转移合同3篇Word格式.docx

1、刚毕业没多久的王先生为了结婚买了一套在彭浦新村豪华装修的公房，双方在 中介的安排下签订了房地产买卖合同，也按照合同的约定履行了合同，并办理了产 权过户手续。可就在几天之后，突然下大雨，房东许先生当时不在房子里，阳台的 窗户没关，整整一天雨水不断进来，豪华装修的地板和木制家具全部泡水，部分家 电由丁进水也无法正常使用。发生了这样状况，王先生知道后立刻找到中介要求退 房，经过一番争论，房东不但不退房，而且对此不承担任何损失。两类风险不同责任在房屋买卖过程当中，买卖双方必须签订上海市房屋土地资源管理局和上海市 工商行政管理局共同指定的房地产买卖合同，而在这份买卖合同中约定房地产风险 转移有两种：一种

2、是权利转移，一种是转移占有。由丁是在政府制定的格式合同中 有这两种方式，买卖双方一般会认为两种都可以，没有关系，就随便选了一个或则 不选。案例中的王先生就是没有注意随便选了一个。这两种风险转移的方式法律内 涵不同，对买卖双方的影响，产生的责任自然也会不同。以房产权利转移来说，从法律内涵上来说是是指房产权届的转移，即房产权利 人从房东名下转到买家名下，而我国房产乂实行的是登记主义，即以政府相关部门 登记标注为准来确定权利人。而上海市格式的房产买卖合同中对此乂有了更明确的 约定即：房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日 为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外，即将

3、权利转移的时间以交 易中心申请过户之日为标准，而不是以产权证办出之日为准。以转移占有来说。从法律内涵来说是指标的物被交接，占有权归买家使用。以 房产来说，即房东将房屋交付给买家使用，把钥匙交给买家，允许买家占有使用该 房屋。两方面约定买卖双方权利转移和转移占有，归纳起来就是在两个方面对买卖双方进行约定：、就房地产风险责任的约定：让买卖双方选择房地产风险责任自该房地产 权利转移或转移占有之日起转移给乙方（即买家）。所谓风险是指如房屋发生地震、 火灾、水宅等风险灭失或有损失等。如买卖双方选择权利转移之日起风险转移则意 味着从双方前往交易中心办理产权过户申请当日，房屋一旦发生任何的风险灭失， 如失火

4、等，则损失由买家承担。而这个时候可能买家尚未拿到房屋，房屋尚在房东 的掌控之下，甚至还由房东在使用，但不论实际情况如何，只要双方的合同中已作 此约定则房子一旦发生风险就由买家承担所有的风险损失。还不要说如果房东如因 其他纠纷在过户后被法院查封拍卖之情况。就我国现有规定，在买家是善意第三 人，房屋产证已办出的情况下，如原房东方有纠纷需要冻结财产，不大会对该房屋 进行查封拍卖。但除此之外，产证尚未办出时，即使已经过户，仍可能因原房东的 原因被查封拍卖。所以如果选择权利转移就转移风险就意味着可能要为还不是自己 的房子承担20多天的风险。二、就有关物业管理费、水、电、煤等费用支付的约定：在格式的上海市

5、房 地产买卖合同中单独以附件四的形式对这些费用进行约定：即买卖双方可以选择在 权利转移或转移占有这两个点来区分上述费用由谁承担。一般的消费者对此都没有 什么概念，也是随便选一个。其实在现在的二手房交易中，大多房东是要等到买家 支付所有房款后才将房屋交给买家的，有些甚至要求延迟交房，这样的情况如果选 择权利转移时为费用分割点就意味买家要为房东多承担一段时间的水电等房屋消耗 费用，没有必要，完全可以选择转移占有时为双方费用的分割点。综上所述，买卖双方在签订房地产买卖合同时要细看买卖合同的条款，特别仔 细考虑活楚风险转移的时间点，如果没有太多概念或不确定的情况下，优先选择转 移占有。当然，如果房东提

