土地估价师实践考核材料之专业实践总结及土地估价案例分析 Microsoft Word 文档讲解Word文档下载推荐.docx

1、 二00九年三月二十五日 工作单位： *房地产土地资产评估有限公司 联系电话：*目 录一、全国土地估价师实践考核申请暨推荐表二、专业实践总结报告三、案例分析报告（1）某商住用地抵押贷款评估案例分析报告（2）某工业用地抵押贷款评估案例分析报告四、专业实践期内参与评估项目清单五、工作经历证明六、学历证书复印件专业实践总结*（单位：*房地产土地资产评估有限公司 资格证书号：*）理论源于实践，实践是认知的基础。一名合格的土地估价师不仅要有扎实的理论知识，而且还要有丰富的实践经验及良好职业道德。实践是对理论知识的消化吸收与运用，丰富的实践经验源自平时工作积累。本人经过一段时间土地估价专业实践煅炼，对土地

2、估价有了更新深的体会，现结合估价流程谈谈对土地估价的认识。土地估价工作流程分为业务受理、制定估价作业计划、资料的收集与整理、现场查勘、综合分析和估算、估价报告撰写与审查六个阶段。第一，业务受理。估价人员在作出接受委托的决策前要对委托人和评估标的物的基本情况进行初步了解（明确估价基本事项），来界定有关估价的一些重要问题。这些问题主要包括；估价目的、估价对象、估价期日、估价的作业日期等。估价目的主要是为了满足委托方的何种需要，本质上讲是由委托人提出并决定的。在实际中，主要有抵押、转让、司法鉴定、城镇基准地价更新、地价动态监测、作价出资或入股等。土地价格类别有买卖价格、租赁价格、清算价格、抵押价格、

3、征收价格等。不同的估价目的，可能会有不同的估价结果，所采用的估价方法也有所区别。因此对委托人估价目的的明确把握是正确决策和做好估价工作的前提条件。估价期日是明确所要评估的价值是哪个具体日期上的价值，同一宗房地产在不同的时间价值会有所不同。估价期日的设定由委托人确定，或者由委托人与估价人员商定。一般采用公历表示，精确到日。估价的作业日期是指从何时开始估价至何时完成估价作业，即进行估价的起止日期。完成估价的日期一般是委托估价者提出的，我们应尽量满足这一要求。但当估价难度较大而委托人提出的时间太短以致不能保证较公平合理地评估出价格时，应向委托人说明原因，商定一个较合适的时间。从理论上讲，估价活动是受

4、委托而进行的活动，应严格按照委托人的要求去做。委托人常会出于自身或局部利益的考虑而提出诸多具体要求，我们在进行估价可行性分析时，一方面要搞清对方的意图，另一方面要考虑委托人的要求是否有背于估价行业的行为准则，是否超越了自己的业务能力，对有异议的要求，可以通过沟通与协商来谋求双方达成共识。估价合同签订前，双方应说明收费标准和付款形式。如经审查分析，不能接受此项业务委托，应尽快通知委托人并说明理由。本人在工作当中就曾接待一委估客户，要求就水工建筑用地使用权抵押评估，按照担保法、物权法规定：以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施财产不得抵押。据此向客户说明不能受理

5、估价。在决定接受委托后，应与委托人签订估价委托书。合同必须对估价的各种具体要求、委托人提供的有关证件与资料、估价费用、估价时点、估价完成日期等作出明确约定。第二，制定估价作业计划 制定作业计划是为了使估价工作有条不紊、按时、高效完成。在规模较大的评估项目中，制定计划对估价作业的成败与质量有着极为重要的作用。制定估价作业计划主要包括：拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查的搜集的资料及来源渠道；预计所需要的时间、人力、经费；估价作业步骤和时间进度安排。估价技术路线是评估出估价对象价值所遵循的根本途径，是指导整个估价过程的技术思路。选择估价方法的目的，是为了使后面的搜集资料和实地查勘工作有的放矢，

6、避免不必要的无效劳动。因为不同的估价方法所需要的资料不完全相同，有些资料可能是某些估价方法所不必要的。待估宗地估价所在地需要的资料主要包括四个方面：对待估宗地价格有普遍影响的资料；对待估宗地所在地区的房地产价格有影响到的资料；相关实例资料；反映待估宗状况的资料。土地估价是属于专业服务活动，随着待估宗地越来越复杂，估价目的越来越多，以及对估价精度的要求越来越高，有时还需聘请其他领域的专家协助，如建筑师、城市规划师、设备工程师、造价工程师、注册会计师、律师等。拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用线条图或网络计划技术。第三，资料的收集与整理。资料的收集与整理是为准确估价寻找依据。资料收集的深度

7、和广度很大程度上取决于在计划阶段初选的估价方法，一般应围绕着估价方法所赖以计算的资料数据进行收集。本人将资料收集分为三个阶段。第一阶段是在现场勘查前，进行初步收集资料，这样有助于对项目有个初步认识；第二阶段是在现场勘查时，根据对现场实地勘查的结果，结合项目具体情况进行分析收集项目的资料。同时，还需要根据收集对估价对象所在地区的土地价格有影响的资料、相关房地产交易、成本、收益实例资料、确定土地估价参数的相关资料；第三阶段，是在现场勘查后，根据技术路线对所缺项资料补充完善。在平时的工作中，注重基准地价信息、房地产交易信息、建筑工程各费用构成、前期费用构成及标准、税费资料、各项法律法规、经济金融政等

