某花园开发项目税收筹划建议书精编版Word文件下载.docx

1、建设6幢高层住宅，29幢景观排屋，122幢独立住宅和相应的附属设施。投资总额：暂估75000万元。贷款金额：18000万元。建设主体：（三） 税收筹划建议书的编制依据与原则我们以范思特（宜兴）房地产开发有限公司提供的苏天工咨字（2007）5-61号江苏宜兴郁金香花园项目可行性研究报告及贵公司工程部、财务部提供的相关数据资料作为本次税收筹划的分析范围及依据。通过对项目的财务评价，从税务和转让定价角度进行进行测试和量化研究、分析，提出与税务筹划有关的建议。我们在报告中援引的数据均来源于上述可行性研究报告及相关资料。贵公司应保证前述资料的真实性与完整性，我们并不承担因前述资料数据不准确而导致数据匡算

2、偏差的责任。（四） 税收筹划建议书的工作目标通过对范思特（宜兴）房地产开发公司开发的宜兴郁金香花园项目财务评价，提出与税务筹划有关的建议，以协助贵公司管理层优化项目税务结构，降低税务风险。二 经济指标分析（一） 基本经济技术指标 项 目金额单位总用地面积242253总建筑面积207231地上建筑面积155291其中：高层住宅77894 景观排屋69845.6 独栋住宅59491.4 配套公建3800 其中：商铺1080 配套用房2000 幼儿园720地下建筑面积4573197502016115820建筑占地面积56590建筑密度23.40%容积率0.641绿地面积99810水面面积35290

3、集中绿地11360 宅间绿地53160绿地率41.20%总户数675户其中:300253122停车位820个地上停车位108 地下停车位712 其中:212254246自行车库面积1260地下人防面积4600按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售（普通标准住宅的界定必须以财税2006141号规定的为准），增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就将全部增值额按规定计税。根据上述指标分析，贵公司的本开发项目不符合标准普通住宅的划分范畴，无法享受土地增值税的优惠政策。（二） 预期财务指标分析 1、经营收入预测项目自实施后开始预售，房屋可销售面积为15

4、6,68.052，其中独栋别墅43,225.562，景观排屋50,546.842，高层62,995.652。根据现阶段宜兴市商品房市场行情预测，该项目销售单价为：独栋别墅1.5万元/2；景观排屋0.85万元/2；高层均价0.5万元/2，商铺、车库等配套设施由于管理层决定隶属于物业管理，故未在此进行收入预测。可销售面积总收入预测表户型套数 套型建筑面积（） 总面积（） 预计单价（万元） 总价（万元） 独栋住宅8 458.58 3,668.61 1.50 5,502.91 7 3,210.03 4,815.05 33 307.43 10,145.19 15,217.79 1 328.45 328.

5、45 492.68 2,152.01 3,228.02 348.82 11,511.13 17,266.69 12 4,185.86 6,278.80 6 437.48 2,624.87 3,937.31 14 350.66 4,909.30 7,363.94 490.10 735.15 小计1.50 64,838.34 景观排屋 50,546.84 0.85 42,964.81 62,995.65 0.50 31,497.83 合计 156,768.05 0.89 139,300.982、成本费用预测：由于贵公司工程部无法提供准确可行的项目预算资料，其实测成本又与可行性报告存在较大差异，故我

6、们无法对其成本费用按会计科目进行分项计算，以下房屋建造成本是根据贵公司工程部提供的最新资金需求量表并结合财务上的统计数据形成，其相关数据的准确可靠程度还需在项目的具体实施过程中进行一定的修正。联排基础工程 19194.2m2700元/m213,435,940.00 2联排一层结构封顶 600元/m211,516,520.00 3联排主体结构封顶 31457.2m2673元/m221,170,695.60 4联排主体装饰 69845.6m2650元/m245,399,640.00 5联排水电按装 80元/m25,587,648.00 联排室内及周边智能化按装 45元/m23,143,052.00

7、 别墅基础工程 15843.8m211,090,660.00 别墅一层结构封顶 21823.8m213,094,280.00 9别墅主体结构封顶 730元/m215,931,374.00 10别墅主体装饰 59491.4m2900元/m253,542,260.00 11别墅水电按装 120元/m27,138,968.00 别墅室内及周边智能化按装 50元/m22,974,570.00 13人防、高层基础工程 10555m22500元/m226,387,500.00 高层主体结构 77894m2350/m227,262,900.00 15高层主体装饰 700/m254,525,800.00 16

8、高层管线及设备安装 180/m214,020,920.00 17高层智能化 30/m22,336,820.00 19别墅样板房内装饰及家俱 1712.2m24000/m26,848,800.00 20别墅样板房外及售楼处景观工程 约10000m2230元/m22,300,000.00 21桩基工程A区5,779,544.00 22桩基工程C区.B区1-104,806,070.38 23桩基工程B区11-293,276,155.70 24桩基工程D区3,020,611.90 25道路硬化 9500m2475,000.00 26临建场地及临建工程 1,500,000.00 27售楼处工程 3,00

9、0,000.00 28江苏鑫祥3,225,000.00 29江苏宏达监理1,720,000.00 30江苏恒鸿监理820,000.00 31小区景观及道路雨水工程 约100000m2270元/m227,000,000.00 32小区景观河、驳岸、水处理工程 33166.8m23,980,016.00 图纸设计费及景观设计费9,000,000.00 34供电、箱变系统工程 207231m2260元/m253,880,060.00 35雨水、污水系统工程 9,325,395.00 36燃气系统工程 高层 300户3000元/户900,000.00 37燃气系统工程 联排 253户10000元/户2

10、,530,000.00 38燃气系统工程 别墅 122户25000元/户3,050,000.00 39人防工程规费 93772.4m248元/m24,501,075.20 40其它项目工程规费及不可预见费 40元/m28,289,240.00 城市基础设施费10,361,550.00 498,148,066 （三）纳税指标分析一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、企业所得税等，现根据贵公司提供的相关数据测算本项目所需缴纳的各种税费：1、土地面积为242,253.00万平方米，可销售面积为156,768.05平方米，平均售价:独栋1.5万元/平方米,联排0.85万元/平方米,高层0.5万元/平方米；2、土地成本为2.419亿元（其中有38亩按120万元/亩暂估），建造成本平均为:独栋2712元/平方米,联排2252元/平方米,高层2302元/平方米；3、注册资本为2710万美元，前期资金需求约1.8亿元人民币通过银行贷款解决；4、实际发生的销售费用与管理费用按售价的5%预计测算。在上述假设条件下，整个项目销售完毕需缴纳的各种税费计算情况