绿城苏州桃花源营销策划方案docWord文件下载.docx

1、 ”正是因为绿城独特的产品品质追求以及精神人文追求，绿城的一系列别墅近年来都取得了很好的销售业绩。 春天的一次会议上，宋卫平董事长在点评绿城正在改进、研发的系列别墅时，提出了“绿城第三代别墅”的概念，他认为绿城正在开发的桃花源南区、长沙青竹园、上海绿城玫瑰园等别墅项目已经属于“绿城第三代别墅”的范畴。 这时候，我们突然想到，如果用“绿城第三代别墅”来统领整个绿城别墅产品的概念，来概括这些年绿城别墅产品的进步，进而带动桃花源南区等在建别墅的销售，应该是个很好的方向。 这就是“绿城第三代别墅以及桃花源南区全装修别墅”策划的缘起。 第一部分产品介绍1、绿城桃花源简介作为绿城产品的代表作品，绿城桃花源

2、别墅位于杭州市余杭区凤凰山南麓风景秀丽的丘陵地带，距杭州市区18公里。 桃花源总占地达2700亩，拥有真山真水的自然，是中国最低密度的别墅园区之一。 绿城桃花源取名于陶渊明的桃花源记，这篇千古美文向人们展示了一片令人神往的田园风情和诗意栖居的诱人前景。 杭州桃花源别墅区的建造，正是对这种田园文化和村落特质的追慕。桃花源别墅整个园区分东、西、南三区开发，东区已全部售罄并交付，西区及南区正在建设中。 南区将分期、分组团交付，预计全部交付完毕。桃花源生态居住区以陶渊明桃花源记中所描绘的山野田园生活为创作蓝本，融合生态自然山水和田园人居生活为一体，创造深含人文理想的“桃花源意境”。 （附绿城桃花源实景

3、图3张）2、绿城桃花源南区全装修别墅简介绿城桃花源南区总用地面积1400余亩，规划建造形态各异的独立别墅570余栋。 南区一期2交付。 桃花源南区别墅共分为山地别墅、园景别墅、水岸别墅、庭院别墅、小院别墅等五大类。 底推出的园景别墅建筑面积约4来别墅立足全球化平台，以国际化的视角审视高端别墅营造，在规划设计、建筑形式、庭院环境、室内功能、生活形态等方面引入国际化元素，以国际主流标准配置相关配套设施，反映国际居住潮流特征，以国际化居住形态进一步提升别墅质量。 （2）生活方式多元化马斯洛的需要层次理论说，人在生存需要满足之后就会有更高的需求。 随着人们收入的提高，人们对生活质量和生活方式的要求也随

4、之提高。 绿城意识到：在更加开放、更加自由的社会背景下，多元化、个性化的居住方式成为必然，居住形态的选择将越来越体现出一个人的个性，以及其所从属的社会群体所拥有的价值观念。 美国斯坦福国际研究所预测未来10年最重要的社会地位象征，其中包括：1.自我支配的自由时间；2.工作与玩乐的统一；3.对个人创造力的认可；4.非金钱的回报；5.对社会的回报。 这五个因素已经成为衡量当代中国人幸福感的重要指标之一，它们也从一个侧面反映出未来社会将呈现多元生活方式和多元生活价值观。 （3）第三代“知富阶层”以知识创造财富的-“知富阶层”群体的崛起，迅速改变着别墅居住的观点。他们多数是海归派、IT界精英、外贸企业

5、、高科技私企老板、知名品牌公司的高级主管等，他们阅历丰富、知识渊博，强调对西方自由、开放、平等精神的认同，而对别墅居住他们有自己的国际化视野和个性化需求。 而这一些客户的需求将是绿城第三代别墅重点研究的对象之一。 基础研究工作之二：产品进步（任何房产品的进步和变化都不是单一的，它们的指向明确地告诉我们未来的别墅的方向。 ）我们总结了绿城第三代别墅在规划设计、建筑形式、庭院环境、室内功能等七个方面的特点，并将它运用于整个推广。 （1）产品设计原创性。 第一代别墅是一个起步阶段，是在浙江省区域范围内寻找设计的资源；而第二代别墅则是面向全国范围了；但第三代别墅将设计的范围扩大到世界的角度去寻求设计的

