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1、陈从宏（助理总裁）副主编：曹建（副总经理）王浩（副总经理）责任编辑：项目运营 公司经营,黄文昊郭东明成俊泉张瑞,罗奇张志美屠轶涛,张铖澄高扬孙夏琳,寄语,运营之道，在于琢磨，千变万化，存乎一心中梁的运营管理于蹒跚间起步，在积累中成长，逐步健全以战略规划为引领，公司经营作支柱，项目运营打基础的立体化管控体系大道至简公司一切经营活动以战略规划为核心，采取三级管控架构，简化事项审批流程，实行组织阿米巴化，精总部，强一线，小组织，聚焦“规划”目标费用预算，计划“四大经营核心”健全“组织、授权、会议、制度模式模板”五大保障体系，搭建“信息公开，成果共享、风险通报”三大信息平台，完善“目标考核、成就共享、

2、经营奖励”三大激励机制搭建“4-5-3-3”的公司经营框架小道至精坚持高周转，精抓项目开发关键节点，落实“首开6个月，续期321，冲刺456”要求，注重工作前置，策划先行，并行交叉，合理调度开发计划，把控项目动态，形成科学化的项目开发PDCA管控闭环,展望未来，中梁的运营管理将再接再厉，紧密围绕战略规划，用模式、模型、模板、模块的标准化体系夯实战略规划基础，指导企业各项经营活动，助理中梁地产到中梁财团的历史性跨越总裁助理陈从宏,寄语,近年来，房地产运营管理的发展可谓日新月异，运营管理所发挥的价值，已经从过去围绕项目进度、成本、质量的管控，逐步演变为企业战略落地的推进器，企业做大做强的发动机和经

3、营利润的监控者中梁的运营体系建设，始终坚持以战略为引领，在充分洞悉行业趋势变化的前提下，通过苦练内功不断提升标准化运营能力打造，持续加强横向协同与纵向支持，逐渐走出一条具有中梁特色的运营管理之道集团副总裁徐忠信,寄语,坚持高周转、按照项目全生命周期划分“投前、概念方案、预备会、方案批复、施工准备、开盘前、开盘后、交付前、交付后”9大阶段，通过工作前置，策划先行，并行交叉，在过程中分层分级监控，实现“快开、快销、快回正”投前阶段，要求方案前置、工程、招标、设计三大策划先行概念方案到预备会阶段，针对关键指标层层把控，步步紧逼，确保成本不增加、贷值不减少，节点不突破、利润不降低施工到开盘阶段、把控首

4、期“常态6至6.3个月开盘、冲刺4个月开盘、5.5个月现金流回正、6个月在投资”，续期间隔“红线3个月、常态2个月、冲刺1个月”。最终，形成“首期6至6.3个月、续期321、冲刺456”的项目开发管理逻辑、通过构建责任矩阵、分级考核、实行公平、公正、公开的奖惩制度、把控项目动态，完善科学化的PDCA管控闭环,项目运营,副总经理 曹健,项目布局,180多个精品项目2000多万方开发面积120000家庭36000客户品质生活,深耕长三角 面向华东 辐射全国,运营管理金字塔,战略规划（经营）,战略规划是一切经营的前提，一体两翼、蝶变战略、打造不动产生态投资平台,项目运营,坚持高周转，首期6-6.3个

5、月，续期321，冲刺456,公司经营,强化横向协调、纵向支持、打造“4-5-3-3”经营总体框架,目录,运营总图（常规项目6个月开盘）P9-10-11,投资,运营,设计,成本,招采,工程,营销,财务,客服,项目全周期时间阶段,项目获取,概念方案,预备会,方案批复,开盘,竣备,交付,投前1个月及以上,概念方案1个月,预备会1.3个月,方案批复0.4个月,施工准备1.3个月,开盘后17个月,交付前2-6个月,交付后,土地评审,投前版计划编制,强排方案编制,投前版目标成本编制,现场踏勘,前端融资立项,投后目标合约书签订,投后版计划编制,概念设计,可研版目标成本编制,施工前技术、组织、工期、现场准备,

