中国房地产发展历程优质PPT.pptx

1、1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。,1958-1979,1979-1980,1980-1991,改革开展前,从1958年开始，房地产 收归国有，中国房地产 从此消失。,理论突破1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年4月 邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个 人建房买房”的设想。,试点与起步1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试 点。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段,萌芽起步阶段,1991-1993,1993,19

2、93-1997,1998,炒作与土地泡沫,第一次房地产调控,制度红利释放,低迷与调整,非理性炒作与调 整推进阶段,探索调整阶段,1998-2008历经1993年后数年的沉寂，房地产行业迎来了快速发展。,1999-2000市场回暖,2000-2002快速涨幅,2002-2004全面繁荣,2004-2007持续繁荣与调控,快速发展阶段,2009至2011应急与投机催生房地 产大泡沫，政府持续 调控,2012至2013市场回暖，调控加强,2014至2015调控阶段与去库存,2016至今新一轮价格上涨与调 控,全面调整阶段,政企历程,02,章节 PART,土地市场制度的改革，为房地产市场的发展提供了一

3、个重要的前提。改革的实质是从土地的无偿划拨到有偿使 用，当时进行这么一个改革是一个理论上的突破，把土 地的所有权和使用权可以分离，所有权是为国家所有，使用权可以出让。,土地市场制度改革,标志1987年新中国土地拍卖“第一槌”,住房制度改革，实际上是为房地产市场的发展提供了一个广阔的市场前景。,1998年7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。,住房制度改革,立竿见影1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南 的房地产市场是已经失控，主要是土地市 场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷 款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房 地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银 行呆坏账。,

4、收效寥寥2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分 城市房屋销售价格上涨明显。调控文件密 度加大，但房价一路坚挺。旨在打击投机 行为的交易税收不仅没有控制房价，反而 转嫁了成本，加大了新房市场的市场需求。密集的调控政策难以撼动房价高攀。,推波助澜1998年政府政策催热房地产拉动内需，这 一影响深远的决策是亚洲金融危机后改善 市场需求的转折点，其效应持续了10年，并使得房地产业成为中国经济的支柱产业 之一。,新常态随着社会经济形势的变换发展，政府房地 产政策调整进入全面调控阶段。支持或者 抑制房地产价格的政策愈加完备多样，利 于政府监控管理房地产行业发展。,调控政策,市场历程,03,章节 PART

5、,制度环境土地制度住房分配制度 招拍挂。,社会环境人口结构 人口流动 婚娶风俗 住宅观念,经济环境经济发展速速 国民收入发展预期,影响因素,萌芽阶段,调整阶段,白银时代,1,3,5,制度藩篱渐渐破除，生 产要素初步释放.,疯狂发展，泡沫破裂,制度红利进一步释放，发 展爆发期降临,迅速壮大，利润丰厚.,全面调整暴利时代结束，稳健调整迎来新阶段,市场阶段,01,城市化需求,03,投资性需求,02 改善性需求,保障性需求廉租房、经济适用房。,市场需求,04,1987年占GDP3%,2013年占GDP5.85%,2007年占GDP4.77%,2016年,占GDP6.5%.,行业规模,竞争态势分化加剧，

6、市场集中度加剧强者恒强局面凸显，企业集中 度继续上升,细分市场的竞争加剧品牌辨识度凸显,“三足鼎立”格局SOHO中国、万科、碧桂园等 民营企业；保利地产、中海、天鸿等国企；外资企业跃跃欲 试（限外令）,行业的准入门槛变高不同梯队的差距进一步拉大.,竞争状况,企业历程,04,章节 PART,万科,1,2,3,4,恒大,碧桂园,保利,经过三十余年发展，房地产行业已然成为国民经 济支柱性行业，期间各类企业你方唱罢我登台，走到今日强者林立不乏代表，结合2017年地产行 业评测排名选取如下企业分析：,管理模式,运营水平,开发模式,战略转型,企业历程,集团化 式管理,“3+X”战略,区域总部 管理模式,商

