小区物业管理文献综述Word下载.docx

1、小区物业/管理系统/对象化所谓物业管理，就是专业服务企业运用先进的科学管理方法，依靠有关专业技术，依据相关法律和契约，以房地产管理为中心，向房屋产权所有人或使用人提供安全、舒适、方便的生活环境的经营性综合服务。从这一概念可以看出，物业管理服务与其他消费服务有着显著差异，那就是物业管理涉及相当广泛的领域。既涉及物业的开发与建设，更涉及物业的运行使用；既包含管理，也包含服务；既具有专业性，又具有社会性1。这多种属性和特征就决定了物业管理的多纠纷性。物业管理现状来看，目前物业管理市场较为混乱，物业管理企业的管理服务水平良莠不齐，存在很多问题，就其现状和发展趋势来看，主要表现在如下几个方面：高级管理人

2、员缺乏，物业管理相关的法律法规有待健全，招投标制度难推广，物业管理企业信息化水平普遍较低。那么解决这些问题的最好的办法是加快推进中低端小区的物业管理信息化步伐。1 背景研究及意义1.1 背景研究 近年来，随着国家住房体制改革的深化，物业管理公司迅速发展。通过物业管理公司的服务，在一定程度上为业主创造了安全、整洁、舒适、文明的居住环境。然而，由于物业管理的不规，业主与物业管理公司之间的纠纷、投诉数量日渐增多。1因此在解决这一矛盾时，就必须要保证业主与物业公司之间信息畅通，高效处理业主的困难，实现各种费用透明，快速查询业主费用。于是以计算机为依托，建立快速高效透明的现代化物业信息管理系统是十分必要

3、的2。 物业智能化管理，是在物业管理中，运用现代计算机技术的高新科技和相关设备实现对物业及物业设施、设备、物业环境、物业消防、安防等的自动监控，以完善业主的生活、工作环境和条件，充分发挥智能物业的价值。 1.2 研究意义物业管理作为一个新兴行业，逐渐成为一个涉及社会方方面面，与千家万户息息相关的产业，目前正处于物业管理成长过程的关键阶段。随着市场经济的发展和人们生活水平的提高，住宅小区已经成为人们安家置业的首选，几十万到几百万的小区住宅比比皆是，人们花的钱越多，不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高，同时对物业小区的服务和管理也要求很高。但一直以来人们使用传统人工的方式管理各种数据，这种管理

4、方式存在着许多缺点,比如:效率低、性差，另外时间一长，将产生大量的文件和数据,这对于查找、更新和维护都带来了不少的困难。随着科学技术的不断提高,计算机科学技术日渐成熟,其强大的功能已为人们深刻认识,它已进入人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。作为计算机应用的一部分,使用计算机对企业单位的各项信息进行管理，具有手工管理所无法比拟的优点。例如:检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极提高工作的效率,也是企业的科学化、正规化管理与世界接轨的重要条件3。1.3 现代物业管理的特点及优缺点随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显。在

5、经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题：（1） 法律关系不清甚至混乱国家虽然已经颁布实施了物业管理条例，对小区物业管理各方的法律关系有了比较清晰的界定，但在实际运行中，这种应该清晰的法律关系表现出来却并不乐观，不仅不清，而且混乱，甚至颠倒。（2） 收费标准不统一甚至乱收费据全国价

6、格举报受理投诉统计，近3年来，业主对物业管理企业收费项目和标准不透明、违反规定乱收费等问题的投诉，一直高居各类举报问题前3位。（3） 强行指定管理公司这实际上是物业管理公司的选聘问题。在法律上，物业管理公司应该由业主委员会在社区、开发商、居委会的监督下采取招投标方式进行选聘，由业主委员会与物业管理公司签订委托管理合同。但实际上，鉴于物业管理与开发商的“亲缘关系”及某种利益分割，有的开发商往往强行指派某些物业管理公司进行管理，甚至以不签字不允许入住为要挟。（4） 服务与收费不对价这是目前物业管理领域普遍存在的问题。大多数业主认为物业管理公司收费偏高，没有提供相应的服务，或服务项目少，或服务质量不

7、高、不到位。分析这类纠纷的原因，既有物业管理公司本身的原因，也有业主消费意识、消费观念的问题。部分物业管理公司在管理理念、经营水平、管理效率等方面没有完全适应物业管理行业的要求，员工素质低下，服务态度恶劣，管理手段落后，或只在收费环节下功夫，而不注重或者根本没有理解“物业管理即服务”的含义，服务质量低下，使业主感到“价值不符”。（5） 配套设施不健全或侵占规划设施配套完善的设施是业主享受便捷生活、提高生活品味的必要条件。因为配套设施引起的纠纷主要表现在两个方面：一是开发商在物业开发、销售环节，承诺具有某些配套设施，但在业主入住后并不兑现承诺，甚至随意更改规划中的配套设施；二是业主没有维护意识，