8、一般性资料的搜集，并集中整理、汇总，建立资料库备用。与多家开发商、房地产经纪公司、拍卖公司以及国土资源管理部门等有关单位机构保持着良好的协作关系，建立多方的资料搜集渠道。第四，现场查勘 现场踏勘有两个目的，一是查证待估宗地情况。亲临实地详细了解待估宗地的实体状况和权益状况，包括宗地坐落位置、街道、街坊、地号、门牌号、面积、容积率、用途及土地利用效率等，对于地上建筑物还需要注意查看其结构、建筑面积、内外部装修及使用情况等，例如外墙、楼层高度、天花板、地板、客厅、卧室、卫生间、门窗材质及完损、内部装饰材料及档次等。二是对待估宗地所在地区的区域因素条件和个别因素条件勘查。亲临现场感受所在区域的环境景

9、观、周围建筑物情况、道路通达程度、公交、市政配套、商服繁华程度、产业构成、人口状况、区域经济发展规模和经济收益水平等区域因素，以及了解对宗地形状、临街条件、进深、地质、地形条件等个别因素。“看现场”必须携带土地状况现场调查登记表、房产状况现场调查登记表和数码相机，在现场踏勘过程中必须按照估价机构制定的土地、房产状况现场调查表内容逐一详细填写，并对宗地全景、地上建筑物、周围环境（包括相邻地块或相邻建筑物等）进行现场拍摄，现场草绘待估宗地位置示意图，以留档备查。第五，综合分析和估算 综合分析和估算是土地估价的实质性阶段根据较完备的资料，可选择适宜的估价方法，最终估算出土地价格。1、资料综合分析。资

10、料综合分析的目的是为了确定土地估价所需的基本数据（如估价过程中房屋出租率、资本化率等相关参数的确定），基本数据准确与否对估算的最终结果有直接影响。估价参数的判断与确定。如市场比较法主要注意：因素指数幅度要与公布或采用的基准价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近，且修正幅度要参考基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度；指标量化要科学合理：住宅用地，对公共交通便捷的要求较高，修正幅度可定高些；道路通达度对住宅用地有影响，但影响程度不如交通便捷度大，即其权重相对较小，修正幅度可定低一些；工业用地道路通达度对地价影响程度大，公共交通便捷度对其地价的影响程度相对较小。收益法主要注意：区

11、分实际收益与客观收益及估价时采用的收益额和相应的条件：收益的确定不是采用客观收益，而是采用实际收益；收益不是长期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益；示明确收益内涵、以得收益的方式；忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等；示考虑房屋的闲置（即空房损失等）；总费用中涉及到的项目和条项标准，如未考虑收益的方式，盲目地确定费用；确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明，同时计算年折旧费时，对折旧年限把握不准；交利息计入总费用中。进行适宜性分析、准确性分析、可靠性分析。适宜性主要判断每一种估价方法是否与

12、其估价目的、用途相配合。准确性由本身对资料、各种估价方法的估计、交易实例价格调整准确程度确定。可靠性由估价收集资料、估价方法选用及估价值的调整决定。2、选定方法试算价格。土地估价方法主要有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法。以下是对各种估价方法运用的一些心得：市场比较法。市场比较法是根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并根据后者已知价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估宗地的评估时日地价的方法。它适宜有交易实例地区的土地及不动产估价。尽管市场比较法无理论基础，但依实例地价比求评估地价，评估

13、结果与市价相近，最具有现实性，而且实践中也较容易操作。收益还原法。收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率将待估宗地在未来每年的纯收益折算为评估期日收益总和的方法。它适宜有收益的土地或建筑物的评估。收益还原法有较强的理论基础，但在实践操作中较难把握，个人认为特别是对非土地收益、还原利率和经营费用的确定须慎重。剩余法。剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定待估宗地价格的方法。它适宜有交易地区、且地产有开发或再开发价值的宗地评估。实践中，个人认为只有在资料充分且已有

14、评估类似项目经验的基础上，运用剩余法才能准确地把握评估结果。成本逼近法。成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的方法。它适宜建筑物或新开发地的评估。由于成本逼近法是以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高，即土地的价格大部分取决于它的效用并非是它所花费的成本。在实践中，仅在土地市场不发育、土地成交案例不多、无法采用其他方法时才选用，而对于既无收益又少交易的学校、公园及公共建筑、公益设施则为首选。（5）基准地价系数修正法。基准地价系数修正法是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则就待估宗地

15、的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。它适宜已有基准地价和基准地价修正系数表的宗地评估。实践中，由于大多数城镇规划范围内均有基准地价资料，故基准地价系数修正法经常被采用，个人认为运用此法需要把握当地基准地价的内涵及修正系数表使用要求。3、确定估价结果。对2种估价方法估算出的价格进行综合，综合的方法有三种：简单算术平均。加权算术平均。即赋予每个价格不同的权重，然后再综合出一个价格。通常对于评估该房地产最适用可靠的估价方法所算出的结果，赋予较大的权重，反之则赋予较小的权重。以一种估价方法计算出的结果为主，其他估价方法计算出的结果只供参考。最后，估价人员要根据自己的经检、时影响价格诸因素的分析以及市场行情，对综合测算出的结果再作调整，以最后综合评估决定出估价额。在实际工作中，最后决定的估价额，可能以计算出的价格为主，也可能以估价人员的其地判断为主，而计算结果只作为参考。第六, 估价报告撰写与审查 土地估价报告主要是描述估价对象，记述估价过程，反映估价成果。类别有土地估价报告和土地估价技术报告，格式有文字式和表格式。估价报告应符合城镇土地估价规程中土地估价报告规范格式，撰写完估价报告