杭州西湖文化园工程项目建设可行性研究报告Word格式.docx

1、第五章 项目市场调研 一、*地产市场分析二、*房产市场分析三、本项目的市场定位第六章 规划设计一、总项目规划设计简述二、房地产开发项目规划设计第七章 环境保护与节能 一、环境保护二、节约能源第八章 项目投资计划与资金回收计划一、总项目投资计划与资金的筹措二、房地产开发项目投资计划三、房地产开发项目资金回收计划第九章 项目可行性研究分析一、从市场供需关系进行分析二、从项目投入与产出关系进行分析三、结论第十章 项目可行性研究结论序 言本项目位于*省*市区的*山北侧。一 *市*市是*省会，长江中游地区重要的中心城市，国家历史文化名城。市区面积556平方公里，市区人口210万。*是一座具有3000多年

2、历史的“楚汉名城”。文化遗产、文物古迹众多。*是一座具有光荣革命传统的城市，黄兴、蔡锷等民主革命家和一代伟人毛泽东、蔡和森、刘少奇等都在*度过了“风华正茂”的峥嵘岁月。*第一师范、橘子洲、爱晚亭、船山学社旧址等革命史迹和纪念地众多。*风景秀丽，*山巍峨西歭，古木参天。橘子洲静卧江心，融山、水、洲、城于一体，具有自然和谐的城市生态环境。*交通发达，黄花国际机场开通40多条国际、国内航线。京广铁路纵贯南北，湘黔、浙赣铁路连接东西。京珠、上瑞、长常、莲易高速公路四通八达。内河航运可直达湘、资、沅、澧水、洞庭湖和长江沿岸各省市。形成了航空、铁路、公路、水运等立体交通网络。二 区、*山区是*市城区五大区

3、之一，是*市政府所在地，位于*市湘江主航道西侧。全区面积145平方公里，人口42万，区位优势明显。区因境内*山而得名，历史悠久，人文荟萃，是全国著名的高校文化区，是*市“以文立市”的根基，独具高新技术与高教科研文化及自然人文景观等优势。区自然山水资源得天独厚，境内有*山国家级风景名胜区、橘子洲、谷山森林公园、象鼻窝森林公园、王陵公园、咸嘉湖、后湖、梅西湖等自然山、水、洲景观，集*“山、水、洲、城”的城市风貌特色于一体。*山国家级风景名胜区包括了书院、橘子洲头、爱晚亭、麓山寺、黄兴墓、云麓宫、禹王碑、新民学会旧址、蔡锷墓等特一级景观和北极峰、响鼓岭、天马山、凤凰山、桃花岭、寨子岭、飞来石、白鹤泉

4、、桃子湖、咸嘉湖、后湖等自然景观。三 西湖文化园本项目“西湖文化园”，位于*山三级景区咸嘉湖景区范围内。项目由龙王港水域及生态景观防洪大堤、西湖主题公园、公园协调区、综合开发用地和滨湖路建设五个分项目组成。项目总用地171公顷（2566亩），总建筑面积132.18万平方米，总投资61.55亿元。主题公园性质：观光游赏、生态湿地、运动健身、水上休闲、垂钓美食。其他分项性质：龙王港防洪大堤生态景观带，综合开发生态居住及综合配套，观光服务餐饮、观赏接待兼生产安置，市政道路亮化绿化。四 项目确定本项目作为*市区重大招商项目，区委、区政府高度重视，于2005年5月24日与*房地产集团有限公司签订了西湖文

5、化园规划建设框架协议，以“政府引导、市场运作”的模式确定*集团为项目战略合作伙伴。2005年10月31日*市政府就本项目出具市长办公会议纪要，确定了本项目的运作模式。2005年11月31日*市区政府与*集团在香港举行的*省“港洽会”上签订了龙王港下游防洪综合整治工程（西湖文化园）合同书确定了本项目的实施。2007年6月9日*市区政府与*集团签订了*市龙王港下游防洪综合整治工程（西湖文化园）筹资建设相关事宜合同书进一步确定了本项目的具体实施，项目用地进入拆迁补偿安置阶段。为进一步有序、有效开展工作，特编制本项目可行性研究报告。第一章 项目投资与开发实施单位简介（本章由集团公司编写）第二章 可行性

6、研究报告编制依据一 项目实施相关批准文件2004年8月25日 *省发改委关于*市区龙王港中下游防洪工程可行性研究报告的批复2004年11月 3日 *市规划局西湖文化公园概念性规划方案专家咨询会会议纪要2005年 3月22日 *市规划局西湖文化园规划有关部门意见咨询会会议纪要2005年 7月 8日 *市规划局关于请求审批西湖文化园规划设计要点的请示及*市人民政府批复2005年 9月28日 *市规划局西湖文化园概念性详细规划方案评审会会议纪要2005年10月20日 *市规划局（研究西湖文化园项目规划建设问题）局长办公会议纪要2005年10月26日 *市政府（研究龙王港下游防洪综合整治工程建设）市长

