成都市年度写字楼市场分析报告精编版.docx

1、成都市年度写字楼市场分析报告精编版成都市年度写字楼市场分析报告【精编版】2008年成都市写字楼市场分析报告说明：本报告数据截止日期为2008年12月31日；本报告中的“新增供应/成交量”是指2008年取得预售许可的供应及其成交情况；本报告中的“吸纳量”是以2000年以后投入使用的写字楼作为样本进行统计，包括买卖面积(包括二手写字楼)和租赁面积；除特别注明外，本报告中的数据均来自于四川中原数据库一、相关经济数据及影响第二产业中的主导行业初步定型，高新产业发展迅速在成都，高新技术产业得到突出发展，已确立了电子信息、食品、医药和机械四大主导产业，而高新区成为全省发展电子信息一号工程的主要载体。第三产

2、业蓬勃发展，各行业齐头并进第三产业内部各主要行业商业贸易、交通邮电、金融保险、房地产、社会服务业均呈现出良好的发展势头，最突出的表现是房地产业、社会服务业在第三产业中的比重明显上升。以金融保险、房地产、会展等为重点的现代服务业对写字楼的需求最为直接，近年来成都第三产业的快速增长为写字楼市场发展提供了动力，是支撑写字楼市场的重要发展基础。2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年1-10月第一产业140.2153.2168182.3195.1275.5第二产业758.1589.110221007.71211.61504751.5第三产业764.9858.6955.71

3、181.11343.71584.91544.28二、相关政策及影响1、成都市商务局、成都外商投资企业协会及六大行联合制订的成都商力写字楼等级指导标准出台。这是成都第一个真正意义上具备完整系统的指导标准。标准将顶级写字楼、甲级写字楼及乙级写字楼分别在地理位置、建筑规模、建筑规划、层高、电梯、空调、业权、物管、入驻率等条件上做了详细区分。影响：以此标准来看，目前成都市场上还没有顶级写字楼，而目前市场上大量自我标榜的甲级写字楼也在严苛的划分条件下被排除在外，虽然地理位置和建筑规模等硬件条件无法改变，但标准的出台为建筑规划、电梯、物管等人力可控的条件提供了一个基准线，为规范目前写字楼的档次划分和售价，

4、以及租金费用的收取提供了一个参照的标准，将促使写字楼物业的开发向产业化发展的方向作出变革。三、相关规划及影响1、政府相关规划及招商引资情况1.1成都金融后台中心扩容1500亩为了满足大量金融机构的需求，高新区将原有的成都金融后台服务中心扩容一倍，规划建设1000亩至1500亩金融后台服务中心扩展园区，以此打造西部最大的金融后台服务产业园。目前的金融后台服务中心于去年8月底开始规划建设，规模为1500亩，能容纳6万至7万名从业人员，但随着大量金融机构的入驻，加上政府搬迁给整个区域经济带来的深厚发展潜力，使原规划园区已无法满足市场需求，园区的扩展成为当务之急。依据新规划，扩展园区紧邻原规划园区的西

5、南方位，占地1000亩至1500亩，仍然处于大源组团商务片区内，扩展后的成都金融后台服务中心规模将达到3000亩。影响：预计在2-3年内，金融后台中心将成为一个投资超过100亿元、从业人员超过10万人的中国西部最大的金融后台服务产业园。由此可见，金融商务后台中心园区扩展建设在满足市场需求的同时为大源甚至南城区域的发展提供金融支持。将大大提升大源商务组团甚至整个成都作为西南金融中心的影响力。2、主要商务区规划2.1成都中央商务区规划全新出笼2008年12月，成都中央商务区规划全新出笼。根据规划的试验区建设重大项目计划，在未来的35年，成都城市建设重大项目将以“二轴四片”为重点，把中心城区建设成为

