资产评估学复习重点学习资料文档格式.docx

1、1、在用续用2、转用续用3、移地续用（二）公开市场假设公开市场假设 是指假定在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智判断。买卖双方的交易行为都是在自愿、理智的，而非强制或受限制的条件下进行的。（三）清算假设清算假设 是指资产所有者在某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫以协商或以拍卖的方式，强制将其资产出售。四、资产评估的工作原则1.独立性原则 2.客观性原则 3.科学性原则 4.专业性原则五、资产评估的经济原则1.贡献原则 2.替代原则 3.预期收益原则 4.最佳使用原则六、资产评估的程序 1.明确资产

2、评估业务基本事项 2.签订资产评估业务约定书 3.编制资产评估工作计划 4.对待评估资产的核实与实地查勘 5.收集与资产评估有关的资料 6.评定估算 7.编制和提交评估报告 8.资产评估工作底稿归档七、 资产实体性贬值的测算方法有哪些？如何测算？1.观察法 计算公式为： 资产实体性贬值=重置成本实体性贬值率 =重置成本（1成新率）2.使用年限法资产的实体性贬值=（重置成本预计残值）（实际已使用年限总使用年限）总使用年限=（实际已使用年限+尚可使用年限）实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率 资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间八、市场法差异调整因素主要包括

3、哪几类？1）时间因素 2）地域因素 3）功能因素 4）交易因素九、收益法应用的前提条件1、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项资产或整体资产。2、资产所有者所承担的风险是能用货币衡量的。3、资产预期获利年限可以预测，纯收益为正。十、折现率的估算方法有哪些（一）市场比较法 （二）资本资产定价模型法 期望回报率=无风险报酬率+资产风险报酬率资产风险报酬率=（资产平均回报率-无风险利率） （三）加权平均资本成本法 加权资本成本（折现率）=权益成本权益比+负债成本负债比如果将利息可以冲减企业的应纳税所得额考虑进去 加权资本成本=权益成本权益比+税前负债成本（1-所得税边际税率）负债比 十一

4、、机器设备评估程序1.评估准备阶段：指导委托方填写和准备资料文件 收集与评估活动相关的价格资料 制定评估方案 2.现场工作阶段：逐台（件）核实评估对象 对待评估设备进行分类 设备鉴定 3.确定设备评估经济技术参数阶段 4.评定估算阶段 5.编写评估报告及评估说明阶段 6.评估报告的审核和报出阶段十二、机器设备评估现场工作阶段的工作内容对待评估设备进行分类 设备鉴定十三、机器设备成新率的估测方法有哪些？1.最小年平均费用法 2.低劣化数值法十四、影响房地产价格的因素（一）一般因素 1、经济因素：经济发展因素 、财政金融因素、 产业结构因素 2、社会因素：人口因素、家庭规模因素、房地产投机因素、社

5、会福利因素、教育科研水平和治安因素3、行政因素：土地使用制度与住房制度，城市规划、土地利用规划，税收制度、投资倾斜、优惠政策， 行政隶属关系变更，交通管制4、心理因素（二）区域因素1、商业服务繁华因素 2、道路通达因素 3、交通便捷因素4、城市设施状况因素 5、环境状况因素 （三）个别因素1、土地的个别因素：区位，面积、宽度、深度， 形状，地力、地质、地势、地形，容积率 ，用途，土地使用年限 2、建筑物的个别因素：面积、结构、材料，设计、设备等是否良好 ，施工质量，法律限制，建筑物是否与周边环境协调十五、土地使用权价格的成本构成：土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益十六、

6、经济耐用年限的确定原则：1.建筑物的建设期不计入经济耐用年限，即建筑物的经济耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计。2.建筑物经济耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物经济耐用年限计算贬值。3.建筑物经济耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算贬值。4.建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物经济耐用年限计算贬值。5.建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物实际已使用年限加土地使用权剩余年限计算贬值。十七、无形资产的分类及特点 分类：1.按存在期限，分为有限期无形资产和无限期无

7、形资产 2.按能否独立存在，分为可确指的无形资产和不可确指的无形资产。3.按性质和内容构成，分为知识型无形资产、权力型无形资产、关系型无形资产、结合型无形资产。4.按企业取得无形资产的方式分类可分为自创的、外购的 5.按无形资产有无专门法律保护分类，分为有法律保护的和无法律保护的。1.非实体性 2.价值形成的积累性 3.开发成本界定的复杂性 4.价值较大的不确定性 5.共益性 十八、影响无形资产价值的因素 1、 开发成本（取得成本） 2、机会成本 3、效益因素 4、技术成熟程度 5、 剩余经济使用年限 6、转让内容因素 7、同类无形资产市场供需状况 8、同类无形资产的发展及更新趋势 十九、最低