7、业化品 牌建设,精细化战 略管理,产业化技术 创新,城郊结 合部开 发为主,定位中 产阶级,系列产 品线,管理集团化管理战略总部-区域 中心-项目公司模式,运营客户价值精细化，产品增 值能力强,开发产业化开发模式.,万科,万科物 业,万科泊 寓,进入冰雪运动、养老、教育 等行业,战略“3+X”战略，即以环渤海、珠三角、长三角这三个 发达地区作为基础，实行“城市圈聚焦”,密集型、集团 化管理 模式,多元+规 模+品牌,集团公司与子 公司以产权为 纽带,标准化运 营,营销暴力,市场风险高，资金压力 大,管理矩阵式管理，三级管理体 系,运营准军事化运营管理体系,开发规模化开发模式,恒大,民生地产为

8、基础，金融、健康为两 翼,文化旅游 为主的多 元布局,战略“多元+规模+品牌”的发 展战略,“房地产+服务业”,家族式 管理,人才战 略,集团化,快与好,同心共享 机制,策略鲜明,二三四 线大量 囤地,规模化 复制快 速扩张,市场风险高，资金压力大,管理家族企业垂直模式,运营快速开发，快速销售；高 速度，精品质，低成本,开发规模化开发模式.,碧桂园,1+3”的战略 布局,多元化业 务组合,联手平安，进 军社区与养老,战略战略进行稳固调整,集团化 式管理,规模经 营,三位一体的 养老战略,多渠道融 资,高周转策 略,控制风险,优质地 块,快消模 式,精细化 不足,管理项目公司模式传统的、扁 平化

9、组织架构,运营运营有效，财务稳健,开发中央开发模式.,保利,五业并 举,多元发 展,资源整合,战略先做大再做强,住宅演变,05,章节 PART,代表性住宅上海曹阳新村、北京三里屯幸福村,解放初期，百废待兴。中央政府提出“先生产，后生活”发展策略，技术上受苏联的影响；在住宅规划设计中 有严重的苏联的影子。,1949-1959代表性住宅,全国城镇住宅面积约40亿平方米，其中解放后新建的仅占百分之十几，就是说，当时全国城市绝大部分人住的 是解放前的房子，陈旧不堪，杂乱无章。再加上50年代 盲目生育，70年代进入生育高峰，子女多了住不下，院 子里搭出个坯间，或者盖间小厨房，腾出来的厨房住人，能想的法子

10、都想到了。于是，迫于人口与住房的矛盾，大杂院出现了。,70年代末,在全国城市居民的住房条件上，数深圳这座新兴城市最优越。深圳新建住宅每套平均建筑面积83平方米，比全 国平均数高60，比香港居屋计划高52。与亚洲一流 的日本相比各有千秋。日本住房建筑面积平均每套61平 方米，但室内装修质量很高，尤其厨房、厕所设施十分 讲究，属于小而精。相比之下深圳属于大而粗。,80年代,随着社会经济的进一步多元化，住房改革力度加大，以为商品房、经济适用房、安居工程为主的多层次住房体 系开始形成，纳入了不同的投资、建设方式。针对不同 的社会阶层，国家不再限制住宅的最大面积，只对最低 限额做出规定，以保障适当的居住

11、水平，因此代表不同 居住标准的住宅空前丰富起来，普通居住面积从40平方 米到200平方米不一而足。出现了高层、小高层、多层、低层高密度、联排、别墅等各种形式的住宅，在户型上 除了传统的一室一厅。二室一厅、三室一厅之外，多厅 和多卫生间的住宅更加受到欢迎。车库和工人房也成为 一些住宅的标准配置。,90年代中后期,随着市场化程度的深入，住宅已成为大宗的个人消费商品，无论是住宅本身还是其所处环境，消费者要求必然 苛刻起来，现代生活不仅仅是物质生活的富足，还代表 着技术进步与文化融合带来的全新生活理念。,当代,Europe and the UnitedStates business感谢聆听，批评指导,