1、(一)、百大商场 (二)、屯溪老街(三)、徽州区黄山路财富广场(四)、歙县徽州府商业街三、丰乐巴扎项目情况(一)、项目介绍 (二)、项目主题定位(三)、业态规划及功能布局四、总结及建议黄山市位于安徽省最南端,西南与江西省景德镇市、婺源县交界,东南与浙江省开化、淳安、临安县为邻,东北与本省宣城市的绩溪、旌德、泾县接壤,西北与池州市的石台、青阳、东至县毗邻。全市总面积9807平方公里。黄山市历史文化源远流长,文明的源头可以追溯到距今5000多年前。1987年11月,经国务院批准成立地级黄山市,现辖三区(屯溪区、黄山区、徽州区)、四县(歙县、休宁、祁门、黟县)和黄山风景区,总人口148万,屯溪区为市
2、府所在地。 作为古徽州的所在地,历代名人辈出,历史文化十分发达。朱熹、朱升、程敏政、汪机、戴震、黄宾虹、陶行知、苏雪林等在历史上具有重要影响。新安理学、徽州朴学、新安医学、徽商、徽剧、徽派建筑、徽派版画、徽派篆刻、新安画派、徽派盆景等经济文化流派构成的徽州文化博大精深,源远流长。1、城市功能和地位黄山,是中国旅游名牌、世界旅游胜地,黄山市,是安徽省重要的区域中心城市和交通枢纽城市。(1)、得天独厚的旅游资源 黄山市不仅拥有以黄山为代表的名山(黄山)、名水(新安江)、名城(古徽州)等自然风光资源,而且具有以博大精深的徽文化为代表的人文旅游资源,国级级以上旅游资源的密度约为全国平均水平的40倍,其
3、得天独厚的旅游资源及品牌效应享誉国内外。(2)、承东启西的区位优势 黄山市为南安徽门户,是皖浙赣三省接壤处200公里范围内的几何中心,是沿海与内陆腹地的过渡带,是安徽省规划的区域中心城市和交通枢纽城市之一。近年来,随着徽杭、合铜黄高速的开通,由高速公路、铁路和机场组成的立体化交通体系将黄山与经济发达的环杭州湾地区连接,大大缩短了与发达地区的时空距离。同时高铁的开通将为黄山的后期经济发带来无线的遐想。(3)、经济发展后劲充足 黄山市紧紧围绕加快建设现代国际旅游城市目标,强力推进转型发展、开放发展、绿色发展、和谐发展,大力推进“十大工程”和“四区建设”,多项指标增幅创新高,部分指标增幅居安徽省第一
4、位,经济发展后经充足,前景无限。(4)、博大精深的文化底蕴 黄山市史称“徽州”,是徽州文化的发源地。这块曾被伟大的人民教育家陶行知先生喻为“东方瑞士”的土地,不仅以绮丽的自然风光闻名于世,更以其悠久的历史沉淀、丰富的文化蕴藏,厚重的民风民俗享誉全国。(5)、享誉国内外的荣誉 中国优秀旅游城市 中国最具魅力城市 全国卫生先进城市 公众最向往的中国城市 浙商(省外)最佳投资城市 中国旅游竞争力百强城市 世界特色魅力城市 最佳国际休闲城市2、 经济运营环境 (1)、商业黄山市商贸服务市场商品货源充裕,零售市场购销活跃, 2010年,全市实现社会消费品零售总额126.0亿元,增长19.0%,沃尔玛、苏
5、宁、大润发、麦当劳、肯德基、苏果、华联、家得利等大型商家均已落户黄山。(2)、旅游黄山市是中国优秀旅游城市,享誉海内外的风景名胜地,2010年,黄山市接待海内外旅游者2544.7万人次,同比增长19.9%。全年旅游总收入202.1亿元,增长20.2%。(3)、工业 工业生产快速向好,工业经济效益大幅提升,2010年,全市全部工业增加值增长23.8%,拉动经济增长7.5个百分点,对经济增长贡献率为57.1%。全市规模以上工业增加值突破100亿元,达101.6亿元,增长29.2%。全市规模以上工业企业达590家,同比增加125家,共有176家企业产值达5000万元以上,70家企业产值超亿元,其中超
