中国房地产基金行业分析报告完美版Word文档格式.docx

1、21、全球新增房地产私募基金状况 1022、房地产基金类型主要分类 1123、房地产基金来源 1224、2014年全球房地产私募基金排名 133、国内房地产基金业发展分析 1431、国内房地产基金规模 1432、国内房地产基金回报率 1533、国内房地产基金投资方式 1534、国内房地产基金政策分析 1635、2015 中国房地产基金排名 174、海外典型房地产基金公司分析 1841、黑石集团：全球最大的私募房地产基金管理者 18411、黑石集团概况 18412、黑石集团经营状况 19413、黑石集团房地产基金分析 2142、凯德集团：亚洲领先的房地产基金管理者 22421、凯德集团概况 22

2、422、凯德集团经营状况 23423、凯德集团房地产基金分析 24424、凯德集团典型REITS产品分析 265、国内典型房地产基金公司分析 2951、光大安石：国内房地产基金行业龙头 29511、光大安石概述 29512、光大安石经营分析 31513、光大安石典型房地产基金项目 3452、嘉宝集团 35521、公司概要 35522、公司主营业务分析 36523、引入光大作战投，牵手安石开展房地产资管业务 36524、公司房地产业务 36524、财务分析 3753、信保天津 3754、信业基金 37541、信业基金概述 37542、信业基金业务领域 37543、投资案例 386、中国房地产基金

3、发展前景分析 3861、中国房地产基金发展方向分析 3862、中国房地产基金发展趋势分析 38621、：投资、退出渠道趋于多元化 39622、股权、夹层投资将成主流 39623、大资管时代下战略合作契机 39624、险资介入将主导LP机构化 39625、管理重心向团队品牌变迁 40626、监管制度趋于完善 40627、行业整合大潮下地产并购基金前景广阔 40628、行业洗牌重构加速利率合理化 401、海外房地产基金发展成熟，投资类型丰富1、1房地产投资信托基金（REITs）房地产投资信托基金（REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资

4、收益按比例分配的 一种信托基金。REITs 的收益主要来源于租金收入和房地产升值，且收益的大 部分用于发放分红。国际意义上的REITs 在性质上等同于基金，绝大多数属于 公募性质，这与我国主流房地产基金的私募性质不同。目前全球REITs 总市值约15 万亿美元，而美国作为REITs 最大的市场，总市值超过9000 亿美元，占比逾60%。REITs 最早产生于美国20 世纪60 年代, 意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs 可免征所得税和资本利得税，REITs 开始成为美国最重要的金融产品之一，并逐渐

5、成为各国金融市场上的重要投资品种。12、REITs 作为房地产资产证券化产品优点121、证券化投融资渠道对于房地产开发商而言，REITs 提供了有效的退出渠道，通过证券化打包出售物业可以迅速回笼资金，加快周转；对于普通房地产投资者而言，REITs 提供 了便利的投资渠道，无需通过购臵实体物业出租赚取租金回报，而只需投资 相关证券获得股息回报和资本利得。122、流动性和市场化相对于房地产私募产品，REITs 可以直接在交易所进行流通交易，REITs 交易价格能充分反映资本市场对房地产投融资的需求，有效降低行业风险并提升 运行效率。123、优化金融产品结构从全球各国经验来看，政府为了鼓励房地产行业

6、投资通常对REITs 实行免征企业所得税的优惠，同时也规定了对REITs 当年大部分（90%以上）收益必须进行现金分红，保证稳定的股息收益率，REITs 也因此成为了兼具固定收益和股 权投资特点的金融品种。13、REITs分类及发展状况根据投资形式的不同，REITs 通常可被分三类：权益型、抵押型与混合型。权益型 REITs 投资于房地产并拥有所有权，占比超过90%，而抵押型 REITs 主要投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（MBS）等。截至2014 年，美国 上市的权益型REITs 数量为156 个，总市值达8,300 亿美元；上市的抵押型REITs数量为37 个，总市值约600 亿美

7、元。以美国为例，上市房地产板块中REITs 企业数量和市值占比分别高达71%和 93%，均远高于房地产开发企业。在全球行业分类中，房地产行业也被归类为大金融板块。2004-2014 年间，美国上市权益类REITs 一共8 次跑赢同期标普 500 指数的收益率，股息率也持续高于同期10 年期国债收益率。从整体收益长 期来看，约70%为股利收益率，30%为增值收益。由于美国发达的租赁市场和REITs 免税政策的吸引力，任何符合条件的可出租物业都能打包成REITs 上市，美国REITs 细分市场涉及各个行业，除了住宅、办公楼、零售等传统物业，还包括酒店、医疗、物流等经营性物业，甚至包 括林地、通信塔

8、、监狱等。美国REITs 众多细分板块也带来了多元化的投资机会，例如：医疗类、住宅类REITs 等防御性板块与经济周期呈弱相关性，适合风险偏好较低的投资者；而酒店类、工业类 REITs 等进攻性板块与经济周期呈强相关性，适合风险偏好较高的投资者。REITs 除了具有较高的流动性和稳定的股息回报，其丰富的细分 投资种类也使其成为海外成熟金融市场重要的投资品种之一。2、海外房地产私募基金21、全球新增房地产私募基金状况房地产私募基金最早产生于美国20世纪70年代末，80年代全球经济危机蔓延，市场流动性大幅降低，而廉价的优质资产增多恰带来极佳的投资机会，私募基金成为了当时帮助房地产市场恢复繁荣的重要

