《北京市物业管理办法》Word格式.docx

1、第四条 区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工 作。街道办事处、 乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、 业主委员会的成立及活 动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。第二章前期物业管理第五条建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规 模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域; 住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。第六条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所 在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区 县房屋行政主管

2、部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。第七条 新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、 项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办 公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、 房号）。物业服务用房建筑面积不得低于 150平方米，其中地上房屋不得低于1 00平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积 30至60平方米。规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面 积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成 果备案时应当核查物业服务用房配置情况。第八条建设单位承担

3、前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同 应当作为房屋买卖合同的附件。前期物业服务合同关于物业服务是否收费、 收费标准以及服务标准的约定应 当符合本市相关规定。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业， 也可以将专项服务委托 给专业性服务企业。第九条建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公 示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务， 违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 临时管理规约不得侵害 物业买受人的合法权益。市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。第十条 业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当

4、与全体业主 进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：（一）物业管理区域划分资料;（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图;（三）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配 套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；（四）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检 验等技术资料，运行、维护保养记录；（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件;（六）业主名册;（七）物业管理必需的其他资料。全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务 企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进

5、行查验。第三章业主、业主大会与业主委员会第一条业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共 同决定：制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;选举或者更换业主委员会委员;确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案;（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务;申请分立或者合并物业管理区域;决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。决定第（五）、（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以 上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分 别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑 物总面积三分之二以上的

6、业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他 事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 同意。第十二条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物 业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内 全体业主共同决定。第十三条 业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组 成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理， 按照相关规定开展与物业管理有 关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理 事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的， 由

7、物业所在 地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。第十四条物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积 50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业 主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数 5%以上或者专有部分占建筑物总面积 5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人 民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数 5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书 面申请成立业主大会。第十五条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起 60日内，指定 代表担任筹备组

8、组长，组织成立首次业主大会会议筹备组， 筹备组负责召集首次 业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权 成员人数的三分之二。筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。第十六条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起 7日内向筹 备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召 开首次业主大会会议所需费用。第十七条业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日 起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：（一）筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报 告.口；（二）业主大会决

9、议;（三）管理规约、业主大会议事规则;（四）业主委员会委员名单。材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后 7同时将有关情况书面通报物业所在日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，地公安派出所、社区居民委员会。第（二）、（三）、（四）项内容发生变更时, 应当及时办理备案变更手续。第十八条 业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止 等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：任职期限届满的;不再具备业主身份的;限制民事行为能力或者无民事行为能力的;业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起 3日内将所保管的档案资 料、印章及其他应当移交

10、的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物 和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关 应当予以协助。第四章物业服务第十九条 业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取 得物业服务企业资质。市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业 实行动态监督管理。第二十条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、 服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违 约责任等内容进行约定。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起 15日内，将物业服务合同报 物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，

11、 区县房屋行政主管部门将备案 材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。第二十一条 物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将 专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或 者个人。未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务 企业或者个人。第二十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、 技术规范等提供质价相符的服务。物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空 等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人 实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。物

12、物业服第二十三条物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、 务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、 业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时， 务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情 况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。第二十四条 物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方 式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合 同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同

13、未约定通知期限的，应当于合 同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。第二十五条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的， 应当于合 同期限届满前履行必要的通知义务； 合同未约定通知期限的，应当于合同期限届 满前三个月通知业主。第二十六条物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供 了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务， 不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。 物业服务企业决定不再提供物业 服务的，应

14、当提前三个月告知业主。第二十七条物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业 服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接 义务，并撤出物业管理区域：（一）移交物业共用部分;（二）移交本办法第十条规定的相关资料;（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、 维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；（四）结清预收、代收的有关费用;（五）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为 由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间 内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与 原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁， 不得 强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务 企业交接工作的监管。第二十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业 服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个