6、签订前端融资协议,成立招标管理组织,市场调研,开工,组织预备会,方案设计,可研版目标成本修正,前端融资贷后管理&开发贷申请,招采计划制定,营销大纲编制&临展开放,提出规划设计建议&进行风险监测,考核计划编制,施工图设计,招采方案制定,开盘前2个月,组织项目启动会,启动会版目标成本编制,招采实施&供方管理,品牌发布,项目监控,二次设计&技术支持,施工图版目标成本编制,预结版目标成本编制,成本结算&结算版目标成本编制,项目后评估,基础施工,开发贷放款,开盘筹备,开盘前风险检查,工程实现&竣工验收,按揭回款实施/税收动态管理,销售&回款,风险检查&交付准备,维修,清算管理,办证,客户维护,二次改造&

7、整改,交付管理,后评估,房地产项目运营全周期中，“开发阶段”和“业务条线”两条主线从始至终贯穿,运营总图（456高周转项目）,项目初判,发展工作例会,头脑风暴,土地评审决策,签订投前目标合约书,项目获取,签订投后目标合约书,编制投后版计划,提交运营图初稿,核对可研版货值,预备会货值优化,编制投前版计划,收地,编制强排方案,完成概念方案设计,概念方案评审,初勘,详勘,示范区概念策划,示范区景观、建筑概念方案评审,示范区样板房室内概念方案评审,编制拿地上会版目标成本,成立招采管理组织,示范区/降水/地勘/桩基单位定标,现场踏勘,市场调研,示范区选址临展选址品牌接待点设置,客服前期介入,项目规划设计

8、建议,前端融资立项,公区室内硬装概念方案评审,货量区景观方案评审,规划方案评审,示范区建筑方案评审,示范区景观方案评审,示范区室内硬装方案评审样板房室内硬装方案评审完成示范区建筑施工图,完成可研版目标成本审批,编制启动会版目标成本,试装,装修、景观单位定标,制定招采方案,咨询服务类招标工程施工类招标材料设备类招标,工程初步策划,监理策划,示范区动工,编制营销大纲,销售团队组建、培训,上报前端融资方案,开发贷立项,制定项目招采计划,时间阶段,投资,运营,开发,设计,成本/招采,工程,营销/客服,财务,概念方案阶段（方案前置，策划先行）拿地前一个月以上,1,概念方案,投前阶段一个月,2,项目获取,

9、3,预备会阶段0.6个月,由投资部门主导,运营总图（456高周转项目）,运营总图（456高周转项目）,开发阶段,按照开发阶段、项目运营全周期划分为投前、概念方案、预备会、方案批复、施工准备、开盘前、开盘后、交付前、交付后九打阶段，分别以项目获取、完成概念方案、通过预备会、取得方案批复、项目开工、开盘、竣工备案和交付这八个里程碑事件作为分界,开发阶段,开发阶段投前,投前,开发阶段投前,城市准入报告审批,土地信息收集,项目初判市场定位新进入城市的供方选择强排方案编制,初判评审后15天头脑风暴会,挂牌截止前15天15天土地评审决策/可研决策,深度可研决策会后签订投销目标合约书,项目获取,可研会前编制

10、投销版计划,强排方案前已进入城市的供方选择,可研决策会前编制拿地上会版目标成本,土地评审前必要的项目现场调查,挂牌前一个月现金流测算,挂牌前一周前端融资立项,挂牌后一周同行战略合作洽谈,挂牌前两周前端融资方案上报,开发贷方案设计,摘牌前一周明确前端融资责任人确定前端融资报告主体,投前,概念方案,预备会,方案批复,施工准备,开盘前,开盘后,交付前,交付后,开发阶段概念方案,开发阶段概念方案,签订土地成交相关文书,摘牌后7天内签订投后项目目标合约书,概念方案评审,督促合作项目协议书的签订合作项目内部交底,摘牌后0.5个月完成初勘报告,现场准备工作,挂牌后3个工作日土地资源入库,摘牌后10个工作日前