6、10亿元有3家。(5)、对外贸易和招商引资对外贸易增势迅猛,2010年,全市外贸进出口总值32766万美元,同比增长40.6%,比上年提高10.1个百分点。招商引资形势良好。2010年,全年新签内资项目583个;协议投资额496亿元,同比增长27.2%;实际到位内资(含续建)300.8亿元,同比增长36.5%。小结:上述分析中,黄山市整体对内对外经济运行环境良好,商业、工业、旅游以及对外贸易等发展迅猛,城市综合实力发展迅速。 从区域属性上,黄山处于上海杭州黄山旅游经济圈内,安徽重要的区域中心城市,其城市在以第二产业为龙头,着力发展第三产业的整体拉动下,城市经济呈现快速发展的势头。 经济的快速发
7、展,带动了城市面貌的换然一新,在整个城市的建设上,黄山紧紧围绕加快建设现代国际旅游城市的契机,拉开了城市大发展的框架。 人民生活水平的提高,带动了消费的支出,拉动了消费品市场的繁荣,促进了城市经济的合理有效运转。 近来黄山宏观经济数据表明,黄山是一个经济互补性较强的城市,经济后续发展潜力较足,经济发展形势整体看好。1、黄山市商业宏观分析(1)、人口少、收入低、本地消费能力有限 黄山地区总面积9807平方公里,辖区人口147万,其中市区面积2341平方公里,人口16万,由于城市人口少,人均收入水平低,致使商业消费水平较低,消费能力有限。(2)、缺乏产业支撑,经济基础落后 黄山市产业主要依赖旅游业
8、,在整个产业发展中,第一、第二产业均不发达,缺乏有力的经济增长点,经济基础落后,制约了商业的发展。(3)、各商业市场缺乏亮点,差异性不强 黄山市商业格局缺乏亮点,雷同性较强,未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场,差异性不强导致市场间竞争激烈,每家商业市场未能形成自己的优势,缺乏长远发展潜力。2、黄山市商业形态分析(1)、传统商业为主,现代商业形态仅占极小比例;(2)、商品销售主要集中在日用百货、小商品和农副产品,中高档和品牌商品消费量有限;(3)、商品销售以租赁为主,产权销售方兴未艾。黄山市过去商品主要以租赁为主,包括百大、家得利超市及各类市场,在新近的商业开发中,逐渐行测了以产权销售为
9、主的销售形式,且多为产权式销售或租售并举,包括展望广场、国际礼品城等,也有一些使用权销售的商铺等,一些小区在底商的开发中,也纷纷推出产权销售,从而形成一股产权销售的热潮;(4)、伴随中心城区经济的发展,社会的进步,人们的生活习惯、消费观念、消费行为发生了深刻的变化,随之商业经营方式日益丰富。过去的百货零售业一统天下的经营格局被打破,一些新型的商业业态迅速发展,如2003年上海家得利超市入驻,2004年肯德基进驻、2005年黄山百大开业、2007年合家福开业,其购物消费火爆场面对中心城区零售市场起到强有力的促进作用。目前,中心城区零售业态构成比较完整,超市、专业店、家具建材城、购物中心等已经存在
10、,但缺少折扣店、仓储商店等零售业态。(5)黄山市经济发展和大面积的商业开发,以商场和大型专业市场为代表的商业物业大量供应市场,黄山市商业形态由传统商业向现代商业转型,但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限,导致部分商业物业出现滞销,经营户的盈利能力开始下降。3、黄山市商业分布存在的主要问题(1)、现状商业网点的布局多由市场自主选择,缺乏有效的引导和调控,空间布局不尽合理,中心城区三级商业体系(城区商业中心、区域商业中心、社区商业)还需进一步建立和完善。(2)、现状商业网点与交通流向同向布局,使车流、人流、商品流混网、造成商业与交通、市容管理相肘,不利于商业的进一步繁荣和城市发展。(3)、现状
