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1、（三）典型楼盘分析（四）综述第四部分 文脉分析50（一）历史文脉分析（二）居住文脉分析（三）消费文脉分析第五部分 消费者市场研究分析55（一）消费主力特征分析（二）购房者的消费心理分析（三）影响消费者购房的主要因素（四）住宅档次类别的各消费群体分析（五）综述第六部分 项目地块分析67（一）项目地概况（二）项目地周边配套状况第七部分 调研结论及开发建议75（一）项目地地产因子分析（二）项目优势分析（三）项目劣势分析（四）项目机会分析（五）项目威胁分析第一部分 项目研究背景为了准确把握市场定位，完美顾问市场研究部对本项目进行了前期市场调研；根据该项目的调研性质，我们采用实地考察与相关人员深度访谈相

2、结合的方式，依托黄骅市房地产市场相关背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标：&了解黄骅市房地产市场的整体状况及发展变动趋势；了解黄骅市房地产市场产品设计、物业类型及价格的发展趋势；了解黄骅市住宅物业市场的分布现状及客户群的构成情况；了解黄骅市的整体规划发展；掌握本项目所处地块的基本特征；掌握本项目周边房地产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征；明确项目与周边主要竞争楼盘以及其他区域的优势、劣势所在；掌握目标客户及业内专业人士对项目的初步认识；明确项目构建优势的市场机会及企业机会；提出项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位、户型定位等）的思路。黄骅市区位图 黄骅市行政中心（以上图

3、片展示黄骅市位于河北省东南部，处于“环渤海”与“环京津”的“双环”枢纽地带，地理位置优越。）黄骅市城区规划发展方向：适当向东、向北拓展城市建设状况：城市建设整体定位：力争经过几年努力，构筑起现代化滨海中等城市的雏形；城市建设功能定位：把黄骅市建成区域性经济、文化、教育、商贸服务中心；黄骅市境内形成了完整的公路、铁路、海上运输体系。海防公路、205国道（山海关到广州）和307国道（歧口到银川）纵横贯通黄骅市全境，石港高速公路；铁路运输由黄沧（黄骅到沧州市）地方铁路与京沪线接轨，朔黄铁路即西煤东运铁路通道，全长820公里；石黄高速公路沧州市至黄骅港段（沧黄高速公路），是河北省“十五”期间的重点建设

4、项目之一，路线全长93.585公里，2006年12月将全线建成通车；津汕高速公路路线起点河北省黄骅市桃园村的冀津交界处，沿线经子牙新河、南大港农场、黄骅市规划区、307国道、沧黄铁路、朔黄铁路、石黄高速公路、省道武港线至海兴县辛集刘王庄附近。路线全长68644公里，建设标准为双向四车道，全封闭、全立交高速公路，路基宽28米，桥涵与路基同宽。分析：近两年，黄骅市在城市建设方面加大投资力度，路网的建设、市政配套的完善、环境的优化、重点工程的开工建设，使黄骅市的投资环境得到了较大的改善，城市建设的加快推动了房地产业的发展，使2006年的黄骅市房地产市场需求空间加大。同时，作为连接沧州市和沧州港的重要

5、通道，沧黄高速公路的建设，充分发挥了沧州港这一北方新兴港口在环渤海经济圈中的前沿作用，使之成为黄骅市城市发展和临海工业的重要依托，进而带动黄骅市乃至全省中南部地区的社会、经济的快速发展，都具有十分重要的意义。黄骅市城市广场2、人口环境未来三年的市场需求量2005年年底人口主要统计指标总人数12万人总户数37500户每户家庭人口3.2人/户从黄骅市总体人口环境来看，整个黄骅市人口基数相对偏小，在12万左右，仅黄骅市区本地居民的居住需求量相对有限。计算依据：目前，黄骅市区有12万人左右，人均住房面积有28平方米，按照现有国家小康居住面积35平方米的标准，黄骅市还需要80余万平方米的住房面积，随着近

6、年来黄骅市经济的发展，大量外来企业在黄骅的投资落户使得外来人口的快速增加，就现状而言，还需要大面积的住宅开发来满足市场需求。综合人口因素的分析，未来三年黄骅市还需要大量的居住面积，就本项目而言，具有较大的开发空间，项目的目标客户群应着眼于市区，放眼于市区周边在内的高等消费人群。3、政府规划指标研究分析黄骅市2006年全市经济规划指标如下：综合经济实力进一步增强。2005年GDP完成80.7亿元，是2000年的1.6倍；财政收入完成5.13亿元，是2000年的1.9倍；2006年计划地区生产总值年均增长15%，全部财政收入年均增长20%；经济结构明显优化。三大产业比重调整为9：48.8：42.2

7、，工业形成五金制造、资源化工、塑料模具三大产业集群，成为重要的制造业基地；农业形成以冬枣标准化生产、多样化加工、品牌化销售为一体的龙型产业格局，成为著名的“中国冬枣之乡”，服务业形成辐射周边地区的大商贸、大流通格局，成为区域性服务中心；临港经济板块凸起。仓储物流、能源开发、装备制造等产业兴起，初步形成与临港区域相融合、与天津滨海新区相对接，具有黄骅市特色临港产业体系；2004年，农民人均纯收入3288元，增长13.1%，为历年来最高。城镇居民人均可支配收入6861元，增长6.1%。城乡居民人均储蓄存款余额9126元，2006年计划城镇居民人均可支配收入、农民人居纯收入年均增长9%和7%，社会消