6、支持，产品发生了这样的改变，也就是跟世界接轨的问题。 桃花源南区借助了世界各种各样的知名品牌公司的支持，强调产品设计的原创性。 （2）产品营造完整性。 桃花源南区别墅室内、外做全装修，可以说是把别墅产品做完整了。 实际上，我们发现许多客户并不会真正使用和享受别墅，比如许多客户的客厅中央还是摆放着一个电视机，家庭的交流中心还是电视机，人们还是在用公寓的眼光使用别墅。 因此，我们将室内外都做成全装修，目的并不是限制大家的个性化需求，而是告诉客户别墅的享受原来是这样的，营造产品中包含了生活方式的推广。 （3）规划定位人性化。 早期和第二代别墅项目的规划和单体定位，存在留设规划尺度不尽合理，公共景观利

7、用不够充分等问题。 建筑单体定位时，常将单体定位在花园正中区域，花园的前、后、左、右院基本均等，形成无主次之分的小花园，较难形成建筑单体与花园景观、室内空间与花园空间较为协调关系。 在第三代别墅，更深入地考虑室内空间与庭院空间的关系，单体定位的手法和技巧更是有所改善和提高，改变将单体定位在花园正中区域的传统手法，明确主次花园，关注庭院的生活场所和意境，为营造庭院花园景观提供了更多的空间尺度。 同时在做第三代别墅道路规划时，尽可能将组团路（入户支路）设置成南北走向，若因原始地形无法形成南北走向的组团路，则在户型设计时选择侧入户，或拉长建筑单体的进深，将主入口及车库“前置”于建筑单体的南端，生活空

8、间则“后置”于建筑单体的北端，这样既解决了南向面不足的问题，又加强了与庭院的围合及融合关系。 （4）建筑形态多样化。 早期及第二代别墅中，基本是一个园区一种建筑风格，建筑立面主要材料、色彩相近；而在桃花源南区中则出现了在同一园区、同一组团内出现不同建筑风格的别墅，通过规划及景观协调形成自然、和谐、宜人的别墅生活场景。 （5）室内功能细分化。 别墅的面积比普通住宅大，但并不等于说将普通住宅的各个空间简单放大了，它就变成了别墅。 在户型设计上，我们将原来的一些功能空间分割开来，比如说在普通住宅里，吃饭是在一个房间就完成的事情，而在桃花源南区别墅里，根据烹饪、用餐的时间不同、性质不同、环境需要不同，

9、可能有两个甚至三个空间来完成。 我们常说所谓豪华就是将简单的事做复杂，而其实正是这种复杂的多层次的场景设置，使生活在其间的人感到一种贴切的关怀。 这种空间与功能的细分基于一种高品质生活的需求，而成熟的别墅正是要对这种生活方式有完整的认识。 （6）前庭后院整体性。 桃花源南区营造的前庭后院，是第三代别墅一个非常明显的特征。 在桃花源南区前庭是敞开的，后院则是围合的、私密的。 这样处理的好处在于，首先有了一个进入大花园的感觉。 前庭营造的街景感觉更强了，即使过了若干年后也能保持这样的效果。 因为前庭是公共区域，可以由物业公司进行统一的打理。 而且无论业主房子怎么装修都不会破坏到整体效果。 同时，建

10、筑哪些地方该露，哪些地方该隐，都可以通过我们街景的统一规划设计解决。 例如，一个立面从某个角度看起来并不是很漂亮，那我们就可以设计一些植栽来对它进行补充，无论业主家里怎么装修，我们总是可以尽量露出房子漂亮的一面。 而后院变则得更加私密了，业主可以更加自由地享受自己的后院，业主可以举办PARTY、烧烤、SPA、游泳等等，而不会影响到邻居的生活。 （7）材料设备科技性。 桃花源南区的全装修别墅是浙江省范围内首度大规模采用了轻钢结构的别墅区，同时内部设有中央空调、中央吸尘、中央热水、中央净水、地热系统、可视对讲、安全防范、背景音乐、机电控制等系统，提高室内空气、温度和水的质量，使居住者安全、健康、舒