9、力量。20 世纪90 年代，房地产私募基金的投资链扩展至物业开发、债权融资、海外投资等领域。截至2012 年，全球房地产私募基金总规模超过5,000 亿美元，占整个全球股权私募基金 20%左右。22、房地产基金类型主要分类从投资风格来看，房地产基金类型主要分为四类：核心型、核心增值型、增 值型和机会型：1）核心型（Core）房地产基金主要投资于现金流和回报率稳定的成熟物业， 主要以赚取租金为收益，投资周期较长，风险偏好较低；2）增值型（Value Added）房地产基金主要投资于需要重新开发或者定位的物业，资产增值后通过交易实现回报，投资周期较短，风险偏好较高；3）核心增值型（Core Plu

10、s）房地产基金介于核心型和增值型之间，主要投资于需要适当改造和招租的物业，风险也介于两者之间。4）机会型（Opportunistic）房地产基金投资于各种机会型资产，投资周期很短，把握交易性机会，投资风险较高。23、房地产基金来源从资金来源来看，规模较大的房地产基金投资者主要以公共养老基金（42%） 等长线资金为主，而规模较小的房地产基金中个人投资者（29%）和养老基金 （27%）占比均较高，显示虽然海外REITs 市场发展成熟，但房地产私募基金 作为另类投资品种，仍具有很强的配臵价值。24、2014年全球房地产私募基金排名根据Private Equity Real Estate 发布的201

11、4 年全球房地产私募基金排名，黑石集团、孤星基金和喜达屋资本集团分列前三。3、国内房地产基金业发展分析31、国内房地产基金规模国内房地产基金自2008 年起步，2010-2011 年实现爆发式增长。随着楼市需求爆发，房地产基金行业规模不断扩大，投资管理机构也更专业化。截至2014 年底，中国人民币房地产基金市场拥有167 家专业的基金管理机构，507 支房 地产私募基金，管理资金总规模超过4,500 亿元人民币。2014 全年新增基金69 支，募集规模为974 亿元，管理资产量同比降幅较大，主要由于去库存背景下房地产开发商投资谨慎，房地产基金行业同步进入白 银时代，具有优秀管理能力和资金实力的

12、基金管理公司有望引领行业整合。32、国内房地产基金回报率从回报率来看，2014 年受到楼市低迷影响，国内房地产基金行业的收益率整体出现明显下滑，约40%的基金退出收益在10%-15%区间，约20%的基金退出 收益在15%-20%区间。同时，地产基金股权投资的比例开始上升，通过债权方 式已较难控制项目的底层风险，而更多采取与开发商同股同权，共担风险和 收益的方式提供融资。33、国内房地产基金投资方式从基金类型来看，占比较高的传统住宅地产开发基金的规模也开始减少，主 要由于住宅开发市场投资风险加剧，投资回报率逐渐降低。与此同时，综合 体、商业地产和其他类型如物流地产、产业地产等物业持有型基金开始逐

13、步 发展。随着苏宁、万科等上市企业纷纷试水推出类REITs 产品，房地产金融产 业政策积极推进，以持有型商业物业为基础资产的房地产基金正逐渐兴起。34、国内房地产基金政策分析国内房地产基金受到政策限制，基本属于私募性质。而从海外成熟市场来看， REITs 的推出极大丰富了存量房地产项目的退出渠道，也成为二级市场中重要 的投资产品之一。随着国内房地产金融和REITs 政策的持续推进，大规模的存 量物业资产有望通过公募市场实现变现，也将对国内房地产资产管理的产生巨大的需求。35、2015 中国房地产基金排名根据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研 究院三家单位联合举办联合

14、发布的“2015 中国房地产基金综合能力TOP10”排 行榜，光大安石、信保和信业分列国内房地产基金实力前三。未来行业有望 迎来加速整合，拥有优秀管理能力和资金实力的基金管理公司将脱颖而出。4、海外典型房地产基金公司分析全球最大的私募房地产基金管理者411、黑石集团概况黑石集团是全球领先的另类资产管理和提供金融咨询服务的机构。集团成立 于1985 年，并于2007 年在美国纽交所上市，是美国自2002 年以来最大规模的IPO。目前，黑石集团是美国规模最大的上市投资管理公司，也是全世界最大 的独立另类资产管理机构之一，主要涉及企业私募股权基金、房地产基金、对冲基金的基金、优先债务基金等。2014

15、 年，集团实现营业收入75 亿美元，归母净利润16 亿美元，自1991 年以来的累计IRR 达16%。黑石集团的核心策略和优势在于：1）利用高杠杆实现规模扩张和高收益，灵活的融资结构帮助提升募资能力；2）专业资管团队的运营能力，对收购资产重新定位和提升以提高转让价格；3）机会型投资风格代表，善于把握收购退出时机，退出渠道和合作资源丰富。412、黑石集团经营状况黑石房地产集团于1992 年成立，现已成为全球最大的私募房地产基金管理者，目前在管房地产基金规模达到920 亿美元。房地产基金业务也是黑石集团最重要的业务之一，2014 年其管理的房地产基金规模占比集团基金规模达28%。413、黑石集团房地产基金分析截至2014 年，集团的房地产基金业务实现营业收入为30 亿元，主要包括管理费收入、业绩提成收入、投资收益和利息及股息收