中山市房地产项目前期策划管理方案文档格式.docx

1、附图 中山住宅市场成交状况走势（单位:万平方、元/平方）1.1.2 政策撼动楼市稳定局面,市场供需矛盾存在加剧趋势我们知道,在楼市迅速”急冻”的时期,中山进入混沌不清的状态。首先受到影响的应该是一大批投资客户,股市疯狂下挫,资金被套;继而受到影响的是一批刚性需求客户,楼市”拐点论”萌生,客户观望意识加大,一向审慎消费的中山人变得更为审慎;另外,受到影响的是开发商。银行放贷紧缩,产品积压难售,企业资金链日趋绷紧,不少项目降价优惠、产品提升计划等促销现象层出不穷,甚至出现”一房多卖”的违规现象。另外,在去年楼市畅旺因素的刺激下,不少地产商加速了自身项目开发速度,从统计局数据显示,一季度全市累计商品

2、房施工面积1376.51万平方,同比增幅55.27%。当前,施工面积的快速膨胀与销售的持续冷淡现象相比较,产品供需矛盾有加剧趋势。1.1.3 后市预期:试探性促销仍将继续,楼价区域差异性显著、迎来窄幅波动期此前提及,不少地产商对后市发展还是相当有信心的。一方面潜在客户并未得到完全激发,不少地产商困于资金回笼压力依然会保持一定的促销力度。另一方面,为了保证一定的收益,地产商对于促销的方式、深度将更趋抓紧,故此,整体市场试探性的促销方式将依然得到延续。在房价方面,整体市场将迎来窄幅波动时期。这是建立于整体市场波动因素依然显著的基础之上,政策调控因素、银根松紧因素将成楼市后期发展趋向的关键所在;从区

3、域方面考虑,东区、石岐区高端项目由于占据核心地段,房价的涨跌幅度并不会太大。跌幅最为显著的在于个别的城乡结合部区域、沙溪、开发区是当前中山楼市调幅最为显著的区域。在城市边缘地带方面,提倡双城居住概念的坦洲由于受外围客户的支撑,房价并没有发生太的变动。西北的古镇、小榄,受到强大的消费力支持,房价调幅同样轻微;产品方面,个别别墅产品的价格出现短线调整现象,以雅居乐凯茵新城、世纪新城为代表的别墅价格则主导产品优化与折扣同步方式促销。2、 重点竞争市场研究2.1 x镇概况中山市x镇,行政区域总面积79.2平方公里,户籍总人口13万人,下设8个社区居委会、6个村民委会,是珠江三角洲重点工业卫星镇。x镇位

4、于珠江三角洲南部,东临珠江支流,南距珠海市50公里;西距江门市20公里;北与”中国五金”重镇中山市小榄镇相连;公路网络纵横交错,形成了以国道和干线公路及京珠高速公路、中江高速公路为骨架的四通八达的公路网;90公里半径范围内有广州、深圳、珠海、香港、澳门等5大机场;铁路运输经由广州通达全国各地。在20公里车程内有中山港、小榄港和神湾港货运码头以及中山港客运码头,镇内建有货物装卸码头,地理位置优越。近年来,x的城镇面貌日新月异,各项市政设施更加完善,为市民提供了舒适的工作、学习和生活环境。x镇先后被评为”广东省教育强镇”、”广东省卫生先进镇”、”广东省专业镇技术创新试点”等。 全年共实现地区生产总

5、值54.45亿元,比增28.1;实现工业总产值177.93亿元,比增35;农业总产值6.8亿元,比增9%;第三产业总产值33.71亿元,比增37.9%;全社会固定资产投资完成14.9 亿元,比增30.7%;税收入库8.22亿元,比增31.5;财政收入3.61亿元,比增55.9。3、 产品基地研究3.1 地理位置及交通状况3.1.1 地理位置本案地处x镇的北部,紧邻旭景花园一期及xx居五期用地,距x镇壹加壹商业区不到5分钟车程,距小榄镇CBD中心不到20分钟车程。总基地面积7447.7,折合11.1716亩。项目基地东临x路、南依旭景花园、西靠皇冠粘胶厂,北向x路与x居五期用地隔路相望。本地块距

6、离镇中心商业区和小榄镇商业中心有一定距离,但随着周边商住区（如:旭景花园、x居）的逐步成熟,以及周边x路的改造、厂房的拆迁,本地块具备一定的升值潜力。3.1.2 交通状况交通方面,本案的先天优势在于该项区域的两条主干道x路和x路都十分接近,且该项目位于广珠轻轨x站与小榄站的中间点,对本案的交通构成一个有利的支撑。3.2 基地资源及周边配套3.2.1 基地资源基地内无坡,呈平地地貌。最大的资源是紧靠我司现正开发项目x居,地处旭景花园与xx居之间,地块的商业价值较高。3.2.2 周边配套3.2.2.1 x镇旭日公园基地东北角能够远眺x镇内最大的全民健身项目旭日公园,是本基地周边最大的配套,也是基地

