1、财务:管理模式及费用标准IT:企划:管理模式及费用、广告计划标准物管/工程:人事/行政:3、所有调研数据进行汇总,以部门为单位制定各项成本费用预算。固定成本;变动成本;各种税费;资产折旧;其它不可预见的费用等;各项成本中需考虑商业几项比较大的费用:A、掉铺率20%-30%:新商场首年开业率一般约为70%-80%;B、3个月免租期:一般主力店免租期为6个月,次主力店及品牌商3个月;C、市场推广费8%:一般新开业商场因知名度不高,第一年需要加大宣传,第一年推广费比较高一些,设8%,第2年略低,设6%,第3年次之,设3%。随着知名度扩大和业绩稳定,第4-5年推广费预算可不做或少做,项目成熟以后推广费
2、用不但无支出而且还可以增加带来收入。一般以年度租金收入为基准(公式为:年度推广费=年度租金收入8%),推广费总额分解到该年度季、月、周。(1、可以根据淡旺季节来分。2、也可以按使用节奏不同分解,如开业时集中使用推广费、开业后一段时间需持续广告投放需费用)。D、工程改造分摊:重大机电设备调整、工程改造(参考不同的折旧分摊期)。E、前期开办费公摊4、年度总收入测算(均须分摊到楼层租金中去)。年度总收入=年租金收入(项目总投资%,一般为8%-12%)+固定成本(如:人力、行政、财务、物管、资产折旧等)+变动成本(如:营运、招商、市场推广费8%)+各种税费 (如所得税、房产税、租赁税等)+资产折旧(如
3、:工程改造分摊费)+年度掉铺率20%-30%,公式为:年租金收入(1+20%)+3个月免租期,公式为:(年租金收入/12)3+前期开办分摊费等+其它费用等-已出租费(如果有已经出租的物业)5、设定楼层租金系数,测算楼层租金占百分比说明:1楼要承担年度任务总费用的50%左右,2楼租金为一楼的50%左右,3楼租金二楼的50%左右,4楼租金为三楼的50%,五楼租金约为四楼的50%以此类推。B1楼为五楼租金的50%。例:设总系数为16、每个楼层的月租金总额公式为:1楼月租金总额=(年度费用总额1F所占百分比)/122楼月租金总额=(年度费用总额2F所占百分比)/123楼月租金总额=(年度费用总额3F所
4、占百分比)/124楼月租金总额=(年度费用总额4F所占百分比)/125楼月租金总额=(年度费用总额5F所占百分比)/12B1楼月租金总额=(年度费用总额B1所占百分比)/127、每F每月/元/套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积每F每月/元/=1楼月租金总额/楼层面积=2楼月租金总额/楼层面积=3楼月租金总额/楼层面积=4楼月租金总额/楼层面积=5楼月租金总额/楼层面积=B1楼月租金总额/楼层面积8、优劣商铺的单价制定:在平面图上根据楼层中的区位,人流量标出商铺的优劣(以ABCD区分),据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低(计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算),但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。如下表:9、然后与市场调研租金水平进行对比,并判断项目租金针对本市场情况是否合理?本地或目标市场的商家是否可以承租该租金水平?租金高了容易导致招商失败,租金低了开发商遭受损失。10、调整预算,预算一般来讲不宜过高,接近市场水平即为合理,以可实现为最佳:增加或减少第3条中成本细项费用。直接对楼层租金单价或总价进行调高或降低收入费用,A、根据市场平均租金水平或商家承租能力。B、根据市零售市场的销售淡、旺季分别开来制定差异化月度总租金(一般来说3月-7月份为市场淡季,8月-2月为旺季)。降低成本费用增加收入来源增加营业外收入