7、办公会议纪要2005年11月 2日 *市规划局关于西湖文化园有关问题的请示及市政府批复意见2005年12月 6日 *市环保局西湖文化园建设项目环境影响初审意见2005年12月 6日 *市发改委关于龙王港下游防洪综合整治工程立项的批复2005年12月25日 *省建设厅龙王港下游防洪综合整治工程（西湖文化园）建设项目选址意见书2006年 3月24日 *市规划局龙王港下游防洪综合整治工程建设用地规划许可证2006年 7月25日 *市水利局关于区麓山垸泵站设计有关问题的会议纪要2006年12月14日 *省水利厅关于报送*市区麓山垸西湖片治涝方案调整的意见函2007年 3月 9日 中共*市委常委办公会议

8、纪要2007年 4月10日 国土资源部关于*市城市建设农用地转用和土地征收的批复2007年 4月27日 *省政府*市龙王港下游综合整治工程农用地转用、土地征收审批单2007年 4月28日 *市规划局西湖文化园修建性详细规划方案审查会会议纪要二 可行性研究报告编制参考资料1、*市城市总体规划（2003-2020） 2、*山国家重点风景名胜区总体规划2003-2020 3、*市广场周边地段控制性详细规划 4、*市城市防洪总体规划 5、*山国家级风景名胜区咸嘉湖景区详细规划 6、西湖文化园概念性详细规划方案 7、西湖文化园修建性详细规划方案 8、西湖文化园规划设计要点 9、咸嘉湖景区详细规划设计要点

9、 10、风景名胜区规划规范 11、城市居住区规划设计规范 12、其它相关法律、法规及政府文件第三章 项目介绍一 总项目概况西湖文化园是一个综合性项目，由龙王港下游防洪大堤、主题公园、综合（房地产开发）用地、生产安置用地和滨湖路建设五个分项目组成。（一）项目地理位置本项目地处*市区西部，区的中心地段，是*市中心“一环”繁华区范围，项目位于龙王港以东、以南，滨湖路以西，枫林路以北。本项目用地处于*山风景名胜区三级保护区范围，本用地南向枫林路与*山相依、西面北面与龙王港风光带相连、东与湘江滨水区毗临，东北角现为西汉王陵公园。（二）项目地块交通优势本项目地块交通优势十分明显，南侧枫林路（三一九国道）是

10、*市的东西向主干道，通过橘子洲大桥连接河东五一大道；西侧金星大道是区中心南北向的城市主干道；北面咸嘉湖路是城市次干道，规划中的湘江营盘路大桥将连接咸嘉湖路，进一步拉近了本地块与河东的距离；东面新建滨湖路，连通了枫林路与咸嘉湖路。本地块东面有*的主要内河湘江；通过枫林路、五一大道到*火车站仅10分钟车程；通过南北二环路、*大道到机场40分钟车程；汽车西站就在枫林路上。水路、航空、铁路、公路交通都十分方便。（三）项目所在地环境1、自然环境：区空气洁净、水质良好，生态环境绝佳，具有最佳人居品质的先天优势。西湖文化园主题公园定位于“*西客厅、省会西大门”的形象要求，以湖港相融、山水相映为景观特色，具有

11、观光游览、生态湿地、水上休闲、综合接待等功能；是展示*山山水风光、展现*旅游动力的、极具现代文化的城市开放式景区。本所在地自然环境创立了本项目宜居、宜游、宜商、宜赏的综合性。2、人文环境：区是全国文化教育的密集区，*市31所高校有20多所座落于区，承转“中国四大书院”之首的“千年学府”书院的*大学和中南大学、*师大等众多知名学府 布于*山周边。*国家高新技术开发区，*山国家大学科技园和*山大学城齐集于此。科技、数字是区投资环境中的最独特的环境优势之一。区又是*名人的集聚中心，古代有朱熹、张栻 、陆九渊、曾国藩、左宗堂、王夫立在书院讲学、求学，现代有毛泽东、蔡和森、罗学瓒、张昆弟等革命家在*山聚

12、会，在橘子洲流连；*山的苍松翠柏中安葬着黄兴、蔡锷、陈天华、姚宏业、焦达峰、蒋湘武、刘道一、陈作新、刘昆涛等革命家的忠骨。现代名将肖劲光、陶峙岳生长于斯，当今20多位“两位”院士在此工作。人文资源的高密度聚合，在全国是极其罕见的。3、综合配套环境：区不仅是*文化教育的中心，又是城市中心的主要部分，本项目所在地溁湾镇是河西的中央商务圈。通程商业广场是市区最大商业广场之一。省中医院、省肿瘤医院、市第四医院、市结核病院、省武警医院分布溁湾镇，影城、酒店、农贸市场、中小学校、幼儿园等各项生活配套十分齐全。（四）项目建设规模1、项目建设用地：总项目建设用地： 171.00公顷（2566亩）；分项目建设用地：龙王港大堤、风光带用地： 28.77公顷（432亩），主题公园用地： 81.12公顷（1217亩），生产安置（公园协调区）用地： 9.33公顷（140亩），综合（房地产开发）用地： 44.00公顷（660亩），滨湖路用地： 7.77公顷（117亩）。2、项目（建设内容）建筑面积总项目建筑面积： 1 321800平方米；分项目（建设内容）建筑面积：防洪堤、防洪通道、绿化带、麓山垸排渍泵站等，亭、台、楼、阁、廊等 3000平方米，餐饮、接