房地产内控审计工作底稿.xls

1、序号控制的基本要求主要业务活动风险点编号可能产生的风险控制目标受影响的相关交易和账户余额及其认定1项项目目立立项项阶阶段段1.1编制项目建议书投资意向与国家产业政策和企业发展战略脱节；项目开发策划应坚持成本效益原则，以公司利益最大化为目标项目建议书内容不合规、不完整，项目性质、用途模糊，拟建规模、标准不明确，项目投资估算和进度安排不协调项目开发总策划应遵守国家法律法规和公司内部规章制度规定,项目开发策划应经过适当审批，防范重大差错、舞弊、欺诈而导致的资产损失项目建议书经公司决策机构集体审议批准。并视法规要求和具体情况报有关政府部门审批或备案.对委托外部务的专业机构编制的项目建议书,该机构不得参

2、与评审.1.2可行性研究缺乏可行性研究，或可行性研究流于形式或达不到要求，无法为项目决策提供充分、可靠的依据或导致决策不当，难以实现预期效益，甚至可能导致项目失败；根据经批准的项目建议书开展可行性研究、编制,内容保持完整。也可委托专业机构进行编制。1.3项目评估和决策项目评审流于形式，误导项目决策；组建项目评审组或委托具有资质的专业机构对可行性研究报告进行评审。权限配置不合理，或者决策程序不规范，导致决策失误，给企业带来巨大经济损失。按照规定的权限和程序对工程项目进行决策，1.4后续调整调整未经批准,责任不明确.按照规定的程序,对实施过程中出现变化进行可行性研究调整1.5相关许可的取得项目未经

3、政府有权部门审批开工,违反相关规定按照政府的规定,取得相关许可.了解内控常用的控制活动注意事项被审计单位的控制活动根据取得的项目信息以及公司发展战略、年度经营和投资计划，提出需求及方案，经机会研究和初判后，由工程部门会同相关部门研究后上报公司讨论确定。对于确定后拟开发的项目，由工程部门牵头负责编制项目建议书经会签后报决策机构。对于专业性较强和较为复杂的工程项目，可以委托专业机构进行工程投资分析，编制项目建议书。主要包括：1）项目的必要性和依据；（2）产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想；（3）投资估算、资金筹措方案设想；（4）项目的进度安排；（5）经济效果和社会效益的初步估计；（6）环境影响

4、的初步评价等。公司应当对项目建议书进行集体审议，组织会计、技术、工程等部门人员讨论。必要时，可以成立专家组或委托专业机构进行评审.决策机构对项目建议书进行审核，经审核通过后，以会议纪要的形式下发相关部门.如根据国家规定应当报批的应及时报批并取得有效批文。至少包括：（1）项目概况；（2）项目建设的必要性和市场预测；（3）项目建设选址及建设条件论证；（4）建设规模和建设内容；（5）项目外部配套建设；（6）环境保护，劳动保护与卫生防疫，消防、节能、节水；（7）总投资及资金来源；（8）经济、社会效益；（9）项目建设周期及进度安排；（10）招投标法规定的相关内容等委托专业机构进行可行性研究的，应当制定专

5、业机构的选择标准，确保可行性研究科学、准确、公正。在选择专业机构时，应当重点关注其专业资质、业绩和声誉、专业人员素质、相关业务经验等组织会计、技术、工程、法律等专业人员或委托外部机构进行评审，重点关注项目投资方案、投资规模（成本测算）、资金筹措（开发周期及付款计划、现金流）、规模、布局选址（最终定位）、技术、安全、环境保护等方面情况，核实相关资料的来源和取得途径是否真实、可靠，特别要对经济技术可行性进行深入分析和全面论证。项目评审组成员不得参与可行性研究，委托专业机构进行评审的，该专业机构不得参与项目可行性研究决策过程必须有完整的书面记录，并实行决策责任追究制度。重大工程项目，应当报经董事会或

6、者类似决策机构集体审议批准，任何个人不得单独决策或者擅自改变集体决策意见。可行性研究报告一经批准，投资估算就是具体项目投资的最高限额。如需调整，应另行组织编制项目可行性研究调整报告，并按照规定的权限进行重新决议。1、根据市场变化需对原批准的项目进行调整；2、项目的建筑面积或总投资额超过批准额；3、项目开发策略发生变化，如租售比例、装修程度变化等。在通过“招标、拍卖、挂牌”等方式获得土地使用权后,签定土地出让合同.取得用地规划许可证,建设用地规划许可证,向人防主管部门报批人防规划设计，向园林主管部门报批绿化规划方案，在开工前向建设行政主管部门申请办理施工许可证等。关注相关许可日期与开工日期顺序穿