11、商业网点设施配套不全,大中型网点普遍缺乏停车场和地下车位被挤占现象任然存在。4、黄山市商业状况分析(1)、黄山市商业市场特点 大型商场和小商户之间的竞争。市中心商圈中的大型商场已经日益崛起,发展势头迅猛,黄山市商业继续以百货、超市为龙头顽强竞争,努力维持原有的市场。(2)、 潜在的消费市场。 作为以旅游业为龙头的城市,黄山市在吸引旅游者的步伐上加快进行,但却与实际的消费情况未协调一致,尚未形成时尚潮流,因此也具有极大的消费市场,表现为: 第一、黄山市政府起初将黄山市建成一个以旅游为龙头的现代旅游城市,大力建设旅游附属设施,但其商业状况远没有达到相应规模,无法吸引游客进行商业活动,阻碍了城市商业
12、和经济发展。 第二、各大型商场管理能力不足,招商不力,很多知名品牌未被介绍和引进,尤其是实力雄厚的品牌商入驻不多,再加上某些商品类市场调研不足,存在价位断档的现象,从而无法给黄山市消费者提供一个向往的购物环境,供休闲与消费场所。 第三、由于黄山市商界大都采用以租赁为主的管理方式,故商场无法在商品、宣传的质量、档次、服务、促销上有效的约束供应商,而供应商很大一部分就是个体经营户,他们在人员服务、商场管理、货品促销上存在较大不足,从而对商场在整体经营商带来较多负面影响,导致商场在运作过程中没有统一形象,难以形成统一的科学管理。 第四、由于黄山市现代商业起步晚,目前还没有形象意识,各大商场在宣传与消
13、费导向上落后,难以形成自己的特色和风格,降低了企业的美誉度,间接使顾客的回头率下降,也导致了目前消费者还属于目的性消费阶段。(3)、黄山市商业业态层次较低,购买力有外移现象 黄山市城区的商业中心,所谓的大型商场内部布局也比较杂乱,经营的品牌质量及知名度较低,商业购买力以本地人为主,由于上述业态层次的负作用,城市商业一般只提供区内购买力的基本消费,大件商品和品牌商品的消费倾向于外区域,如杭州和上海,存在严重的购买力外移现象。(4)、黄山市期待大型商业项目的出现 黄山市的商家和消费者都期待黄山市有一个综合性的大型商场,更希望商业广场出现在有改进的地方,如交通方便,购物环境好,有停车位以及门前够大的
14、广场等。 小结:总体上看,黄山市区整个商业分布比较集中,商业氛围较浓,但层次偏低,产品单一,配套不齐,没有专业的商业物管,营销方式滞后。主要街区的人流量和车流量较大,在经营内容上也有不同的偏重。随着黄山市居民生活水平的提供,多功能、综合性的购物中心已呈呼之欲出之势。 本次考察主要针对黄山市的购物中心项目,包括商业步行街,范围涵盖屯溪、徽州、歙县,重点考察了黄山百大、老街、徽州财富广场、歙县徽州府商业街。(一)、屯溪区屯溪区为黄山市中心城区,目前没有明显的全市性商业中心,但商业零售中心主要集中在两处,老城中心和前园路中心。重点考察项目为黄山百大和黄山路商业步行街。商业中心中心位置及范围涵盖商业基本情况老城中心1、 从家得利超市宇隆商贸城的黄山西路段2、老街为主的繁华商业中西区,包括老街,黄山西路、康乐路、延安路、新安北路、滨江西路等家得利超市、百盛广场、新安广场、中行大楼、电性大楼、黄山百大、移动大楼、商贸城、老街等商业、金融、文化、娱乐、通讯等设施整个老城中心24公顷(其中老街商业用地7公顷,周边范围各类商业网点1200多个,商业建筑面积7万平方米老城中心商业发展特点及存在问题:1、老城中心是城市的主要商业中心之一,2、商业规模有较大优势,3、老城中心靠近国家历史文化名街屯溪老街,老城中心的文化地位不可逾越4、休闲购物环境,交通可
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