6、西部地区金融、贸易、信息和商务办公活动的高度聚集区。中央商务区内城市建筑形态设计、中央商务区交通体系设计、中央商务区产业调整规划、“一三七的发展战略”等一系列指导中央商务区发展三大规划相继出炉；荔枝巷、青年路、东大街一段，这些地方改造也基本结束，中央商务区面貌焕然一新。影响：中央商务区规划的出台对今后城市中心商务区的发展有着积极的指导意义，对中央商务区的发展方向，发展规模，发展节奏和产业打造重点均做出了战略性的规划和设计，对完善成都的商务体系，提高商务环境均有着极为重要的作用。四、写字楼市场发展现状1、整体市场情况1.1供应情况数据来源于成都房管局2005年至2007年三年间，办公用房的供应趋

7、势比较稳定。不过到了2008年，市场供应大幅上升，全年供应量达到了77.11万平方米，较去年上涨36%。数据来源于成都房管局从08年办公用房的整体情况来看， 4月和9月写字楼市场集中放量，这两个月的供应量总量达到了48.60万平方米，占全年总量的七成。1.2需求情况数据来源于成都房管局从近几年的需求情况来看，05、06年的成交量比较稳定，但07年市场需求有所增长，成交量达到了47.18万平方米，涨幅达到了52%。但在08年遭遇地震和经济危机的影响下，需求市场却出现了萎缩，成交量也随之大幅下降，08年全年成交39.07万平方米，较07年下降17%。数据来源于成都房管局08年办公用房市场需求走势波

8、动比较明显，基本呈现出逐月下降的一个趋势。08年1、9月成交量最大，分别达到5.34万方，8.6万方，远超过全年月均水平（3.25万方）。在年底，成都写字楼成交市场出现一个小小高潮，达到3.85万方。 08年写字楼吸纳量约为9.66万平米，其中租赁面积6.29万平米，成交面积3.37万平米。虽然接连天灾人祸，但从全年成都写字楼吸纳量的走势来看，除了年初由于春节造成的需求减少以外，全年吸纳量的走势呈现出明显的上升趋势。1.3价格及租金数据来源于成都房管局自05年以来，办公用房的成交价持续大幅升高，三年间共上涨83.74%，其中08年在07年的基础上上涨了30.6%，成交价达到了7831元/平方米

9、。08年上半年成交价格走势呈现出明显下降趋势，特别在5月份的地震之后，市场供需受到很大影响，成交价大幅下降，在7月下降到了最低点，仅为4379元/平方米。不过随着地震影响的逐渐减弱，8月和9月市场需求开始大幅放量，成交价也大幅回升。到年底随着写字楼市场的好转，成交价格又有所回升。成都写字楼租金相对稳定。全年基本稳定在70-86元/平方米/月之间。1.4小结供应市场大幅放量在经过三年的稳定发展后，办公用房的市场供应在2008年大幅放量，全年供应量达到了77.12万平方米，增幅达到了36%。不过由于受到春节、地震和经济危机的影响，办公物业市场供应出现了明显波动。需求市场相对萎靡在地震和经济危机的影

10、响下，需求市场出现了萎缩，成交量回落到了39.07万平方米。不过虽然办公用房在08年的新增成交量大幅减少，但2000年后面市的写字楼在08年的吸纳量仍然达到了9.66万平方米，吸纳量的走势仍然呈现出明显的上升趋势。成交价格波动明显虽然在地震和金融危机的影响下，08年办公用房成交价波动明显，但仍然达到了7831元/平方米，相比07年上涨了30.6%。2、商务区写字楼情况2.1各商务区概况及供需情况成都商务区主要分为四大区域，分别为CBD区域、天府广场-跳伞塔区域、东大街及延线区域和SBD区域。CBD区域：该区域是成都最早发展的商务区之一，也因此片区内的写字楼呈现档次和租金偏低、建筑老旧的特点。商

11、务区范围北至新华路、西至东城根街、南至锦江、东至红星路及其东侧局部区域。天府广场-跳伞塔区域：该商务区囊括了成都的中心天府广场和人民南路，是成都甲级写字楼最集中的商务区，其范围北至人民西路、南至一环路跳伞塔、西至东城根南街、东至盐市口。东大街及延线：该商务区是成都政府致力打造的“西部华尔街”，片区内商务发展以金融业为核心，未来将有许多顶级和甲级写字楼出现。其范围始于东大街盐市口，止于东大街沙河大桥。由于其规划特殊，特将其分出CBD区域，以便观其现状。SBD区域：该商务区由政府在2005年提出规划，区域包含金融、商务、科技、文化等功能于一体。其范围为人民南路四段至火车南站、科华北路及锦绣路共同组

