所的设施和项目会所的设施设备与项目应本着科学合理的原则进行设置。如水力按摩、桑拿浴等项目的设计在空间、使用设置、湿度、温度等相关指标上都有严格的、科学的要求。只有达到标准，才能使这些项目达到理想的效果，发挥出最佳的使用功效。最佳使用原则还要求各项设施设备与配套设施设备相匹配，即在规格、档次、数量等各方面都要相适应。如一个中等规模的住宅小区就没有必要设置一个高尔夫球练习场去浪费“寸土寸金”的空间。上海名都城，其会所在沪上餐饮界已名气不凡。名都城会所的成功之处在于： 其会所位置处于小区迎门处，有利于灵活地对内对外同时开放。 会所内部装饰富丽豪华，直接针对周边古北地区的高消费群体。 以餐饮为主打，做特色做品牌，跳出只为业主生活便利服务的经营模式。（图 名都城）2、会所的可行性分析会所能否充分发挥它的作用，取决于相关的诸多因素。如果其中的某些主要因素不具备或不完全具备，而且经过后续经营也不能得以有效改善，那么，这个会所就会形同虚设，影响物业的正常运行，带