商业物业项目设施设备运行维保巡视标准综合体Word文档格式.docx

1、工作记录支持文件1运行开启及关闭1.写字楼电梯开闭时间（各公司自定）2.公寓电梯开闭时间（各公司自定）3.普通住宅电梯开闭时间（各公司自定）在清空桥厢，确认无人时才能启动及关闭业务特殊要求需使用电梯的,电梯主管批准后方可进行电梯主管每周抽检1次电梯开关时间是否正确电梯技工电梯机房日常维护保养记录表垂直电梯运行巡视记录表手扶电梯运行巡视记录表电梯管理作业规范巡视每班次对直梯机房进行巡视1次（室内温度、电网电压、屏内各电器动作情况，曳引机运行情况）每班次巡视电梯运行状态1次（轿厢运行状况，声响、平稳性、平层精度等）确保电梯不带故障、安全运行巡视时发现问题能及时解决的,及时解决.不能及时解决的,通知

2、维保方并作好记录.电梯主管每周抽检1次2维保周期外包单位每半个月进行1次维保，每月相邻两次维保间隔不少于10天，电梯技工按电梯维保监督管理标准现场跟踪外包单位工作人员工作前须签到维保工作单须得到维修班长签字确认发现违规维修保养时,报维修主管对其发整改通知书4.维保工作须在各业态用梯闲时进行工程主管电梯维保监督管理标准检测每年进行1次政府强制检测1.合格证到期前一个月组织检测2.电梯主管负责3检修计划1.每月底前维保单位提交下月检修计划2.由工程主管审批设施设备故障维修记录表过程安全控制维修保养人员在对电梯进行保养、检修时，应先在各层厅门前挂上“电梯保养、检修”告示牌检修完成后确保现场卫生交付使

3、用由电梯主管确认维修效果由维保单位提供维修记录4电梯紧急故障处理措施扶梯停机由维修技工进行重新启动重启失败时，汇报总值并通知维保单位直梯停机先停止直梯电源启动直梯困人解救预案通知通知维保单位进行检查总值人员善后进入检修程序维保单位二、高低压配电系统运行、巡视和维保作业标准 （高低配）操作高压操作须由运行人员获得强电主管以上领导授权后，按供配电系统作业规范进行某路高压回路外线路停电、来电时，按照供配电系统作业规范执行低压母联倒闸送电及善后工作楼层维修工要求停、送某回路开关时，按照供配电系统作业规范执行对停电回路开关及时悬挂“禁止合闸”警示牌5.当主、备高压都停电时启动紧急故障处理预案高压配电室每

4、月对电柜外观清洁1次每半年对直流屏紧固除尘1次每年对配电柜停电检查，并进行除尘、紧固1次每年对配电柜进行高压试验1次强电主管检查配电柜外观清洁情况强电主管制定配电柜停电检修计划，并跟踪检修过程强电主管设施设备定期维护保养（检查）记录表变压器每月对配电柜外观清洁1次每年对变压器停电检查，并进行除尘、紧固保养1次每年对变压器进行直流电阻试验、耐压绝缘试验1次低压配电室每年对低压配电室停电检查，并进行除尘、紧固1次编制计划供电系统发生故障时，由主管组织相关人员现场查看故障情况由强电主管制定维修计划并经工程主管审批突发重大故障时，按紧急故障处理维修前，填写工作票并做好安全措施及技术措施维修时，按电业安

5、全操作规程操作，注意人身及设备安全维修中，设置设备检修警示牌维修后，恢复设备周边状态检修交底维修人员将检修内容、范围告知运行人员运行人员在运行日志中填写故障情况维修人员作好相应的安全保护措施并进行维修试运行维修完毕后，由运行人员试运行维修人员将试运行内容、范围告知运行人员运行人员试运行时，维修人员应观察运行情况由强电主管确认维修效果告知运行人员可投入使用由强电主管填写维修记录及工作日志运行人员做好故障维修记录控制措施发现紧急故障时，立即切断故障电源运行人员通知强电主管及工程主管3.启动备用电源4.及时将故障时间、现象等相关记录填写于运行记事禁止违规操作在操作时，保证人身及设备安全做好相应设备警

