房地产开发项目财务分析实例1921331596Word格式.doc

1、124居住面积37899平均每户居住人数3.5公建面积5077人均居住用地35.38绿化用地3060道路面积5233居住户数户306车库面积7500表6-2 项目技术经济指标（二）层 数功 能所占面积（平方米）总面积（平方米）裙 楼4商铺11248155284280塔 楼19（2个）住宅1942（每层）36898地上总建筑面积52426地下室2停车库72007764设备面积300人防面积264三、项目开发建设及经营的组织与实施计划1、有关工程计划的说明项目总工期为36个月（从2011年3月至2014年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3

2、。四、项目各种财务数据的估算1、投资与成本费用估算 （1）土地出让地价款包括两部分： 土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元。 拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为8075万元。上述两项合计：12332万元。表6-3 项目实施进度计划表序号项目名称持续时间（月）进度安排（按双月计20012002200320041征地拆迁681012前期工程3基础工程主体结构工程75设备安装工程室内外装修工程红线内外工程公建配套工程9竣工验收销售27（2）前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4：表6-4 前期工程费估算表 单位：万元计算依

3、据金额规划设计费建安工程费3%332.02可行性研究费1.5%166.005水文、地质、勘探费0.5%55.335通水、通电、通路费2.5%276.675场地平整费60元平方米73.38总 计903.415（3）建安工程费参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。见表6-5。表6-5 建安工程费估算表 单位：建筑面积土建装饰设备合计单价塔楼41460平方米11054581101.4420301.512505121裙楼 18325平方米其中商铺：13248平方米202547587055234471464629406249911067（4）基础设施费其估算过程

4、参见表6-6：表6-6 基础设施费估算表 单位：单 价计价数量供电工程65万元公顷5.5338顷359.7供水工程15万元公顷5.5338公顷83道路工程42.13万元公顷0.5233公顷22.05绿化工程5.4万元公顷0.306公顷1.65其他工程占建安工程费的2%11067万元221.34687.74（5）开发期税费其估算过程参见表6-7：表6-7 开发期税费估算表 单位：项 目金 额估算说明（估算依据）固定资产投资方向调节税553.355%分散建设市政公用设施建设费1328.0412%建筑工程质量安全监督费44.264供水管网补偿费住宅：19.28商铺：67.490.3吨人，600元吨0

5、.1吨人，600元吨供电用电负荷费58.75105.9844kVA户，480元/kVA8kVA百，1000元/kVA其他建安工程费的2%合 计2398.494（6）不可预见费取以上（1）（4）项之和的3%。则不可预见费为：（12332+903.425+11067+687.24）3%=748.89（万元） 开发成本小计：28110.384万元。2、开发费用估算（1）管理费用则管理费用为： （748.89（万元）（2）销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为2606.34万元。销售收入详见表6-9。（3）

6、财务费用指建设期借款利息。第1年借款9000万元，贷款利率为6.5%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下： 第1年应计利息：（0+90002）6.5%=292.5（万元） 第2年应计利息：（11292.5+06.5%=734.0125（万元）第3年应计利息：（5646.04+06.5%=366.9928（万元） 则财务费用为上述合计：1393.5053万元。详见表6-14贷款还本付息表。 开发费用小计：4748.7353万元。 总成本费用合计：32859.1193万元（35965.37） 3、投资与总成本费用估算汇总表 详见表6-8。 表6-8 投资与总成本费

7、用估算汇总表 单位：估算说明开发成本28110.384以下（1）（6）项合计（1）土地费用12332（2）前期工程费9032.415（3）基础设施建设费（4）建安工程费（5）开发期税费（6）不可预见费148.89开发费用4748.7355以下（1）（3）项合计管理费用748.89销售费用2606.34销售收入财务费用1393.505332859.11934、项目销售收入估算（1）销售价格估算 根据市场调查，确定该项目各部分的销售单价为： 住宅：6700元平方米 商铺：17200元平方米 车位：21万元个（2）销售收入的估算 本项目可销售数量为：住宅37899平方米；裙楼中的商铺部分13248平

8、方米，地下车位188个。详见表6-9表6-9 销售总收入预测表 单位：用途可售数量预计销售单价销售收入37899平方米25392.3322786.56车位188个210000元394852126.89（3）销售计划与收款计划的确定具体见表6-10表6-10 销售收入分期按比例预测 单位：销售计划各年度收款情况年份销售比例销售数量第1年第2年第3年第一年第二年60%2487616666.9231993.4166748.812957.696车位：112.82368.8第三年40%1658412272.1622965.9845299.29114.624751579.2合 计100%54959.1145、税金估算（1）销售税金与附加估算具体见表6-11 表6-11