浅谈个人住房按揭贷款的风险及防范(魏小英)Word下载.doc

1、写作提纲一、我国商业银行个人住房贷款现状二、个人住房按揭贷款业务存在的风险种类（一）来源于银行自身的风险（二）来源于购房人的风险（三）来源于开发商的风险（四）来源于被按揭房产的市场风险（五）来源于银行的操作风险 （六）来源于法律法规和政策的风险三、个人住房按揭贷款风险成因分析（一）信用风险产生的主客观原因（二）银行内控机制不健全，管理措施软化（三）缺乏明确统一的个人住房消费信贷通则，相关的法律、法规不配套四、防范风险的对策建议（一）加强对借款人借款资格和偿债能力的审查（二）银行应该重视经济周期对个人住房按揭贷款风险的影响（三）建立个贷业务信贷管理系统控制贷后风险（四）开辟律师业务与个人住房按揭

2、业务的契合点（五）建立合理的激励机制，提高赖账成本，以有效地防范道德风险的发生。（六）完善个人住房按揭贷款法律法规体系魏小英【内容摘要】近年来，我国个人住房按揭贷款业务呈现出迅猛的发展态势，80%的购房者是通过按揭方式购房，按揭贷款商品房销售在我国占据了主导地位。按揭是一种以购买商品房做担保的贷款，用按揭的方式取代其他物的担保形式。住房按揭贷款是指购房户交纳部分首付款后，将所购房产抵押给银行，剩余房款向银行申请贷款的住房消费活动。个人住房按揭贷款的迅速发展有力地推动了房地产销售和国内消费市场的繁荣。但于此同时，主客观原因导致的经济行为不规范使个人住房按揭贷款业务形成了一定的风险。商业银行如何切

3、实规范对个人住房按揭贷款的业务管理，有效防范风险，对个人住房按揭贷款业务良性、健康、可持续发展，进而促进房地产业和谐发展具有十分重要的意义。随着该业务的不断升温，加强个人住房贷款的风险研究和防范课题成为当下我国商业银行信贷业务的重中之重，其潜在风险也在不断地聚集。论文由个人住房按揭贷款风险的含义入手。首先，对个人住房按揭贷款的含义和发放过程进行了介绍，让读者有个整体印象。其次，是分析个人住房按揭贷款特有风险的成因，列举个人住房按揭贷款风险的种类。分析了房地产业风险的不同源泉，解释了风险的根源。为了对个人住房按揭贷款风险进一步研究，笔者通过不同的分类方式，反映了个人住房按揭贷款风险的具体产生环节

4、和体现形式。最后是关于个人住房按揭贷款风险的预防。阐述了个人住房按揭贷款风险的预防的整体思路。确定了重点预防信用风险、假个贷风险、操作风险。然后主要分析该业务信用风险和操作风险产生原因，最后借鉴国外个人房贷风险防范的成功经验，提出我国商业银行在信用风险和操作风险防范对策，包括建立个人征信系统、全面加强贷前调查、建立健全担保、保险机制转移贷款风险、创新个人房贷品种、加快我国商业银行住房贷款证券化步伐等。【关键词】个人住房按揭贷款 风险 防范 引言：个人住房按揭贷款，为银行用信贷资金向在城镇范围内购买各类型住房和商业用房的自然人发放的贷款。随着房地产市场的快速发展，个人住房贷款业务得到迅猛发展，对

5、完善我国商业银行的金融服务功能、改善银行资产、推动居民潜在消费需求向即期消费需求转变等方面发挥了重要作用。但是，由于个人住房按揭贷款涉及的法律关系复杂，并且贷款期限长、客户分散，不确定因素多，商业银行的按揭贷款业务产生的许多问题，已经引发了监管层担忧。同时，地产价格回调，少数商业银行房贷客户还贷能力下降，违约事件有所上升，并且有些资质较差的房地产企业弄虚作假，实际上将风险转嫁给了银行。这样，地产贷款很有可能成为次级贷款，进而演变为银行的不良资产。目前个人住房按揭贷款风险已经成为监管部门和各家商业银行关注的一个重要课题。一、我国商业银行个人住房贷款现状个人住房按揭贷款近年来发展迅速。仅建行一家，

6、从.1997年到2008年个人住房贷款余额年均增长就高达I I3%o截止uu5年3月末，全行个人住房贷款（含个人商业用房贷款）余额3535. 37亿元，一季度累计发放338. 34亿元，回收233. 86亿元，比年初新增X04. 48亿元。贷款余额占全行各项贷款余额的15. 3596。以民生银行为例：2010年贷款和垫款利息收入562.18亿元，比上年增加130.19亿元，增幅30.14%，贷款和垫款平均收益率5.79%，比上年提高0.47个百分点。公司贷款收益率比上年提高0.49个百分点，主要由于新发放贷款议价能力提升及票据贴现业务收益率提高；个人贷款收益率比上年提高0.41个百分点，主要由

7、于商贷通贷款业务发展。同时，利息收入结构变化体现战略结构调整成效，2010年个人贷款利息收入在贷款和垫款利息收入中占比为21.49%，比上年提高5.89个百分点。表1 2008年底个人住房贷款全国银行同业市场占比表行别余额（万元）市场占比（%）余额比年初余额占比比年初增长新增占比工商银行10370700.002120444.7217.60 0.49 19.80 农业银行6689400.001047124.9111.35 -0.35 9.78 中国银行5728400.00944892.009.72 -0.20 8.82 建设银行28896700.004671703.0049.05 -1.20 4