7、行测试相关的控制文件主要责任部门控制活动对实现控制目标是否有效(是/否）初步判断说明备注控制活动的制度设计是否有效（是/否设计缺陷了解内控控制测试索引号是否测试该控制活动运行有效性（是/否）备注执行控制的频率所测试的项目数量差错比例 差错/样本量控制活动是否有效运行(是/否)穿行测试补偿控制运行缺陷索引号备注补偿控制（有/否）补偿措施索引号备注评价与建议缺陷认定（设计与运行）内控缺陷影响程度（重大/重要/一般）财务风险/非财务风险相关报表项目改进建议序号控制的基本要求主要业务活动风险点编号可能产生的风险控制目标初步设计设计单位不符合项目资质要求；项目设计符合国家相关法律法规的要求初步设计未进行

8、多方案比选；设计人员对相关资料研究不透彻，初步设计出现较大疏漏；工程设计内容、功能和质量符合要求，项目设计与项目的定位一致设计深度不足，造成施工组织不周密、工程质量存在隐患、投资失控以及投产后运行成本过高项目设计经过恰当的内部和外部审批施工图设计概预算严重脱离实际，导致项目投资失控；项目概预算水平符合国家规定和公司成本控制计划的要求工程设计与后续施工未有效衔接或过早衔接，导致技术方案未得到有效落实，影响工程质量，或造成工程变更，发生重大经济损失。工程设计与实际施工想匹配,满足项目建设的要求,了解内控受影响的相关交易和账户余额及其认定常用的控制活动注意事项被审计单位的控制活动相关的控制文件主要责

9、任部门采用招标方式确定设计单位，根据项目特点选择具有相应资质和经验的设计单位向设计单位提供开展设计所需的详细的基础资料，并进行有效的技术经济交流，避免因资料不完整造成设计保守、投资失控等问题建立严格的初步设计审查和批准制度，聘请专家从技术和经济两方面论证,通过严格的复核、专家评议等制度，层层把关，确保评审工作质量组织工程、技术、财会等部门的相关专业人员或委托具有相应资质的中介机构对编制的概算进行审核，重点审查编制依据、项目内容、工程量的计算、定额套用等是否真实、完整和准确。如发现施工图预算超过初步设计批复的投资概算规模，应对项目概算进行修正，并经审批.重点关注施工图设计深度能否满足全面施工及各

10、类设备安装要求，施工图设计质量是否符合国家和行业规定，各专业工种之间是否做到了有效配合等。施工图设计基本完成后，应召开施工图会审会议，由建设单位、设计单位、施工单位、监理单位等共同审阅施工图文件，设计单位应进行技术交底，介绍设计意图和技术要求，及时沟通问题，修改不符合实际和有错误的图纸，会议应形成书面纪要.按照国家法律法规和本单位管理要求执行各项设计报批要求，杜绝出现边勘察、边设计、边施工的“三边”现象控制的基本要求穿行测试控制测试控制活动对实现控制目标是否有效(是/否）初步判断说明备注控制活动的制度设计是否有效（是/否设计缺陷索引号是否测试该控制活动运行有效性（是/否）备注执行控制的频率了解

11、内控补偿控制所测试的项目数量差错比例差错/样本量控制活动是否有效运行(是/否)运行缺陷索引号备注补偿控制（有/否）补偿措施索引号控制测试评价与建议备注缺陷认定（设计与运行）内控缺陷影响程度（重大/重要/一般）财务风险/非财务风险相关报表项目改进建议序号控制的基本要求主要业务活动风险点编号可能产生的风险控制目标受影响的相关交易和账户余额及其认定招标招标人肢解建设项目，致使招标项目不完整，或逃避公开招标；招标项目经过审批投标资格条件因人而设，未做到公平、合理，可能导致中标人并非最优选择；招标公告的编制公开、透明相关人员违法违纪泄露标底，存在舞弊行为。建立招投标管理制度，明确应当进行招标的各环节的管

