产业地产成功运营的关键要素Word文件下载.docx

1、前言随着政府主导经济园区引入市场机制，推向市场化的重大举措，产业地产应运而生！无疑，产业地产已经成为中国房地产行业发展的攻坚之所，战略突围的重要选择。然而，面对产业地产林林总总的项目，无论是科技园区、经济园区，还是物流园区、总部基地，其背后所隐藏的开发难度和周期过长、成功和失败园区的经验和教训、可持续的发展模式和潜在的巨大隐忧，均超乎想象！鉴于此，产业地产成功运营的关键要素该是什么？着实值得我们深入研究与探索一、产业地产的价值链和开发特点1.产业地产价值链横跨一、二、三级市场，直接导致战线长、跨度大产业地产的核心在于以产业为依托，以地产为载体，实现土地的整体开发和运营。这种经营模式结合我国新型

2、城镇化建设的总体思路，很好地将“地产、产业、城市”三者进行了有机结合，进而形成三者相互促进的商业模式，并且成为产业新城建设的核心逻辑。其价值链由此横跨一、二、三级市场，包括产业规划、城市规划、土地一级开发、二级开发和后期城市运营服务。如图1所示：这种大跨度的开发模式，直接决定了产业地产开发周期更长、专业跨度更大，也就直接导致产业地产的门槛更高的现实。2.从盈利模式来看，表现出“前期投入大、中期回报丰、后期收入稳”的特点产业地产项目价值链跨度大、盈利模式丰富，叠加效益巨大。根据实践案例及价值链分析，至少有如下八种盈利模式。如图2所示：然而，这种高额利润正是在前期大量投入的基础上形成的。加之前期策

3、划、土地整理、基础设施建设等周期长，资金压力巨大。3.围绕“土地”资源，借助产业地产开发运营，“企业、政府、产业”形成了密切的利益共同体在开发运营过程中，一方面，政府“有形手”所发挥出的巨大作用：出台政策，立法支持；税费减免，创业资金支持；统一规划，统一领导；简化行政手续，提供“一站式”服务等。另一方面，产业研究、产业规划、产业导入、产业服务贯穿整个项目运营，产业的构筑成为激发新城活力的核心要务。所以，围绕政府、产业的合作能力成为企业开发产业地产项目的重要课题。二、产业地产成功运营的关键要素1.打造全产业链运营模式，形成大跨度的专业运营能力站在城市发展的高度，在城市建设开发的基础上，辅助政府进

4、行城市基础设施的运营。以企业为主导的产业园区，企业既是园区的投资者和建设者，同时也是园区的运营者和管理者，以城市运营商的定位全方位地参与到园区乃至城市的建设和运营中，全价值链能力储备和构架至关重要。围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，既以经济利益为导向，又注意兼顾长远的社会效益，以此带动城市和区域经济的发展，顺应中国城市发展的必然。通过对国内苏州工业园区、中新生态城的研究，我们都不难发现一个共同的轨迹，那就是经过长周期的经济园区建设，他们都形成了围绕城市规划、基础设施建设、二级项目开发和园区运营为核心职能的的全价

5、值链企业集团。例如，中新苏州工业园区开发公司（CSSD）下设以市政基础设施投资、建设、运营、管理和服务等为核心职能的公共事业服务、热电、燃气、景观绿化、水业以及物业管理公司，下设以二级项目开发为核心职能的置地有限公司，下设以产业投资为核心职能的各类投资公司等。中心生态城也在投资开发公司的基础上已经初步形成四大业务板块，分别是主责房地产开发和经营的建设投资公司、主责市政工程绿化等的市政景观公司、主责城市供电、供热、燃气、供水、电信的能源公司、主责环保基础设施的环保公司。2.创新和优化资金解决方案为产业地产构建强大资金平台经过实践案例研究，主要体现如下三种解决方案：方案1：“园区运营+地产开发”双

6、线联动完成长短结合和销售持有平衡的有序开发格局。该方案的最大特征在于，通过“园区运营+地产开发”双线联动，二者形成良性互动，相互支撑。一方面，园区品牌提升区域价值，促进常规地产开发价值实现；另一个方面，常规地产开发反过来持续贡献园区长线开发的现金流支持。方案2：债务性融资和权益性融资并举，构建多种融资渠道。在产业地产开发方面，多数园区资金筹措已运用过多种融资方式发行债券、开发银行贷款、商业银行贷款、财政投资、上市公司壳资源等，现有的资金渠道几乎90%是债务性融资。在长期资本支持的资金匹配方面，存在很大问题。行业内，加大权益性融资力度，已经成为更加具有生命力的一种长期资本支持合作模式。通过土地经

7、营，引入战略合作伙伴，共同开发建设产业项目，后期通过退股等方式解决产业落地和资金问题。如营口产业园兰旗机场的建设，就是通过企业、政府和海航集团共同签订出资协议，共同开发建设产业项目。方案3：设立基础设施投资基金、产业投资基金，着眼于产业地产的良好发展前景和资产增值，完成产业项目早期或当下开发任务。3聚焦“产业线”和“政府线”，强化产业规划落地和政府职能导入和支持目前，国内的产业园区开发仍处于起步阶段，缺乏足够支撑，无论是产业转型升级还是产业转移，相关的政策支持仍显不足，不具备明显的驱动力；在项目概念、产业规划、产业服务以及园区优惠政策等方面缺乏差异化，必须在此基础上寻求新的突破点，实现守正出奇

8、；国内产业园区的规划大都是概念口号多而落地行动少，尤其以企业为主导运作的模式，在资源的整合力和推动力上明显不足，产业规划落地难。结合国内外成功产业园区的先进经验，产业项目的建设可以立足于以下几点：（1）产业转移和升级首先依附于大城市和资源型城市周边，基于城市发展战略与核心资源；（2）产业导入首先从产业要素聚集入手，尤其是推动政府进行政策设计和资源整合；（3）全方位提供产业吸引人群所必须的各类配套性功能，包括公共、商业、居住、教育等。另外，在企业内部组织职能设计上，布局“产业职能线”和“政府沟通职能线”将得到有效的组织保障。结束语相对于传统地产项目，产业地产的成功开发运营，可以形成新的产业集群，

9、促进产业升级，满足国家和政府产业调配的需要；可以协助政府完成城市功能区域的优化升级，增加税收，提升地方经济实力，实现农民入城产业工人转化，强烈契合政府意愿；可以创新企业经营模式，开拓企业经营领域，提升企业核心竞争能力，持续为企业贡献价值。今年12月即将在深圳召开的第16届CIHAF中国住交会更是抛出“产业新城”的概念，将产业地产与新型城镇化开发紧密联系起来，未来产业地产的发展前景可期。亮点借鉴：1. 产业地产开发价值链：横跨一、二、三级市场，包括产业规划、城市规划、土地一级开发、二级开发和后期城市运营服务。2. 产业地产开发的核心特征：价值链跨度大、周期长，开发规模宏大，前期和持续资金投入大，政府和产业要素不可或缺。这些特征也成为企业成功开发产业地产项目的解题根源。3. 产业地产成功运营的关键要素：打造全产业链运营模式，构建强大资金平台，强化产业规划落地和政府职能支持。