8、3.62 交通银行3104675.47916521.005.27 0.73 8.56 其他银行4127400.001009830.557.01 0.54 9.43 合计58917275.4710710516.19100.00 0.00 截至2008年底，全国商业银行个人住房贷款新增占全行个人贷款新增的88.74；个人住房贷款主要投向购买自住用房的客户，一手房贷款和二手房贷款合计新增751.4亿元，占全部个人住房贷款新增的99.34%。中国建设银行个人房贷总余额在众多商业银行中所占比重最大，达到49.05%，新增占比43.62%。建行全年个人住房贷款户数为57.03万户，发放金额946.51亿元

9、，回收479.34亿元，回收率50.64%；2007年共发放户数65.54万户，发放金额1096.19亿元，回收481.02亿元，回收率49.45%。个人住房贷款余额为2889.67亿元，比年初增长467.17亿元。由此可见，个人住房按揭贷款已成为众多商业银行信贷的重点业务，所占的比重也是所有信贷业务中最大的，因此商业银行在加大个人住房贷款营销力度的同时，应该加强个人住房贷款的风险研究和风险防范，提高风险管理水平。具体而言，银行在商品房按揭贷款中主要存在以下风险： （一）来源于商业银行自身的风险 1. 银行没有严格执行审核操作规程。部分房地产开发商将根本不存在的楼层出售获得了银行的按揭贷款，出

10、现购房人违约致使金融风险的产生，显然是银行在审贷环节出了问题。 2银行只注重审查申请资料的合规性而忽视其真实性。银行在发放按揭贷款之前都会按照规定对购房人的个人情况，包括职业、职务、年龄、健康状况、家庭收入、支出情况等进行审查，以此来确定购房人的还款能力。但在实际操作中，由于我国的诚信制度和银行内部资源共享体制还没有建立，无法掌握贷款人信用情况，无法控制恶意逃债者，无法了解开发商以房贷名义骗贷等情况。 3中介机构职责不明。虽然贷款操作规程要求应具备中介机构的审查报告，但是这种规定已流于形式。中介机构提供的不是负责任的中介服务。律师事务所出具的法律审查意见依据的是购房人提交的材料（包括复印件），

11、即使出现可疑情况也没有进一步进行法律调查。资产评估机构同样良芳不齐，它们提交的资产评估报告与实际价值可能相差甚远。（二）来源于购房人的风险购房人的风险往往是信用风险，又称违约风险，是指贷款人因借款人不依约按时偿还贷款本息而所面临的风险。这种风险一般来自客观和主观两个方面的因素。1、客观原因造成的风险商品房按揭贷款的期限目前各商业银行均按照中国人民银行1999年9月21日颁布的个人住房贷款管理办法中规定的最高期限为30年，如此长期的借款期限，购房人自身因素往往会发生各种变化，这期间的风险，主要包括自然原因造成的风险和社会原因造成的风险。前者主要表现为借款人因不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡

12、、伤残、丧失工作能力而失去还款能力可能产生的风险；后者主要表现为借款人因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等个人无法抗拒的原因而失业,或造成收入下降，致使借款人无法继续归还购房贷款可能产生的风险。2、主观原因造成的风险这种风险主要表现为借款人可能基于经济利益的考虑而故意违约。当违约所带来的经济利益超过所带来的损失，如楼价下降，抵押该房价值低于应偿债务和应交罚金时，借款人可能会主动违约，从而使购房贷款存在风险。（二）来源于开发商的风险1、开发商的欺诈行为开发商取得贷款后，可能将贷款挪为他用甚至携款逃走。此时，银行可能会被购房者指控资金监管不力，主观存在过错而影响债权的实现。2、开发商延期交房

13、开发商由于经营管理不善或其他原因导致延期交楼甚至楼盘“烂尾”，致使购房合同无法履行，从而导致购房人对按揭贷款合同的履行失去信心，由此使银行贷款受到损害。3、开发商所建房屋与合同不符虽然房屋按期竣工，但由于存在质量、面积误差等种种问题，导致购房者不能正常按约偿还银行贷款本息，从而损害银行的利益。4、开发商所建成房屋存在法律手续上缺陷开发商开发楼盘未取得土地使用权，无法取得房证或违法预售等而使银行面临债权得不到实现的风险。5、开发商用“假按揭”的方式套用银行信用开发商因资金不足，或楼盘销售不畅，或根本无法销售出去的房屋等情况，通过“假按揭”获取贷款而达到筹集资金或回笼的目的，导致银行很难或无法实现债权的风险。此外，在商品房交付使用后，由于物业管理的原因，也容易造成购房者对开发商不满，从而不积极还贷，使银行蒙受损失。（三）来源于被按揭房产的市场风险市场风险主要表现为：1、抵押房产价值“缩水”的风险。由于商品房预售按揭期间一般较长，在按揭期间，按揭房产可能会因为各种自然灾害或者人为因素而遭到损毁，价值也随之灭失或下降；此外，按揭房产还可能因为市场原因、国家政策的调整以及经济区域的布局、交通