8、费品零售总额年均增长15%，城镇最低生活保障率达到100%。4、政策环境研究分析4.1货币政策的影响中国人民银行将根据市场发育状况和经济金融形势，适时调整汇率浮动区间；对人民币汇率进行管理和调节，维护人民币汇率的正常浮动，保持人民币汇率在合理、均衡水平上的基本稳定，促进国际收支基本平衡，维护宏观经济和金融市场的稳定；对房地产的融资、银行贷款、资金链产生较大影响。4.2国家金融政策的影响2005年3月份，央行取消房贷优惠政策，提高5年以上房贷利率；2005年3月26日国务院发布“稳定房价的通知”，国家出台一系列政策和措施具有很强的针对性和指导性，房地产市场在宏观调控政策的影响下趋于理性和冷静，整

9、个市场观望气氛浓厚；2006年1月1日“放贷利率上调”；中国人民银行又出台政策“将现行的个人住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍”实为提高住房贷款利率，并建议“提高最低首付比例”；2006年4月28日，中国人民银行上调利率0.27%，这将对目前过热的房地产业起到了一定的抑制作用；中国人民银行出台“调高存贷款基准利率”政策，使购房者采取一次性付款的增多；同时，还出现部分提前还贷款的现象，给房地产发展带来一定的影响。4.3房改政策的影响国家严格实行了土地管理制度，禁止土地以协议方式转让，必须实行“招、拍、挂”，这一政策必然导致土地价

10、格的上涨；随着国家对集资建房的严格控制，集资建房现象将逐渐减少；2006年初，国务院下发通知，严格控制耕地转化为建设用地，这一政策必将使房地产市场的竞争更加激烈。4.4对黄骅市场的影响2006年国家严格限制耕地转换为建设用地，在一定程度上加快了黄骅市旧城改造的进度；黄骅市对城市建设实施的一系列优惠政策会在一定程度上减少项目的开发难度，增强开发商的信心；黄骅市场目前在支付购房房款时相当部分采用一次性付款方式，影响不大； 黄骅市房价整体水平偏低，贷款利息的上涨不会冲击过大； 在一定程度上不会影响消费者的购房计划。5、经济环境分析2005年黄骅市主要经济指标完成情况，全市完成地区生产总值71.59亿

11、元，同比增长17.1%，其中：第一产业完成增加值7.73亿元，同比增长8.4%；第二产业完成增加值34.19亿元，同比增长22.1%；第三产业完成增加值29.87亿元，同比增长12.9%。2005年黄骅市全部财政收入完成5.13亿元，同比增长34.2%，财政收入占GDP比重为7.2%；全社会固定资产投资完成31.6亿元，同比增长72.6%；2005年全市财政收支情况，全年完成财政收入5.13亿元，占年初预算的120.7%，同比增长34.2%。其中，一般预算收入2.09亿元，同比增长35%。完成预算支出36543万元，同比增长28.6%。其中：基本建设支出1506万元，同比增长23%；教育支出8

12、790万元，同比增长15.2%；农业支出3603万元，同比增长12.4%；抚恤和社保支出2215万元，同比增长21.6%。2005年直接利用外资761万美元，同比增长 97%；引进省外资金8.5亿元，同比增长104%；出口创汇6400万美元，同比增长23.3%。2006年政府工作目标经济和社会发展的主要预期目标是：完成地区生产总值82.3亿元，增长15%；全部财政收入完成5.9亿元，增长15%；全社会固定资产投资37.9亿元，增长20%；农民人均纯收入增长6%，城镇居民人均可支配收入增长8%。小结 以上为影响房地产发展的主要因素，从以上数据可以看出： A、黄骅市经济正向良好的方向发展，居民的购

13、买力正在逐年增长，随着收入水平的提高，居民用于日常消费性的支出在不断增加的同时，对住房的需求增加，用于提高生活品质、追求高档住宅也日益成为支出的重要组成部分； B、城镇人均可支配收入增长8%，反映消费者的消费力逐年增强，具体到住宅要求市场上提供档次较高、配套完善的物业类型； C、招商引资带动了黄骅市经济的快速增长，刺激了房地产业的发展。6、综述1）随着房地产业的发展，近两年来，黄骅市居民对住房的需求量在迅速增加；2）随着经济的发展，投资环境得到了进一步的改善，房地产业发展空间较大；3）随着国家宏观政策的调整，将对黄骅市经济、住房、消费产生影响，并在一定程度上改变了黄骅市消费者观念；4）多条高速公路、铁路交汇于此，优越的区位优势，城规划及建设进程的加快，使黄骅市的经济、投资环境得到进一步改善，消费者可支配收入逐年增加，购买力逐步提高，刺激了黄骅市经济的快速发展。5）总体来看，黄骅市房地产发展水平还比较落后，正处于由分散向集约化转变的阶段，需求较旺，经济的发展状况决定了房地产的发展速度，由上述的各类经济指标看，是房地产发展的必然阶段，从目前