12、理要求投标招标人与投标人串通投标，存在舞弊行为；建立招投标管理制度，明确应当进行招标的各环节的管理要求投标人的资质条件不符合要求或挂靠、冒用他人名义投标，可能导致工程质量难以达到规定标准等。对拟投标单位资格审查开标、评标和定标开标不公开、不透明，损害投标人利益；组建评标委员会，确保其成员具有较高的职业道德水平评标委员会成员缺乏专业水平，或者建设单位向评标委员会施加影响，致使评标流于形式；或与投标人串通作弊，损害招标人利益。采用集体评审和明确责任,明确决策程序和权限,防止存在的舞弊和不公平.合同签定合同不规范、不完整，不严密，造成经济损失。合同条款合规、完整,责权利明确合同归口管理合同归集不完整

13、，相关合同未建立关联关系，产生法律与经济风险。所有工程合同均已得到归口管理应收账款：完整性主营业务收入：完整性了解内控常用的控制活动注意事项被审计单位的控制活动相关的控制文件主要责任部门控制活动对实现控制目标是否有效(是/否）初步判断说明确需划分标段组织招标的，应由工程管理部门牵头提出方案，报经招标决策机构集体审议通过后执行根据项目特点确定投标人的资格要求，不得根据“意向中标人”的实际情况确定投标人资格要求。如不具备自行招标能力的，可委托具有相应资质的招标机构代理招标。根据项目特点决定是否编制标底；需要编制标底的，标底编制过程和标底应当严格保密。合理确定投标人资格要求,履行完备的标书签收、登记

14、和保管手续。签收人要记录投标文件签收日期、地点和密封状况，签收标书后应将投标文件存放在安全保密的地方，任何人不得在开标前开启投标文件。严格按照招标公告或资格预审文件中确定的投标人资格条件对投标人进行实质审查，通过查验资质原件、实地考察，或到工商和税务机关调查核实等方式，确定投标人的实际资质，预防假资质中标。开标过程应邀请所有投标人或其代表出席，并委托公证机构进行检查和公证。评标委员会应在评标报告中详细说明每位成员的评价意见以及集体评审结果，对于中标候选人和落标人要分别陈述具体理由。每位成员应对其出具的评审意见承担个人责任。评标委员会成员名单在中标结果确定前应当严格保密。中标候选人是1个以上时，

15、招标人应当按照规定的程序和权限，由决策机构审议决定中标人。使用国家规定的格式合同，合同签订前，审批人员应当对合同草案进行严格审核,财务人员应参与,对相关条款事项进行审核。重要的合同，征询法律顾问或专家的意见。有施工图纸的，施工图纸是合同的重要附件，与合同具有同等法律效力合同的归口管理部门对承包合同进行连续编号、按顺序进行记录。对于主、从合同、原合同与变更合同或补充合同之间要建立起关联关系，便于检索查找。财务部门应有合同复印件,工程部门与财务部门建立合同台账并适时记录变动情况穿行测试控制测试备注控制活动的制度设计是否有效（是/否设计缺陷索引号是否测试该控制活动运行有效性（是/否）备注执行控制的频

16、率所测试的项目数量差错比例差错/样本量补偿控制评价与建议控制活动是否有效运行(是/否)运行缺陷索引号备注补偿控制（有/否）补偿措施索引号备注缺陷认定（设计与运行）控制测试内控缺陷影响程度（重大/重要/一般）财务风险/非财务风险相关报表项目改进建议评价与建议公司/项目流程：负责所：负责人员：复核人员：序号控制的基本要求主要业务活动风险点编号可能产生的风险控制目标受影响的相关交易和账户余额及其认定施工质量、进度和安全盲目赶进度，牺牲质量、费用目标，导致质量低劣，费用超支；实施有效的施工过程控制，保证工程质量质量、安全监管不到位，存在质量隐患实施有效的施工过程控制，保证工程质量工程物资采购工程物资采购过程控制不力，材料和设备质次价高，不符合设计标准和合同要求，影响工程质量和进度工程采购材料质量符合施工质量要求未经检验，发生质量问题，验收不严格，产生物资缺少现场所有收货均经过检验与验收;已验收材料均有送货单;现场物资已安排安全保管;已验收物料均已记录。工程价款结算建设资金使用管理混乱，项目资金不落实，导致工程进度延迟或中断。实施有效的工程进度管理，确保工程进度付款符合实际完成的工程量工程变更现