8、非法乱搭乱建，影响配套设施功能发挥4。2 软件设计及平台搭建2.1 软件工程对于一个信息系统的开发也要具有软件设计的思路和方法，这样做出来的系统才符合标准与规化。 开发系统的时候也必须要建立合理的模式：而所谓合理的模式就是软件工程告诉我们的在开发一个系统的时候所需要的五步曲：获取需求、需求分析、设计、编码、测试。 理解用户真正的需求。在进入正式开发之前，必须先从用户处获取准确的需求。在这上面花费相当时间是很必要的。 需求分析。需求分析需要做的事情有：高层构思、确立系统目标、划分业务领域、现行业务分析、建立业务模型（Enterprise Model）、信息需求分析、用户视图规化、数据元素标准化与

9、一致性控制。 设计过程。设计阶段的工作包括对分析模型进行必要的修改，同时可能需要对某些类结构做一些修改，确定用户表示层（也就是通俗所说的界面定义）、用户服务层、业务逻辑层、数据库服务层和具体数据库所需要做的工作。同时需要确定使用的体系结构（如B/S还是C/S）和开发工具（如C#，SQLserver） 编码。进入编码工作之后，依然可能会发现前面分析或设计阶段的某些错误，这时应返回到前面的阶段进行必要的修改。同时在编码前规定编码的风格并在开发过程中保持一致的风格。 测试。测试是系统投入使用前最重要的一个步骤。即使是小项目也应该严格地进行测试。就实际上就是把错误留给自己还是留给客户的问题。2.2 平

10、台搭建和开发工具 平台硬件要求1 计算机器：Pentium4以上配置的高性能PC机，存应在256M以上，硬盘在40G以上。2 操作系统：Windows 9x/Me、Windows 2000、Windows XP、Windows NT，分辨率：1024*768。 软件开发工具前台开发工具：Microsoft Visual Studio 2005 C#后台数据库：SQL Server 20053 主要技术3.1 面向对象Microsoft Visual Studio 2005 C#简介面向对象的程序设计（Object-Oriented Programming，简记为OOP）是立意于创建软件重用代码

11、，具备更好地模拟现实世界环境的能力，这使它被公认为是自上而下编程的优胜者。它通过给程序中加入扩展语句，把函数“封装”进Windows编程所必需的“对象”中6。面向对象的编程语言使得复杂的工作条理清晰、编写容易。说它是一场革命，不是对对象本身而言，而是对它们处理工作的能力而言。对象并不与传统程序设计和编程方法兼容，只是部分面向对象反而会使情形更糟。除非整个开发环境都是面向对象的，否则对象产生的好处还没有带来的麻烦多。而Microsoft Visual Studio 2005 C#是完全面向对象的，这就使得Microsoft Visual Studio 2005 C#成为一种触手可及的促进软件重用

12、的开发工具语言，从而具有强大的吸引力7。C#是微软公司在2000年6月发布的一种新的编程语言，并定于在微软职业开发者论坛（PDC）上登台亮相。C#是微软公司研究员Anders Hejlsberg的最新成果。C#看起来与Java有着惊人的相似；它包括了诸如单一继承、界面、与Java几乎同样的语法，和编译成中间代码再运行的过程。但是C#与Java有着明显的不同，它借鉴了Delphi的一个特点，与COM（组件对象模型）是直接集成的，而且它是微软公司.NET windows网络框架的主角8。C# （C SHARP）是微软对这一问题的解决方案。C#是一种最新的、面向对象的编程语言。它使得程序员可以快速地

13、编写各种基于MICROSOFT .NET平台的应用程序，MICROSOFT .NET提供了一系列的工具和服务来最大程度地开发利用计算与通讯领域。正是由于C#面向对象的卓越设计，使它成为构建各类组件的理想之选无论是高级的商业对象还是系统级的应用程序。使用简单的C#语言结构，这些组件可以方便的转化为XML网络服务，从而使它们可以由任何语言在任何操作系统上通过互联网进行调用。3.2 ADO.NE技术ADO.NET的名称起源于ADO（ActiveX Data Objects）,这是一个广泛的类组,用于在以往的Microsoft技术中访问数据。之所以使用ADO.NET名称,是因为Microsoft希望表

14、明,这是在.NET编程环境中优先使用的数据访问接口。8 它提供了平台互用性和伸缩性的数据访问。ADO.NET增强了对非连接编程模式的支持，并支持RICH XML。由于传送的数据都是XML格式的，因此任何能够读取XML格式的应用程序都可以进行数据处理。事实上，接受数据的组件不一定要是ADO.NET组件，它可以是基于一个Microsoft Visual Studio的解决方案，也可以是任何运行在其它平台上的任何应用程序9。ADO.NET是一组用于和数据源进行交互的面向对象类库。通常情况下,数据源是数据库，但它同样也能够是文本文件、Excel表格或者XML文件。ADO.NET允许和不同类型的数据源以及数据库进行交互。然而并没有与此相关的一系列类来完成这样的工作。因为不同的数据源采用不同的协议，所以对于不同的数据源必须采用相应的协议10。一些老式的数据源使用ODBC协议，许多新的数据源使用OleDb协议，并且现在还不断出现更多的数据源，这些数据源都可以通过。NET的ADO .NET类库来进行连接。ADO.NET包含的类主要有以下几种：Connection 类和数据库交互，你必须连接它。连接帮助指明数据库服务器、数据库名字、用户名、密码，和连接数据库所需要的其它参数。Connection对象会被Co