租金方案与招商政策Word文档下载推荐.docx

1、负2层：90元/天（2700元/月）步行街商亭7元/天（210元/月）中街商圈步行街沿街店铺18元35/天（5501050元/月）兴隆大家庭一楼：350450元/平方.月二楼：扣点沈阳春天330元/平方.月200元/平方.月三楼：70100元/平方.月负一层： 480750元/月3元4/天（90120元/月）大悦城8元10元/天6元8元/天56元/天四楼：34元/天五楼：23元/天大发广场615元/天412元/天29元/天8元/天铁西商圈沿街店铺250400元/月北站区域华府天地一层：11元/月二层：9元/月三层：7元/月北行商圈1层：200400元/月/2层：50200元/月/三好街商圈店铺

2、400700元/月/以上100500元/月/西塔商圈西塔购物中心250300元/平方.月三、沈阳市商业设施物业管理服务收费标准：物业管理服务收费标准45.00元/月/使用面积百 联39.00元/月/使用面积茂 业世 贸18.00元/月/使用面积沈阳华府天地购物中心平均价格38.5元/月/使用面积本项目的物业管理服务收费可以设定为40元/月/使用面积。四、本项目租金水平分析：一）、租金水平类比法：1、沈阳5大商圈一层街铺的租金水平：商圈商铺1层平均租金（元/平米/月）1层租金水平700500900元/月步行街街铺8005501050元/月街铺325200450元/月/300550元平均租金价格5

3、35元2、影响租金水平的关键因素包括：1、 供求关系价格的决定因素2、 销售业绩价格的支撑因素3、 综合成本价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：商圈类比租赁项目类比项次要素分值评估标准太原街中街北行铁西南塔华府天地沈阳春天1.地位201） 城市核心商圈：2） 城市主要商圈：153） 正待形成商圈：510102. 交通状况51） 交通便捷，停车便利：2） 交通停车条件一般：33） 交通拥挤，停车不便：13. 客流数量1） 客流较大：2） 客流量一般：63） 客流量小：24. 消费层次1） 消费能力强：2） 消费能力一般：3）

4、消费能力较低：5. 铺位供求1） 供不应求：2） 表现一般：3） 需求较弱：6. 硬件设施1） 硬件完备，动线舒适：2） 硬件一般，动线一般：3） 硬件较差，动线较差：7. 品牌实力1） 实力品牌商参与运营：2） 实力、影响力一般：3） 实力、影响力较弱：8. 定位规划1） 定位清晰、规划特色鲜明：2） 定位规划特色比较清晰：3） 缺乏统一定位规划：9. 招商推广1） 品牌商家纷纷进驻：2） 品牌商家部分进驻：3） 品牌商家意向进驻：10. 管理服务1） 统一专业管理和服务：2） 统一管理：3） 无统一管理或管理较差：总计：100767458606580修正率本项目得分/其余项目得分*100%

5、78.98110310092.375各商圈一层街铺平均租金修正价格修正率*各商圈一层街铺平均租金552.3648309南塔商圈街铺租金修正价格合计/4458租赁项目类比价格：华府天地（修正率92.3）沈阳春天（修正率75）本项目楼层综合租金一层综合租金（内铺）330元/月305330元/平方/月248276二层综合租金270元/月250200元/平方/月150200结论：采用租金水平类比法，本项目12层的套内面积租金水平为：纯租金（综合租金-物管费）一层街铺535495一层内铺236二层160（二）以保本保利定价法分析：商家开设专卖店的成本比进驻百货开设专柜的成本高，尤其是对于一个新区、新的购

6、物中心，商家从风险、业绩、投资角度考虑，往往更倾向于选择成熟商圈进驻百货开设专柜。结合成熟百货常规的保低坪效（23万元/年）、扣率（平均扣率为25）、商家经营成本，选取最具代表性的品牌服饰店铺作分析商家损益平衡点，可以测算出商家承受的租金价格：1、商家主要经营成本：（品牌专卖店的租用面积一般为40100（平均70），本项目的非租金费用为40元/月/使用面积）经营成本主要成本项目成本自用水电费1050元（15元/月）人员工资（含营业提成）3000元（3个人，1000元/人/月）其他营运费用（电话网络、POP、货品运输等）2000元装修折旧（按2年期计）10.5万24=4375元（每平按1500元

7、/*70平米）=10.5万元工商税务1500元物业管理服务费2800元（40元/月）以上固定成本合计14725元销售利润率平均35净利率平均10152、商家保本保利测算：成熟百货保低销售坪效（元/月/）百货的保低综合租金（元/月/）百货保低销售平效/470销售额/月（坪效*70平米）可承受最高租金（净利率为0）10净利率时租金15净利率时租金平均承受能力租金3000（业绩非常好）7502100008405403905902500（业绩很好）6251750006654152904572000（业绩好）5001400004901903231500（业绩正常）37510500031516590125

8、0（业绩一般）31287500227102401231000（业绩差）700001401057825（业绩很差）20657750784459平均1725平均430120750394221135本项目开业第一年处于市场培育阶段，商家业绩预期不高，所以对租金的要求比较低。由上表测算可知：1） 当纯租金定为394元/月时，坪效低于1500的商家亏损，坪效2500以上的商家净利率为10，坪效3000以上的商家净利率为15。大多数商家处于亏损状态，购物中心难于稳定。2） 当纯租金定为221元/月时，坪效低于1250的商家亏损，坪效2000及以上的商家净利率为10，坪效2500及以上的商家净利率为15。多数商家处于亏损状态，购物中心难于稳定。3） 当纯租金定为135元/月时，坪效低于1000的商家亏损，坪效1500及以上的商家净利率为10，坪效2000及以上的商家净利率为15。业绩正常的商家可以实现盈利，购物中心相对稳定。由此可知： 一层沿街店铺是购物中心的门面，必须落位知名、业绩相对好的品牌，纯租金可厘定为220元，则综合租金为260元/月； 一层室内店铺关系到购物中心的稳定，必须落位知名、业绩稳定的品牌，纯租金可厘定为135元，则综合租金为175