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1、关键词 房地产税；课税对象；改革措施The Research of Chinas Real Estate Tax System Reform ProblemAbstract In todays society, the real estate industry has become the pillar industry in many countries，the real estate tax has become an important source of government revenue. However, with the development of economy, some

2、 tax already can not adapt to the development of economic and social life, even the economic stability and development had a negative impact on. Therefore, Chinas real estate tax reform has be imperative。This article mainly elaborated from four aspects of Chinas real estate tax system reform problem

3、 research. Firstly, introduced that our country present several major real estate tax, tax object, tax basis, tax rate and feature, understand our current real estate tax system. Secondly, the current real estate tax of taxes, tax rates, as well as the object of Taxation, tax basis of the shortcomin

4、gs and problems. Once again, our country real estate tax reform necessity. Finally, the real estate tax reform in China and put forward some suggestions and measures of previous experience, absorb, draw lessons from the practices of other countries, so that Chinas real estate tax system more perfect

5、, so as to promote Chinas real estate and other aspects of the stable and healthy development.Key words Real Estate Tax ；Imposition Object ；Reform Measures 引言在当今社会，房地产行业已成为我国的支柱产业，房地产税也已成为政府财政收入的重要来源。我国现行房地产税主要包括城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税、涉及房屋建设、房屋出租、物业管理的营业税和营业附加税、房产税、涉及土地使用和土地使用权或房产转让交易的土地增值税、契税和所得税、涉及企

6、业所得的所得税、固定资产投资方向调节税以及其他产生合约的印花税等。另外，我国还有一些涉及房地产方面的行政性收费。但是随着市场经济的不断深入，我国的经济情况已经发生了很大的变化，有些房地产税费已经不能适应经济和社会的发展，甚至对经济的稳定和发展产生了负面影响。因此，我国的税收体制改革已经势在必行。我们应吸收以前的经验，同时借鉴一些其他国家的做法，使我国的房地产税收体制更加完善，从而促进我国经济的稳定健康发展。一、房地产税税制概述（一）房地产税的定义房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税。我国现行的房地产税是以房产和土地为课税对象，向房屋和土地的所有权人和使用权人征收的

7、税赋。（二）主要涉税种类我国现行房地产税主要包括城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税，以及涉及房屋建设和房屋出租的营业税、房产税、涉及土地使用和土地使用权或房产转让交易的土地增值税、契税和所得税、涉及企业所得的所得税、固定资产投资方向调节税以及其他产生合约的印花税等。另外，我国还有一些涉及房地产方面的行政性收费，主要包括土地出让金、大市政配套费、资源费、防洪费、集资费等。以下是我国房地产税几种主要税种的课税对象、计税依据、税率的情况。1.房产税房产税是以房产为课税对象，以房屋的价值和租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种地方税。房产税课税对象的范围包括投入生产经营活动（自用或出租）

8、，给所有权人带来了收益的房地产。凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。房产税的计税依据是从价计征和从租计征，其中从价计征是按照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，应纳税额=应税房产原值（1扣除比例）1.2%；从租计征是以房产租金收入计算缴纳，税率为12%，应纳税额=租金收入1

9、2%。2.耕地占用税耕地占用税是对占用耕地（包括国家所有和集体所有的耕地）建房或从事其他非农业建设的单位和个人一次性征收的一种税。列入征税范围的耕地包括：种植粮食作物、经济作物的土地、菜地、园地、鱼塘和其他农用土地。税率为地区差别定额税率，计税依据为实际占用耕地的面积。3.土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人收取的一种税收。这种税种在转让时征收，即按转让次数征收。这里指的转让是有偿转让，不包括无偿转，并且仅限于国有土地使用权的转让，集体土地的转让需先征用再转让。课税对象和计税依据为转让所得的增值金额。转让所得的增值额 = 转让所得的收入