11、适的生活，提高居住者的生活品质。 第三部分：概念提炼从九溪玫瑰园别墅到桃花源别墅，绿城房产在别墅开发中的领军地位已确立。 回顾绿城别墅营造史，以丹桂花园、银桂花园等早期别墅为代表的第一代别墅是造房子的时代，当时的别墅只是具备了一个别墅建筑的外形。 九溪玫瑰园、桃花源东区则可视为第二代别墅，它是造环境的时代，它更注重成熟的建筑外形和优美的景观意境。 第三代别墅则是生活的时代，是开发商与建筑设计师对别墅生活有了更深的体认后，将理想的别墅生活模式的要求反映到产品中去。 所以，我们注意到，绿城第三代别墅的基础建立在“造房时代”到“造园时代”到“造生活时代”的演变上。 但是深层次的是，这样一个国际化、多

12、元化、个性化、艺术化的“生活时代”，使得整个别墅营造理念发生了根本性的变化。 而这恰恰是我们许多消费者没有注意到的。 因此：绿城第三代别墅的核心是“高品质的生活”，风格、建筑、环境、容积率、庭院等等单一的元素都不能成为卖点。 第四部分：概念运用经过一系列的梳理，“绿城第三代别墅”的概念变得逐渐清晰。 篇三：苏州绿城桃花园绿城苏州桃花源中国第一中式园林合院别墅发布日期：10月30日作者：发布者：关注度：1006星级：标签：中式风格，绿城集团在激烈竞争下以36亿拿下“地王”；，绿城迟迟未动工，一度引发“菜地风波”；，4月12日绿城桃花源案名正式发布，马未都等数十位文化名人共同出席。 传来引来多方关

13、注，特别是对绿城桃花源产品和价格的猜测，更是成为业内热议的话题。 4月26日，绿城桃花源临时接待中心开放，仅临时接待中心的开放变引发了业内人士蜂拥参观。 9月24日，全球华人最高建筑奖、亚洲最高建筑奖“中华建筑金石奖”在我国台湾颁奖。 绿城苏州桃花源凭借复兴中国园林、拯救传统文化的极致做法，从华人建筑圈众多优秀项目中脱颖而出，成功摘取“中式别墅顶尖居住奖”。 10月19日，打磨中式园林合院别墅的消息上半年一经传播，即引发业界高度期待。 继杭州四季酒店、杭州桃花源后，苏州桃花源还能如何实现超越？这次示范区首度公开，短短3天就有超百家全国一线城市的主流媒体地产主笔纷纷到访，上海、苏州的开发商老总也

14、打招呼前来一睹为快，从接待反馈看，苏州桃花源的市场反馈更超期待。 北京媒体大佬李总幼时住过北京的两进院子，此番参观完桃花源也不禁感叹这才叫生活。 孙宏斌一条转发项目实景图的微博，也是引发行业内大量转发和好评。 “绿城苏州桃花源：中国又一园”，一个绿城历经百轮方案修改，1500天精细打磨的中式合院别墅，正向全球展现中国园林别墅的最高水准。 文化共鸣：复兴园林，就是文化再创造19日示范区开放当天，现场举办了第四届“文化中国”媒体发布会，陈冠中等文化名流在现场展开一场对文化界“新经典，新传统”的精彩探讨，苏州绿城桃花源对园林经典的完美复兴同样引起文化名家的共鸣。 据悉，度人物大奖将于10月28日在苏州文化艺术中心举行,本次活动的颁奖礼没象往届一样选择在上海颁奖，而是来到苏州，联袂绿城苏州桃花源更是饱含深意之举。 主办方表示，苏州本身就有着千年江南文化的传承，是历朝历代