7、外部最大的资源。旭日公园占地4万平方米,投资达950多万元,园内建有绿化带、花池、假石山、凉亭,300平方米的中央舞台,还有1万平方米的健身广场,并配置了篮球场、羽毛球场及容纳15张球台的乒乓球场,集休闲、娱乐、健身于一体。公园内的所有健身娱乐设施均免费向公众开放,可同时容纳万人以上同时打篮球、乒乓球、跳舞、散步等。3.2.2.2 xx居配套本案由于紧邻我司正在开发的大型商住项目xx居,因此xx居配套,将解决本项目大部份的生活配套,成为休闲、娱乐、餐饮的重要去处。4、 竞争分析4.1 竞争的基准分析原则在开发前期,能够根据产品的已确立因素判定基准竞争对象,并加以研究,为产品的定位和营销模式提供

8、客观可行的依据。4.1.1 基准参考商住项目分析项目朝阳花地森美.时代花园2期阳光美加旭景花园1期地址中山市x镇同乐大街朝阳花地花园中山市x镇同乐大街北段中山市小榄镇民安路中山市x镇发展商中山市联发利房地产开发有限公司中山市恒泰房地产有限公司中山市美加置业有限公司中山市辰洋房地产开发有限公司电话2223311、2223312221118821803032222126占地面积380亩90亩500亩100亩单价（元/）36003800三房5300、四房60003700推新货时间 12月24日 12月22日 5月 4-5月开盘推货量宝阳居、金阳居、正阳居、丽阳居、艳阳居,合共11座小高层电梯洋房,推

9、出342套住宅推出:305套新推单位以三房为主479套销售情况一房57M2-63M2:8套 二房80M2:10套 三房104-116M2:30套 三房126-139M2:23套 三房140M2:16套 四房159M2:11套 复式:17套 剩余合计共:115套 一房43M2（一房一厅一卫）:93套 二房77M2（二房二厅一卫）:52套 三房98M2（三房二厅二卫）:23套 二房84M2（二房二厅二卫）:29套 三房105-109M2（二房二厅一卫）:34套三房120-131 M2（三房二厅二卫）5套 剩余合计共:236套 现户型、价格已出,正内部登记中二房97M2（两房两厅两卫）:64套 三房

10、112M2（两房两厅两卫）:64套 三房117M2（两房两厅两卫）:64套 三房135-137M2（三房两厅三卫）:139套 三房143M2（三房两厅三卫）:72套 四房156M2（四房两厅三卫）:71套 合计共:474套楼盘现状现正销售的第三期正在出外立面中一期已出楼宇外立面,园林。现推单位建设中已封顶施工围墙、地盘宣传灯旗已做好,105国道上有多个户外T字牌,同乐大街做了户外灯旗。3栋电梯小高层已完成拆棚架,还有四栋差不多封顶,商铺正拆棚架（估计售楼部也在其中）。交楼时间 7月30日 12月 底预计 11月30日管理费用（）1.3元1.38元1.8元（第一太平戴维斯）广州珠江物业管理公司其

11、它小车位卖十万一个、租200元/月,摩托车位租30元/月。建了六个示范单位,其中四个是90平方以下的小面积单位,包括一个90平方两房两卫、一个88平方小三房的单位一期已于 交楼,入住率较高。新的发展商,前期未有在中山开发过楼盘,对市场情况了解不足,企业品牌尚未形成卖点位置优越,离广珠轻轨较近,交通方便。商业、小区环境优美。售楼部在楼盘的会所中,外观精致、视野开阔,小区环境优美,教育配套完善。已建好的一期楼宇外立面以米黄色为主,配以坡屋顶与塔楼,整体外观比较悦目。位置便利,临近广珠轻轨站,距小榄大信新都汇8分钟车程,向南至汇景酒店、x中学、壹加壹超市8分钟车程。东南亚风情园林、建筑时尚精致而有品

12、味。售楼部位于美加酒店的大堂位置,内设西餐厅、游泳池、地中海风情水景园林等,环境优美。楼盘紧邻广珠轻轨站口与菊城小学,离大信.新都汇约5分钟车程。楼盘的阳台较大;所有单元最少1个套房,符合当地的需求;部份单位能够做到南北对流;号称楼距超过100米。部份楼宇为镇政府支持开发的安居楼,以较吸引的价格吸引了大批政府机关、学校人员的目光。缺点小区由于前期以卖地自建别墅为主,造成小区的开发进度较慢,且出现部份别墅地空置或烂尾停工现象。小区生活配套欠缺,靠近同乐大街噪音较大,2期部分楼宇贴近厂房,环境较差,2期楼宇价格定位较周边配套完善的项目高。价格定位较高,且户型较大。1期项目贴近皇冠粘胶厂,污染较大,

13、景观较差,户型设计较一般,客厅、厨房的采光都较差。户型面积偏大,受宏观调控政策影响,销售上有一定难度。4.2 基准竞争研究对本案的启示优势资源A东北角的旭日公园应作为本项目在设计上应把握的卖点B 包装上应与乐意居项目进行联动包装,应该是个很好的支撑,应做足本持点 利益体现。项目规模基准分析本案的较周边项目的规模存在一定的差距,这要求本案:A在产口品力方面有所胜出或者进行与之不同的产品创新以弥补规模上的差距;B定位上做一定的区隔启示档次基准分析对中山市镇区的小型项目而言,消费者除注重价格外,更注重产品的本身。容积率本案的容积率是周边项目中最高的,高档物业中,容积率低的项目产品有更好的销售前景。5、 客源分析5.1 目档客户定位原则基于本项目小型体量,中低档物业定的市场特征,结合战略目标考虑,主体目标客户界定原则有三:序号内容原则一主体目标客户阶层中的个体物业消费承受力较一般。