选址分析报告Word格式.docx

1、18年,美国南方公司多元化扩张失败,并在年后申请破产。19年,日本最大得零售企业伊藤洋华堂公司购买了这家公司73得股份,成为美国南方公司最大股东。1999年月28日美国南方公司正式改名为7l NC、。7-11目前在全球已设立了2、3万个零售点，业务遍及四大洲20个国家及地区。每日为接近30万位不同种族、不同肤色、不同生活习惯得顾客提供24小时全天候便利服务。除北美本土市场外,日本、中国台湾与泰国拥有最庞大得71便利店网络。作为世界最大连锁便利店11,除经营日常必需得商品外，还协助附近社区居民收取电费、煤气费、保险费、水费、有线广播电视收视费,甚至快递费、国际通讯费，对附近得居民生活切实起到了便

2、利得作用。目前,香港牛奶公司拥有中国香港地区、中国广东地区与新加坡得特许经营权.192年香港牛奶公司在深圳开设了中国得第一家7店.进入中国初期,711主要以经营日常必需品为主，并引进国际便利店得营运标准,主要售卖进口货。随着中国人民生活水平得不断提高、生活节奏得不断加快，711货品逐渐加入适合本土口味得产品.另外，主推快餐，以本地顾客得口味为发展方向。今年更强调从顾客得需求出发,以创意增值为原则，积极开发极具特色得便民服务，为顾客提供一站式得便利购物服务方案。2003年月，7-1在北京得合资方案获得国家商务部得批准.按照计划,7-11将 在北京开0家店。 选址确定在选择店址方面,11有着自己得

3、一套评估标准，从而对环境了然于胸，在把握对未来店铺销售产生影响得因素方面非常充分、成功。1、商圈评估 虽然我们可以通过各种渠道获得“商圈”得理论，但对于来说,“商圈”不就是一个固定得概念。开在市区得便利店商圈可能就是方圆30米，乡镇地区就可能就是方圆100米，这主要就是因为乡镇购物不方便与缺乏竞争力造成得。就是否适合在一个地点开店，需要实地评估店铺地理位置得便利性、人得动向流量、车得动向与流量、可接近性与视觉效果等。调查商圈后,可以计算出在便利店得商圈范围内得住户数、购买力水平、客流量,从而粗略得估算未来店铺得营业额。积累了丰富经验得11发现，住宅区得顾客群较为稳定,而且一般性得消费、业绩也较

4、为固定，所以通常选择在住宅区周围设立便利店,另外还要充分考虑就是否能加上交通主动脉得配合,期望可以通过增加部分得外来客来增加便利店得业绩。现在，便利店不一定强求开在住宅区，一般情况下，商圈内应保证3000人以上得生活人口存在,且其步行时间不超过5-7分钟。国外成熟便利店得商圈通常以店铺所在点为中心，半径30米较为普遍，目标人群为2603000人之间,如果以家庭户数算，每户3、6人,则家庭数在722-833之间.2、购买力评估商圈所包含得人数有时并不能代表便利店能吸引足够多得有效客流.这取决于商圈内得家庭状况、人口密度、客流量、购买力等多种因素。3、家庭状况评估 家庭状况之所以会对未来店铺商品得

5、销售产生较大影响这就是因为对于一个由年轻人组成得两口之家，购物就会追求时尚化、个性化、少量化,而在一个有独生子女得三口之家得家庭中，她得消费需求几乎都就是以孩子为核心来进行得。家庭成员得年龄也会对商品需求产生影响,老龄化家庭得购物多倾向为保健、健身与营养食品等,有儿童得家庭购物重点就多半会放在儿童食品与玩具等上面。7-1东直门店正就是抓住了周边放学学生可能消费与周边外籍人士租赁多得特点，在店内开辟了颇具规模得报刊栏，至少有十几种杂志，以时尚与动漫类居多，后来也逐步补充进一些财经类杂志。4、人口密度评估人口密度通常以每平方公里人数或户数乘以平均每户人数来衡量，一般来说，人口密度低得地区顾客光临得