8、收费额的确定方法最低收费额的决定因素： 开发成本 、机会成本 公式 ：无形资产最低收费额 =开发成本净值开发成本分摊率+无形资产转让的机会成本 =开发成本净值开发成本分摊率+无形资产转出的净减收益+转让成本 开发成本分摊率= 二十、最低收费额的决定因素： 开发成本 、机会成本二十一、利润分成率的确定方法有哪些？如何确定？（1）边际分析法 边际分析法是以使用无形资产前后企业实现的利润差额即新增利润，占无形资产使用后企业总利润的比例来确定利润分成率的方法。无最低收费额时：无形资产利润分成率=（2）约当投资分成法 约当投资分成法是将卖方的无形资产投资与买方的资产投资，按照各自的适用成本利润率，折合成

9、约当投资量，然后按照各自约当投资量的比例关系确定利润分成率的方法。无形资产的约当投资量 = 无形资产的重置成本（1+适用成本利润率） 买方资产的约当投资量 = 买方投入的总资产的重置成本无形资产利润分成率= （3）市场比较法 市场比较法是通过对与待评估资产类似的资产交易市场进行调查分析，来确定分成率。二十二、商誉的评估方法有哪些及公式1、超额收益法商誉的价值= =2、割差法商誉的价值=企业整体资产评估价值 企业各单项资产评估价值之和二十三、上市债券的评估方法一般采用现行市价法评估，即按照评估基准日的收盘价确定评估值。非上市债券的评估 ：一般采用收益现值法进行评估 二十四、上市股票的评估方法选择

10、价格应考虑的因素：1、持股者的目的与持有期限。持股者如果是为了短期投资，应以市场价格为主；上市股票评估值 = 股票股数评估基准日该股票的市场收盘价如果是为了长期投资，则应以股票的内在价值为主，用收益法进行评估，评估基准日市场价格仅做参考。2、二是股市发育是否成熟，股票能否自由交易。非上市股票的评估：一般采用收益现值法。二十五、简述材料评估的方法 1、近期购进库存材料 评估时可采用成本法，也可采用市场法。价格为账面价值。如果原材料是从外地购进的，应将由被评估材料分摊的运杂费计入评估值；如果是从本市购进的，评估时可忽略不计。2、购进批次间隔时间长、价格变化大的库存材料的评估 一是以最接近市场价格的

11、那批材料的价格或直接以市场价格作为评估的计价标准；二是以统一的评估时点为基准日，利用物价指数对不同批次的原材料的账面价值加以调整。评估值=账面价值评估时物价指数/购进时物价指数 3、购进时间早、市场上已脱销、没有现行市价的材料 （1）通过寻找替代品的价格变动资料来修正价格。（2）在分析市场供需的基础上，确定该材料的供需变化，并以此来修正材料价格。（3）通过市场上同类商品的平均物价指数进行评估 4、超储积压物资的评估 首先应对其数量和质量进行核实和鉴定， 然后区别不同情况进行评估。对于产权变动的企业资产，可以采用清算价格法 对于继续生产经营，仍有可能使用的资产，可在原账面价值的基础上，对其中失效

12、、变质、残损、报废、无用的部分，在分析计算并扣除相应的贬值额后确定评估值。5、盘盈、盘亏材料的评估 盘盈材料由于没有历史成本资料,应采用重置成本法或现行市价法评估。而盘亏材料应从待评估材料的申报额中将其扣除，评估人员要在工作底稿中作相应纪录。二十六、应收账款及预付账款的评估步骤1、确定应收账款的账面价值 2、确认已确定的坏账损失。3、确定预计坏账损失，即判断应收账款回收的可能性。二十七、企业价值的含义和表现形式1.概念：企业价值，是该企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和。注意理解：企业的价值是企业的公允市场价值；企业的价值基于企业的盈利能力；账面价值和公司市值企业的账面价值是一

13、个以历史成本为基础进行计量的会计概念，可以通过企业的资产负债表获得。公司市值是指上市公司全流通股股票的市场价格。2、表现形式 企业价值的表现形式有企业的资产价值、企业的投资价值和企业的股东权益价值等。（1）企业资产价值是企业所拥有的所有资产，包括各种权益和负债的价值总和。（2）企业的投资价值即前面所讲的企业价值。它等于企业的资产的价值减去无息流动负债价值，或等于权益价值加上付息债务价值。（3）企业权益价值代表了股东对企业资产的索取权，它等于企业的资产价值减去负债价值。二十八、什么是年金资本化法 ，写出其公式基本思路：是根据企业以往的生产经营状况和外部条件，预测企业未来每年的年金收益，然后按一定的本金化率将其资本化处理为现值，作为企业价值的评估值。适用范围：它适用于今后若干年内生产经营和收益水平较稳定的企业采用。公式： P: 企业重估价值 A:企业每年的年金收益 r:本金化率 企业前n年预期收益折现值之和 投资回收系数 二十九、简述分段法的基本思路将持续经营企业的收益预测分为前后两段, 对于前段（一般取5年）的预期收益, 采取逐年预测并折现累加的方法处理，得到其收益现值。对于后一段（从第6年开始到未来无穷远）假定企业的年收益水平保持不变，或等额或按一定比率增长变化，将这一等额收益或增长变化了的收益进行还原及折现。最后将前后两段收益现值相加，即为企业整