12、成一个“H”形。08年CBD发展平缓，09年值得期待CBD区域相对其他商务区来说，写字楼市场发展较早，交通体系发达，周边配套比较完善，需求群体相对固定，写字楼市场发展比较成熟， 08年的吸纳量在各商务区中最大，达3.62万平方米。但是该区域内办公物业使用时间较长，软硬件配置已经比较陈旧，办公环境和档次明显降低，租金及售价是各商务区中最低。同时08年区域内新项目较少，导致供应量在四个商务区中也最少，仅4.61万平米。尽管如此，年底的五大项目同时动工，为整个市场增添不少信心。天府广场-跳伞塔高档写字楼最多天府广场-跳伞塔区域位于城市中轴线，交通便利度高，区域内配套设施完善，聚集了很多新写字楼项目。

13、区域供应量在08年位列所有商务区之首，达到9.36万平米。同时区域内写字楼配置和办公环境好，档次较高，受到大型企业和新兴企业青睐，08年其租金和售价较其他区域来说也甚为可观。同时08年区域内写字楼新增供应量也最多，达到了9.36万平方米。东大街及延线、SBD区域和天府新城发展潜力大东大街金融商业街的规划是政府07年才开始下重手打造，目前市场发展成熟度较低，但由于区域内可开发土地较多，使得区域写字楼市场俱备了极大的发展潜力，08年的供应量达到8.66万平米，仅次于天府广场-跳伞塔。下半年喜年广场的面市使区域规划初现雏形，年底又传来了3座超高写字楼同时兴建的消息，区域写字楼市场发展前景非常好。SB

14、D商务区市场发展成熟，标志性的高档写字楼保证了区域内的吸纳量，08年为2.42万平米，仅次于CBD区域。由于吸纳量可观，区域的售价和租金水平也相对较高，特别是08年的租金位于各商务区之首。同时目前区域内拥有像来福士广场等潜在大型项目，区域写字楼市场还有很大的潜力可以挖掘。天府新城作为新兴商务区，写字楼市场发展时间短，市场成熟度低，吸纳量小，08年仅0.55万平方米，是所有商务区中最少的。目前区域内的写字楼售价和租金也较低，但城市新中心的规划和此前市政府搬迁到该区域的计划以及世纪城新会展中心的建设，已经为区域写字楼市场的发展打下了坚实的基础，形成了一定规模的写字楼市场，潜在的甲级写字楼较多。3.

15、1CBD区域（骡马市-顺城街）3.1.1CBD区域写字楼市场新增供应情况08年CBD区域仅供应了4.61万平方米写字楼物业，在全年77.11万平方米的市场总供应量中仅占6%。虽然该区域范围很大，但区域内一是可开发土地有限，二是许多潜在项目还未上市，08年的新增供应也多为烂尾楼包装，因此其供应量较少。3.1.2 CBD区域写字楼市场吸纳情况08年的整体吸纳量不高，商务区总租赁面积为19341平方米，总成交面积为16879平方米。11、12月吸纳量占总量的35%，其中又以成交为主。随着年底商务区内几个大型写字楼项目的动工（如爱美高项目、成商集团项目等），明年的CBD区域写字楼市场很值得期待。3.1.3 CBD区域写字楼市场价格及租金情况从08年CBD区域写字楼各月的价格情况来看，区域内写字楼售价和租金波动较大。售价在5180-9562元/平方米之间波动，最高价是最低售价的1.8倍；租金在11月达到全年最低值49元/平方米/月，全年最高租金为87元/平方米/月，相差了38元/平方米/月。3.1.4影响区域写字楼市场的因素有利：四大项目齐动工，市场信心加强九龙仓、爱美高、成百大楼、成商