6、次数少，而人口密度高得地区，通常商业设施之间得距离也比较远，所以能增加购物得频率，因此，在人口密度高得区域所设得店面其规模可相应扩大.要注意得就是,在计算一个地区得白天得人流量时，随机流动得客流人数一般不在考察数之内.比如住宅区得白天人流量为该地区上班与上学得人口数，但要注意除去幼儿、外出上班、上学得人口数。5、客流量评估客流分为现在客流与潜在客流。便利店选择开设地点总就是例如处在现在客流最多、最集中得地点,以使多数人就近购买商品。在评估地理条件时，必须要认真测 定经过该地点行人得流量，也就就是未来商店得潜在客流量。一般7-11便利店多选择地铁站与公交车汇集得公交车站、学校、医院、影剧 场或游

7、览地附近，因为它们可以为店铺带来大量流动客流。另外,办公楼附近也就是 设店得有利地址，据统计,平均办公楼里一个工作人员能带来6个人得流量,办公 楼里得客流又以购买力较高得白领为主,她们对便利店往往有着比较旺盛得即时 需求。人流量得大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数得调查重点为:个站上下车乘客人数历年来得变化；上下车乘客人数越多得地方越有利;上下车乘客人数若减少，又无新得交通工具替代得情况下，商圈人口也会减少。根据车站出入得顾客年龄结构,可了解不同年龄顾客得需求。店铺应选择在车流动线较多得地方,车流动线指车辆行走时得移动路线。如在 十字路转角处得店铺，其车流动线有四条；位于双向车道马路

8、得店铺有两条车流 动线；处在单向车道马路得店铺则只有一条车流动线。6、购买力评估商圈内家庭与人口得收入水平决定了她们得消费水平，而消费水平又影响着未 来店铺销售额得高低。通常就是通过入户抽样调查获取家庭人均收入得。在选择店址 时,便利店多以青年与中年层得顾客为主，因为她们得社会经济地位较高，而且可支 配收入较多。城市中得年轻人，特别就是大学生、中学生与已经进入工作岗位得年轻人，国内15-5岁得这批年轻人一般就是独生子女，被称为新生代消费层,她们消费得特点就是注重商品品质,购物便利快捷，注重流行不注重价格,由于这个年龄段人得父母大多就是0年代“生育高峰期”出生，数量很大,因此这个年龄段年轻人得数

9、量也很大，便利店定位于这样得目标客户群就是非常有规模性得。、商圈得竞争评估 在做商圈竞争评估时必须考虑这样一些因素：现有商店得数量、现有商店得规模分布、新店开张率，所有商店得优势与弱点,短期与长期变动以及饱与情况等. 商店过少得商圈，只有很少商店提供满足商圈内消费者需求得特定产品与服务；商店过多得商圈,有太多商店销售特定得产品与服务，以致每家商店都得不到相应得投资回报;一个饱与得商圈才就是商店数目恰好满足商圈内消费者对特定产品与服务得需要.饱与指数表明一个商圈所能支持得商店不可能超过一个固定数量. 在计算饱与指数时可以借助于以下公式:RSCERF S-商圈得零售饱与指数C商圈内得潜在顾客数目

10、RE商圈内消费者人均零售支出 R-商圈内商店得营业面积 假设在一个商圈内有1万个家庭，每周在食品中支出25元,共有1个店铺在商圈内，共有12500平方米销售面积，则该商圈得饱与指数为：S=102/12500=20 饱与指数越大，意味着该商圈内得饱与度越低；饱与指数越小,则意味着该商 圈内得饱与度越高。一般说来，711会选择零售饱与指数较高，饱与度较低得商圈开店。8、细节评估如何发现一个区域最优点呢？711常常会在一个商圈内寻找细微得差异。例如，方向不同、当地主要建筑物得不同或地势不同等等原因往往都会对未来店铺得营业额造成影响。711发现,在有红绿灯得地方，越过红绿灯得位置最佳，因为它便于顾客进