11、端融资立项审批开发立项申请,挂牌后20个工作日签订前期融资协议,产业资本及财务投资合作洽谈,协议签订后5个工作日前端融资股权质押前端融资协议/合同备案,摘牌后7天内参与项目交底会录入投后版计划核对科研版货值发布项目名称,协议签订后一个月内跟进对外参股合作项目经营目标确定,摘牌后0.7个月示范区景观概念方案评审示范建筑概念方案评审,摘牌后0.8个月货量区景观概念方案评审,摘牌后1个月货量区建筑概念方案评审完成详勘报告示范区室内硬装概念方案评审样板房室内硬装概念方案评审,摘牌一个月内编制可研版目标成本,成立招采管理组织,技术管理准备,组织管理准备,摘牌后10天营销团队建设,摘牌后15天市场调研确定

12、案名,摘牌后20天定案优化,摘牌后25天货量量预排示范区设置建议临展选址及方案执行地推外展点选址及方案报批,摘牌后30天品牌接待点设置,客服前期介入,投前,概念方案,预备会,方案批复,施工准备,开盘前,开盘后,交付前,交付后,开发阶段预备会,预备会,开发阶段预备会,摘牌后2 个月样板房室内硬装方案评审；完成规划方案/扩初设计；完成示范区建筑施工图；示范区室内硬装方案评审,投前,概念方案,预备会,方案批复,施工准备,开盘前,开盘后,交付前,交付后,开发阶段方案批复,方案批复,开发阶段方案批复,投前,概念方案,预备会,方案批复,施工准备,开盘前,开盘后,交付前,交付后,开发阶段施工准备,施工准备,

13、开发阶段施工准备,投前,概念方案,预备会,方案批复,施工准备,开盘前,开盘后,交付前,交付后,开发阶段开盘前,开盘前,开发阶段开盘前,营销价格审批后3天内组织核对全盘价格规划审批后的货值,预售证取得后3天内组织核对预测版货值,摘牌后4.2个月完成建筑实施版施工图,每月25日动态成本月报,编制施工图版目标成本,启动会版目标成本审批完成后15日内编制合约规划表,每季度一次第三方过程评估,摘牌后5个月土方开挖完成,摘牌后6个月完成正负零,工程达到预售条件,达到预售条件3天内取得预售证,摘牌后130天内组织二次媒体行活动,摘牌后135天内低聚：正展开放,摘牌后150天内召开产品说明会,开盘前30天前示

14、范区开放,摘牌后160天内认筹（小筹）组织：示范区/样板间开放确定开盘活动方案,摘牌后178天内开盘方案制定及评审,开盘,取得两证一规后2.5个月（底线：取得预售证后1个月内）开发贷放款,全周期税务管理表审批后1个月内编制税收方案执行计划表,开盘前30天按揭合作银行摸底：完成按揭合作协议审批,开盘前15天完成阶段性担保股东会决议用章审批,按揭银行开户,开盘前1周银行项目准入,按揭额度预约：银行培训,对外宣传前营销物科审核,示范区开放前客服热线推广,成立风险检查小组,开盘前1周风险检查：案场服务品质检查,投前,概念方案,预备会,方案批复,施工准备,开盘前,开盘后,交付前,交付后,开发阶段开盘后,

15、开发阶段开盘后,摘牌后6.3个月示范区开放后评估,交付前2-6个月竣工备案,筹备前4.5个月外立面落实,每年5月31日前完成企业所得税汇款,投前,概念方案,预备会,方案批复,施工准备,开盘前,开盘后,交付前,交付后,开盘后1个月内组织开盘复盘会,计划过程监控,每月25日动态成本管理（月报）设计变更管理现场签证管理无效成本管理制定结算计划,合同履行完毕发放结算通知结算资料收集,结算审批后结算资料归档,开盘至项目售罄促销价格调整回款管理,摘牌至项目售罄销售后台工作管理,必要时更新（税收方案执行计划表）,结算会议通过后结算审批,收到结算资料后结算审核,竣工备案前目标成本（预结版）审批,5月10日-6月30日供方年中评估,每半年供方名册建立供方等级评定,11月10号12月30号供方年末评估,竣备前9-10个月结构封顶,交付前6个月交付启动及策划,竣备前6.5天室外景观完成,每季度一次第三方过程评估,批量精装验收,摘牌后210天开盘后评估,摘牌后195天热销后宣执行,摘牌后187天认购转签,开发贷贷后监管、销售、还款,按揭回款考核,次月5日前上报（项目销售回款情况表）,每季度至少1次准业主活