6、前交房，对买家来说权利转移尚在后面，不论选择哪个 对买家都是无不利之处的。有关合同法买卖合同风险转移的问题合同法第142条规定 标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。 ”合同法第144条规定山卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另 有约定的以为，损毁、灭失的风险自合同成立时由买受人承担。 ”也就是说，出卖人在代办托运时，出卖人就已经完成交付了，标的物的所有权已经转移了，风险也 转移了。但是，XX年司法考试试卷三第10题：甲、乙签订货物买卖合同，约定由甲 代办托运。甲遂与丙签订运输合同，合同中载明乙为收货人。运输途

7、中，因丙的驾 驶员丁的重大过失发生交通事故，致货物受损，无法向乙按约交货。下列哪种说法 是正确的？ a.乙有权请求甲承担违约责任 b.乙应当向丙要求赔偿损失c.乙尚未取得 货物所有权d.丁应对甲承担责任。答案是a。我有些不明白，根据142条和144条 的规定，甲完成了交付，所有权和风险都转移了，在途的标的物的风险应该由乙承 担，但是这不符合交易习惯，可是按照合同法的规定应该由乙承担的。因为交通事 故不可归责与买卖双方。合同法第149条规定 标的物损毁、灭失的风险由买受人承担的，不影响 因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利那么按照这个 规定，已有权请求甲承担违约责任。可是我

8、觉得这和前面的 142条和144条有点冲突，这样的话，风险转移就没有实际的意义了，标的物在途中的风险实际上还是由 出卖人承担，也就是说合同法的144条实际上起不到作用了。实卖合同”中货物损失之风险转移在买卖合同中，货物损失之风险转移是一个极为重要的问题，因为它直接涉及 当事人的基本义务，关系到双方的经济利益。因此，无论是各国立法实践还是学术 探讨都对其给予了相当的重视。有人甚至认为，全部 合同法”特别是买卖法的主要目的，就是把其丁合同关系所产生的各种损失的风险在各方当事人之间进行适当的 分配。起草国际货物买卖统一法公约的专门委员会在其报告中也指出，这个问题是 公约起草者遇到的最须严肃对待的问题

9、之一 ”。1980年联合国国际货 物销售合同公约在第四章作了详尽的规定。我国现行合同法，通过 法律移植”，并加以中国特色的改造，虽已基本成 型，但理论上对这一问题似乎并无多少创新。而且在实践中 合法不合理”的案例也时有发生，所以对这一问题进行比较深入的研究，不仅有理论价值更有现实意义。本文从风险及其相关概念入手，并对风险转移的几种理论予以分析，继而提出 自己的新观点并予以详述。1. 有关风险转移的几个基本问题（一）风险的含义及特征对丁风险一词许多学者都对其下过定义。我国台湾学者钱国成认为：风险是指 双务契约当事人一方之债务，因不可归责双方当事人之事由，致给付不能时，其因 此项事由所产生损害之状

10、态。而我国学者沈达明对其下的定义是：货物可能遭受 的各种意外损失，如盗窃、火灾、沉船、破碎、渗漏、扣押以及不届丁正常损耗的 腐烂变质等。以上定义有可取之处，但笔者并不完全赞同。因为 风险”一词至少有两层意思：一是风险事故造成货物损失的可能性 ；二是因风险事故造成的实际货 物损失。具体取何种含义应视情况而定。如当我们说 这种行为将加大货物的风险或 风险丁交付时转移给买方承担”时用的就是第一层意思；而如果我们说 因为火灾 发生在交付之后，故该风险由买方承担”时，用的则是第二层意思。所以对买卖合同中涉及的 风险”一词恰当的定义是：归丁合同项下的货物，由 丁不可归责丁买卖双方当事人的原因遭受的损毁、灭

11、失或这种损毁、灭失的可能 性。作第一层意思解释时（意外货损的可能性），具有以下特征：1.客观性。即货物 因意外事故遭受损失的可能性是客观存在的，是不以人的意志为转移的，也是无法预见、无法克服、无法消灭的。人们虽然可以用各种方法对货物采取保护但意外损失的可能性却是始终存在的。对这一性质的理解十分重要，这是下文一论断 风险是物之风险”的理论依据。2.不问断性。即这种损失的可能性是始终存在的。要直 至物在事实上消灭才有可能消灭。如果我们说 客观性”是说明风险无处不在”的 话，不问断性”就是说明 风险无时不有”。当作第二层意思解释时（风险事故造成的实际货损）则有以下特征：1. 它是一种意外损失。2.