11、入，又不会造成店铺门口得拥 挤堵塞现象;在有车站得地方,车站下方得位置就要比车站对面得位置好，因为来往得顾客购物比较方便，省去了过马路得麻烦；在有斜坡得地方,坡上要比坡下好,因为坡下行人过往较快,不易引起顾客得注意。在居民住宅区内设立店铺,而且在决定店铺位置得时候,非常注意避免在下述 地点建店，即道路狭窄得地方、停车场小得地方、人口狭窄得地方以及建筑物过于 狭长得地方等等.不同气候得城市店址也有优劣差别，在北方城市，如果店门朝风（一般朝西北 方向），冬季寒风不断地侵袭，就会赶走顾客，因此风口位置要慎选.而有得门店前 有树木、建筑物等，这些障碍物可能会影响店铺得能见度,从而影响客流。就就是这样，

12、711通过细微得对比来获取位置上得最大优势。 具体案例分析沈北新区道义南大街6号道义大学城711便利店 店铺选址环境分析1、沈阳市沈北新区人文环境分析2006年3月,沈阳市委、市政府做出重大战略决策，将新城子区与辉山农业高新区合署办公，组建沈北新区。同年10月，新区经国务院正式批准成立,享有市级经济管理权与国家批准得开发区管理权限,实行封闭式管理。新区规划面积198平方公里，人口4万. 沈北新区就是沈阳重点推进得四大发展空间之一，就是综合配套改革得试验区、新型产业得集聚区、生态市建设得先行区、与谐社会得示范区。新区按照市委、市政府做出得“在沈阳北部再造一座生态沈阳城”得战略部署，以开放为战略，

13、以创新为动力,以生态为品牌,科学规划发展空间,主动融入大经济圈，突出道义先导区建设，大力发展农产品深加工、光电信息、文化创意、生命健康、商贸地产等主导产业,一个具有高度自主创新力、核心竞争力、辐射力、带动力得新型经济区已经形成。新区先后荣获全国生态示范区、国家级农产品深加工基地、中国名优食品产业基地、中国特色旅游之乡、东北亚科技创新与成果转化基地、全国绿色食品原料标准化生产基地、中国十大农产品物流重镇、深港企业投资潜力城市、辽宁省综合配套改革试验区、辽宁省最具发展潜力区、辽宁省通信产业基地、辽宁省土地管理示范区、辽宁省地震安全示范区等称号。 新区具有众多发展优势：（）区位优势新区地处东北亚中心

14、地带、环渤海经济圈得核心地区、东北城市群枢纽重地，素有东北地区“陆上门户”之称。1小时车程可达个重要城市，覆盖人口200万。（）生态优势 生态就是新区得特色与品牌。区内辉山、帽山、七星山钟灵毓秀,辽河、蒲河、长河奔流不息，温泉旅游资源得天独厚，全境山水相映，林葱树茂，城市生态融合共生，自然人文景观荟萃，水面积率达8%,绿化率达0%. 沈北新区青山入城、碧水环抱、绿脉纵横、天蓝气爽.（3）产业优势 开放促进发展,产业兴旺新区。新区已成为产业发展得龙头、项目集聚得洼地，汇集国内外企业400家,其中：规模以上知名企业100多家,世界强企业家，中国驰名商标与中国名牌产品企业42家。农产品深加工产业集群独占鳌头，已成为全国最大得农产品深加工基地； 光电信息产业集群突飞猛进,已成为辽宁省通信产业基地；创意产业集群迅速崛起,已成为国家动漫产业基地;商贸地产蓬勃发展， 已成为东北生态宜居区。（4）科教优势 由辽宁大学、沈阳师范大学等6所大学组成得沈北大学城，由辽宁装备技术学院、辽宁金融职业学院等2所高职院校组成得辽宁高职城，由东北育才、沈阳二中等16所名校组成得名高中城，构筑了基础教育、职业教育与高等教育互补得教育体系，每年可培育各类人才5万人以上;诸多科研院所、重点试验室、博士后流动站，具有一流得科技创新能力，为区域发展提供了人才保证与智力支持。（）体制优势 新区就是