10、- 应扣除项目的金额。其中，转让所得的收入包括货币、实物和其他收入；应扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目、旧房及建筑物的扣除金额。税率实行四级超额累进税率，即超额累进税率，即将纳税人的计税收入，按规定的级距分段，各级段都根据其超过上一级收入数的部分，按各该级适用的税率分别计税的一种税率。4.契税契税是在土地使用权和房屋所有权发生转移时，由承受人缴纳的一种税。纳税人是指权属关系的承受人。课税对象为权属关系发生转移变动的土地、房屋。税率实行比例税率，现为35。实际适用的税率由省、自治区、直辖市人民政府在此幅度内结

11、合本地区的实际情况确定。 计税依据依房地产权属转移的方式不同，分为以下几种：房地产成交价格、核定价、房地产交换的价差。5.印花税印花税是国家对在经济活动中或经济交往中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。其课税对象为签立和领受应税凭证的行为，主要包括以下几种：合同或具有合同性质的凭证、产权转移书据、领受权利、许可证照、经财政部确定征税的其他凭证。我国的印花税计税依据为应税凭证所记载的价款数额，实行比例税率和定额税率两种税率，房地产交易中实行比例税率。二、我国现行房地产税的主要弊端任何一个税种税制的创建都要以当时外部社会经济条件为约束，前瞻性的考虑只能

12、是推测性的，房地产税税制也是如此。应该承认，1986年设置的房地产税在较大程度上还是起到了预期作用。尽管收入不多，但对地方财政毕竟具有拾遗补缺意义，特别是实行分税制之后，地方政府加强小税种征管，房地产税收入增长还是相当可观的。然而也必须看到，伴随着产业结构和分配结构以及地方市场格局等多方面因素的变化，房地产税税制的弊端日渐突出。这些弊端不仅削弱了房地产税收入筹措功能，而且在一定程度上阻碍了市场经济的发展，对市场运行合理化起到了逆向调节作用，对社会公平也产生了一定程度的干扰作用。从总体上看，现行房地产税税制弊端主要有如下几方面：（一）房地产税费混乱我国目前的房地产税费体系中租、税、费混杂现象严重

13、，具体表现在：1.以税代租 城镇土地使用税作为土地有偿使用的一项措施，税项中含有租的因素，征税混淆了税收与地租的界限。根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例，征收土地使用税是为了调节土地级差收益而开征，且纳税人是土地使用者，采用定额税率，按实际占用不同等级土地面积进行征收，而不是按土地价值征收，从而可看出土地使用税明显具有地租现象。2.以费代税 对以划拨方式取得土地的内资企业征收城镇土地使用税，对外资企业免征此税，但外资企业须缴纳土地使用费（场地占有费），造成以费代税，致使内外资企业间税费并存。中华人民共和国城市房地产管理法规定：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收相当于土

14、地使用权出让金20%以下的土地闲置费。这个土地闲置费其实就是一种税，具有税收的强制性、无偿性和固定性的特点。而以费的形式出现，降低了其严肃性和规范性。3.以费挤税 目前，我国涉及房地产业的各种收费项目名目繁多，且费项总数远多于税项总数。仅从房地产开发企业的收费项目上看，有的地方各种收费（如城市基础设施配套费、商业网点费等）多达50多项。从收费比例上看，各项收费占销售收入的35%左右，相当于经营成本及费用的70%。“费挤税”问题的存在是房地产税收制度安排欠合理和投资环境不稳定的表现。“费挤税”使得费用变相地合理化了，其负面影响是显而易见的。（二）税负不公平从计税环节来看，房地产税收集中在建设的增量方面，即在房产和地产的流通交易环节设置了主要税种，而在房地产保有期间设计的税种非常少，且免税范围大。这种典型的窄税基模式造成了明显的税负不公。交易环节的税费过于集中将提高新建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬，制约市场正常的生产进程。另一方面，房地产保有环节税费种类过少，阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全，大多数由使用者无偿使取得的土地仍然近似无偿地被持有着，抑制了土地的正常交易，阻碍了划拨存量土地步入市场的进程，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象日趋严重。具体来说，我国目前的房地产税收体系存在违背公平原则的规定，主要表现在以下几方面：1.因纳