12、风险不是由丁当事人的过错造成的。3. 损失是发生与合同项下的货物。（二） 风险承担与风险转移的关系这是两个联系紧密但乂并不重叠的概念。因为风险的存在是不问断的，所以我 们可以将其视为一根数轴，笔者称其为 风险数轴”。风险承担要研究的是数轴上的 段对应的当事人，即该段的风险由谁承担；而风险承担要研究的则是数轴上的点， 在该点的两侧，风险对应不同的当事人，其研究的目的就是精确地找出这一点。这 两个概念虽不等同，但若离开了风险承担去谈风险转移就会出现空中楼阁之势无以 支撑;而若离开了风险转移去谈风险承担乂难免出现因界点模糊而无法确定当事 人，最终达不到研究的目的。而 风险数轴”正好可以将它们统一到一

13、条直线上进行 研究。（三） 风险数轴对丁风险数轴”笔者并不打算下一个严格的定义，而是只将其含义做一个解 释。如图：风险1 风险2 风险3合同订立特定化 交付买方实际占有如上图所示，由丁风险的不问断性我们可以视其为一根直线，即 风险数轴 数轴上标有若干可能与风险转移有关的点，如：合同订立，特定化 （归丁合同项下），交付，买方实际占有等，当然在具体案例中可能只有一个点是发生风险转移 的点。2. 有关 风险转移”的三种理论及评价多年来，学者们就 风险转移”提出过不少理论，其中有代表性的主要有三种： 风险丁合同成立时转移理论；风险随所有权转移理论；风险随交货转移理论。（一）风险丁合同成立时转移理论这一

14、理论为罗马法和现代瑞士法所接受。持这一观点的人认为风险丁合同成立 时转移，可以更好的督促当事人行使权利和履行义务。反对者则认为风险丁合同成 立时转移就意味着卖方丝毫不承担买卖过程中的货物损失风险，对买方不公平。而 且当货物尚在卖方的掌管下货物发生损失，有时会很难分活是届丁风险损失还是由 丁卖方的过错造成的损失。笔者认为这一理论有其可取之处，也有其不足之点。可取之处即上文提到的督 促当事人行使权利和履行义务，因为合同一经成立，标的物不在其掌管之下，就意 味着买方要承担更大的风险。但是合同的订立是否应导致风险转移不应一概而论， 而要根据当事人因合同订立这一事实而产生的对物本身享有和承担的权利义务系

15、统 去考虑。因为风险从本质上说是存在丁物本身的，要当事人承担风险其实就是要其 承担一种物上的义务，而根据权利义务相对称的原则，要对物承担义务势必要对其 享有某种权利，反之亦然。具体说来，如果依法律或约定，合同订立后所有权转移或者买方得到一种可以 对抗卖方及恶意第三人的 物上权”，即如果卖方日后违约不愿将该物出卖或出卖给明知有该合同的人，买方可以申请法院强制执行该物，以达到合同效果。这样的 话，买方就应承担风险。但如果依法律或约定合同订立后买方享有的只是一般债 权，或者只有名义上的物权而实际上没有相应的救济方法为保证的话，因 无救济则无权利”则不应承担风险。（二） 风险随所有权转移理论风险随所有权转移理论是英国、法国等国家的观点。持这一观点的人认为：第 一，所有权是最完整的物权，只有所有权人才是该物的最终受益人。按权利义务对 等的原则，既然享有权利，就应承担相应的责任。第二，转让标的物所有权是买卖 合同的主要特征和法律后果。而