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1、根据委托方提供的商品房抵押窗口表、国有土地使用证等相关资料，估价对象为联强冶金集团房地产开发所属部分房地产，建筑面积为32484.16，土地使用权总面积为10579.3，土地分摊面积为4657.4，用途为商业。我公司严格按照国家有关法律法规和房地产估价规的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元法定代表人：博文房地产土地造价咨询评估二八年十一月十日估价师声明我们重声明：1.我们在本估价报告中述

2、的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。4.我们依照中华人民国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。中国注册房地产估价师：估价的假设和限制条件 一、 假设条件1.本次估价以委托方提供的估价资料真实合法为前提，若委托方提供的资料失实或有任何隐匿，本公司不承担任何责任。2.本次估价采用公开市场价值标准，并基于下列假设：不考

3、虑特殊买家的额外出价；交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益；交易双方掌握必要的市场信息，在充裕的时间进行交易；交易双方具有一定的房地产交易知识，交易条件公开且不具有排他性；该房地产能在公开市场上自由转让。3.本次估价未考虑租赁、查封、抵押等因素对估价对象价值的影响，并以估价对象处于完整权利状态，并且保持整体和持续使用为前提。二、限制条件1.本次估价所确定的房地产价值是在本次估价目的的特定条件下形成的市场客观合理价值，若改变估价目的则使用本报告无效。2.本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变动及遇到自然力或其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。3.本次估价结果包括与房产不可分割的满

4、足其使用功能的水、电以及配套的所有相关辅助设施。4.本报告估价时点为估价师实地查勘估价对象之日。5.本次评估土地面积是依据抵押面积/规划总建筑面积总土地面积计算而来，如与土地主管部门认定面积不一致，应以土地主管部门所出具法定面积为准。房地产估价结果报告一、委托方名称：房地产开发二、估价方三、估价对象1.项目概况教师公寓占地面积19.2亩，建筑体量9.61万平方米，最高建筑高度16.2米，。2.估价对象房屋概况及权属状况估价对象建于2011年，经现场查勘为十成新，钢混结构，建筑物总层数为6层，估价对象为15层，用途为住宅。根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣

5、工验收，室无装修。目前所有权人尚未领取房屋所有权证，根据委托方提供的商品房抵押窗口表，估价对象为联强国际大厦部分项目房地产，本次评估面积为32484.16平方米，土地分摊面积为4657.4平方米。3.1地理位置珠晖区工学院4.1交通状况估价对象附近有10路、40路、2等公交线路，距离最近的公交站约150米，与高铁不远，交通十分便捷。4.2环境质量估价对象所在区域景观环境较好，该区域适合住宅。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值五、估价时点二11年十一月29日六、价值定义估价对象在估价时点满足各项假设限制条件下的公开市场价值七、估价依据1.中华人民国城市房地产管理

6、法2.中华人民国土地管理法3. 建设部发建标199948号房地产估价规（GB/T50291-1999）4.中华人民国担保法5.城市房地产抵押管理办法6.房地产抵押评估指导意见7.商品房抵押窗口表、国有土地使用证、国有土地使用权出让合同、委托方营业执照复印件8. 估价对象现场勘察记录9. 委托方提供的与本次估价相关的资料10. 本估价机构及估价人员掌握的房地产市场相关资料八、估价原则房地产抵押估价应当遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则在估价过程中遵循合法原则、替代原则、最高最佳使用原则、估价时点原则。1、合法原则房地产估价应当以估价对象在合法使用，合法交易、合法处置等为前提下进行估价。2、最

7、高最佳使用原则房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。3、替代原则要考虑同一市场下相同物品具有相同市场价值的经济原理，在同等条件下对估价对象的结果不得明显偏离类似房地产的正常价格。4、估价时点原则估价结果必须为估价时点客观合理价格，同时此估价结果的应用必须受估价时点的限制。5、谨慎原则谨慎原则是评估房地产抵押价值时应遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估

8、假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。九、估价方法房地产估价常用的方法有市场比较法、成本法、收益法和假设开发法等几种方法。通过对估价对象的特点和类似地区的房地产市场进行调查分析，估价对象类似地区具有较为活跃和成熟的房地产市场，能够收集到较为完整的可比实例资料，可以从可比实例的成交价格修正得出估价对象的比准价格，因此确定市场比较法作为其中一种评估方法。通过估价师对市场的调查，能够收集到较为完整的房地产建造成本资料，且运用成本法能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次估价的另一种方法。市场比较法，是在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原

9、理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正，得出待估房地产在估价时点的正常合理价格。市场比较法技术路线：1、在类似地区调查类似房地产的交易情况，选取三个近期的交易案例作为可比实例；2、通过对可比实例的成交价格修正求得估价对象的比准价格。成本法，是求取估价对象在估价时点地重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，由于估价对象为在建工程，故不考虑折旧影响。即：估价对象价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+投资利润+销售税费。技术路线：1、求取土地价值2、求取房产价值2.1 求取房屋重置价格

10、：包括前期费用、建安费用、政府规费、管理费、利息、利润、销售税费2.2 求取房产价值3、求得估价对象积算价值房地产价值=土地价值+房产价值十、估价结果我公司严格按照国家有关法律法规和房地产估价规的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元。十一、估价作业日期2016年11月06日至2016年11月23日十二、未来市场风险分析虽然目前房地产市场正处在调整阶段，房地产价格有所松动，但商业房地产市场近

11、期风险不会很大。估价测算过程（一）采用成本法进行测算1.土地采用市场比较法1.1比较实例选择通过调查分析，选择了近期发生交易的与待估宗地条件类似的3个比较案例，具体选择原则和案例条件描述如下：选择案例原则如下：1.1.1与待估宗地属同一供需圈 1.1.2与待估宗地用途应相同或相近 1.1.3与待估宗地的交易类型相同或相似1.1.4与待估宗地的估价基准日应接近1.1.5交易案例必须为正常交易，或修正为正常交易。面 积4657.44992.56822.14889.6容 积 率6.04.0/2.0临街状况两面临街一面临街宗地开发水平土地平整相邻土地利用状况以住宅为主以商业为主其它主要影响因素无1.3

12、比较因素条件指标说明表编制本次评估运用市场比较法时所选择的区域因素、个别因素，在编制比较因素指数时，由房地产估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法测算租金时所选择的相应的比较因素指标说明表编制依据。根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。详见表6。表6 比较因素条件指数表比较因素待估宗地实例一实例二实例三项目名称建邺区经四路以东，纬八路以南地块建邺区会展中心东北角地块铁管巷地块市建邺区明园地块土地用途100交易日期102交易情况区域因素距市中心距离95115区域繁华程度98道路通达度交通便利度96基础设施完善度公用设施完备度环境质量优劣度个别因素形 状容积率1061041.5 编制因素比较修正系数表根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表7。表7 因素比较修正系数表成交价格18944元/25798元/19660元/100/100100/