6、示措施运行人员高压室运行记事变电所运行记事供配电系统作业规范保护现场，在必要时，告知保险公司及时定损作好必要的隔离由管理处总经理与客服沟通，并告知受影响业户三、消防系统运行、巡视和维保作业标准（消防系统）分包方监管要求1.专业技工全程陪同维保公司的维保检测工作并实施监督2.工程主管每月按建筑消防设施功能检测、维修保养合同约定检查消防维保单位维保工作完成情况设施设备完好率应为100%，故障排除率应为100%发现故障应在2小时内进行处理修复时间不超过12小时3.工程主管每月审查确认消防维保单位出具的建筑消防设施技术测试报告4.管理处总经理每年审查确认消防维保单位出具的建筑消防设施年检报告工程主管每

7、周检查1次管理处总经理每月检查1次四、中央空调运行、巡视和维保作业标准（中央空调）主机巡视：每1小时1次室内外温度：每2小时1次冷却塔：每4小时1次水泵：定时抄录数据，填写运行日志测温时必须定点，详见空调系统管理作业规范相关规定运行技工冷水机组运行记录表空调系统管理作业规范根据标准营业时间提前半小时开关机根据实际情况（室内外温度、冷冻进出水温、冷却进出水温）调整参数主机及阀门的开关状态主管每周测试两次效果定时抄录数据或运行状态挂状态标识牌，当值班长每天检查一次主机每天白班擦拭外观1次每月检测1次主机4000小时进行一级保养，8000小时进行二级保养，12000小时进行三级保养每两年换1次油电控

8、柜每月进行除尘、紧固空调主管每周至少抽检1次第一项工作效果，2至5项为外保单位实施，运行技工现场跟踪，空调主管及时检查维保效果水泵每年冬季停机加油1次空调主管每周至少抽检1次第1项工作效果工程主管监督第2项工作落实情况工程主管负责组织加油冷却塔每天开机前检查风机皮带1次每天开机前开启补水阀每天关机后关闭补水阀每年冬季管道外观上漆1次空调主管每周至少抽检1次1-3项工作效果工程主管监督4-5项落实情况运行技工负责1-2项工程主管负责4-5项末端设备每月清洗风机盘管滤网1次，每年清洗风机盘管翅片1次每年清洗冷冻水过滤器1次每年清洗电机风叶除尘1次1-4项外保单位施实，运行技工现场跟进，空调主管及时

9、检查效果水处理每月投药1次每月出具权威部门的水质检测报告每月清洗冷却塔1次每三个月清洗过滤器1次每月清洁冷却塔及周边环境1次1-5项外保单位施实，运行技工现场跟进，空调主管及时检查效果附属设备1.每年对管道外观保养1次2.每年对阀门外观及润滑保养1次3.每年对标识完善1次1-3项运行技工实施，综合维修主管及时检查效果1.空调系统发生故障时，由部门主管组织相关人员现场查看故障情况2.由主管制定维修计划并经部门经理审批1.维保范围外，要进行维修2.突发重大故障，按紧急故障处理3.维修时，按中央空调维修保养规范进行，注意人身及设备安全4.维修中，设置设备检修警示牌5.维修后，恢复设备周边状态1.维修人员将检修内容、范围告知运行人员2.运行人员在运行日志中填写故障情况3.维修人员作好相应的安全保护措施并进行维修试机1.维修完毕后，由运行人员试机2.维修人员将试机内容、范围告知运行人员3.运行人员试机时，维修人员应观察运行情况1.由空调主管确认维修效果2.告知运行人员可投入使用3.由维修班长填写维修记录及工作日志