济南柳行旧居改造初步规划2稿子Word文档格式.docx

1、1.2 地块现状项目地块位于历山路与明湖东路交口西北角， 地理位置优越， 当前为柳行小 区居住区。地块内部多为柳行居委会村居，人口稠密，居住约 5 万人，外来人口 租住者较多； 地块内多为低档商业用房， 且海晏门街仍有多处废品回收站点， 当 前区域形象较差；地块内部尚保留有蓬莱苑道观与东小杨庄教堂两处宗教场所，道观与教堂均已具百年历史地块内部共有柳行村居居民 1183 户， 2973 人；其余居民 3087 户。地块 内部共有建筑物建筑面积 44 万 ，其中多层 16 万，村居居民有证房产约 7 万，无证自建房约 21 万 。项目地块总占地面积 33.7 万 ，可规划建设用地 28.07 万

2、。地块内部有 宗教用地两处，约 3 亩；国有企业用地两处，约 50 亩；柳行村居 225 亩；个人 房产用地约 142 亩。1.3 项目地块配套项目周边配套较为齐全，文化氛围较为浓厚；项目周边餐饮、文教、娱乐、 休闲设施齐全但档次较低；地块距离解放桥 1 公里，距离老东门 500 米、距离洪楼广场 1 公里，距离 北园大街 500 米，受多处商圈辐射，商业娱乐配套完善；地块周边交通便利，除 BRT2 号、3 号及 5 号快速公交线路途经地块外，另 有 21 条公交线路途经地块通往济南市各区域；另外，地块距离济南火车东站 1 公里，距离济南火车站约 4 公里，距离长途汽车 5 公里，出行便捷；地

3、块周边文化氛围较为浓厚，周边多处中高等院校，例如山东省商贸学校、 山东省教育学院，济南市商贸学校等；另项目周边有胸科医院， 医疗配套完善； 教育大厦、 梨园大戏园距离项目 不足百米，文教娱乐配套齐全。自 2004 年以来，济南城市棚户区改造工作开始实施， 并逐年增加改造力度。 天桥区为济南棚户区改造重点区域， 项目周边明湖天地、 保利芙蓉均为棚户区改 造已完成项目； 保利大名湖项目尚未对外销售。 城市面貌的更新， 带来房价的飞 速上扬，保利芙蓉项目于 2008 年 10 月开盘，开盘起价 5300 元/ ，而当前该 项目二手房价格已逼近万元大关； 保利大名湖项目尚未开盘， 预计其售价将突破 万

4、元。2、土地熟化成本测算2.1土地出让价格构成及原则根据济南市棚户区改造政策， 政府零收益原则， 土地熟化成本即土地出让价 格。2.2土地熟化成本土地熟化成本构成：安置房建设、无证自建房货币补偿、安置回迁居民 中转过渡费用、国有土地收储费用。根据初步测算，以上四项费用共计 166600 万元，考虑各项不可预见因素，熟化成本上调 5% ，估计土地熟化 费用为 174930 万元。2.2.1安置房建设费用（不计土地部分费用）安置房建设规模 32 万 ，建设成本 2800 元 / ，共计需要资金 89600 万 元；2.2.2无证自建房货币补偿无证自建房规模约 21 万，补偿标准 2000 元/ ，

5、共计需要资金 42000 万元；2.2.3安置回迁居民中转过渡费用本次棚户区改造共有居民 4000 户需要回迁，补偿标准每户 5 万元，共计需 要资金 20000 万元；2.2.4国有土地收储费用地块内部尚有两块土地需要收储，分别为；牙膏厂和商贸学校地块，共约50 亩，预计收储地价为 300 万元/ 亩，收储总费用为 15000 万元。2.2.5土地熟化成本汇总：安置房建设、无证自建房货币补偿、安置回迁居 民中转过渡费用、 国有土地收储费用， 以上四项费用共计 166600 万元，考虑各 项不可预见因素，估计土地熟化成本为 174930 万元。2.2.6土地出让价格估算根据济南棚户区改造政策，

6、政府土地零收益原则，土地熟化费用 即土地 出让价格，经初步估算柳行地块地价为 416.5 万元/ 亩。3、项目初步规划效益分析3.1初步规划概况根据地块大小、 所处区位、 形状及济南房地产市场情况， 对项目地块做了以下初步规划：主要经济指标总用地面积（万 ）可规划建设用地面积（万 ）容积率地上 3.06 ；地下 0.8总建面积（万 ）107.8地上总建面积（万 ）配套公建2.78商品房建筑面积51.02拆迁区安置建筑面积32合计85.8地下总建面积（万 ）地下室7地下车库及其他1522配套公建构成底商0.31纯商业1.54会所0.1幼儿园0.4物业管理中心0.433.2初步规划方案财务分析根据

7、项目初步规划方案，项目可售商品房住宅 51.02 万，可售商业用房1.85 万；根据济南市棚户区改造土地政府零收益政策，土地熟化成本即土地 出让价格，考虑土地出让金契税，柳行地块土地费用 （含契税 ）为 180178 万元； 根据区域房地产市场情况以及周边项目销售情况， 综合考虑各类因素， 住宅部分 销售价格暂按 9500 元/ ，商业用房部分 20000 元/ 计算，进行财务分析， 如下表所示：项目总开发成本 （万元）420493.2销售收入 （万元）574940税前利润及利润率117076 万元， 27.8%本项目总开发成本为 420493.2 万元， 总销售收入约 574940 万元，

8、税前利 润约 117076 万元，税前利润率为 27.8% 。3.2.1 项目开发成本估算本地块占地面积较大， 项目规模较大， 项目总建面积规模达 107.8 万；其 中回迁安置房建设费用已全部计入土地费用中， 不再额外计算其开发成本； 关于 地下部分开发成本的测算，前期费用以 400 元/ 计算，工程费用以 2100 元/ 计算。综合各项税费和成本测算，本项目开发成本总额为 42.05 亿元土地费用（万元）180178施工前期费用（万元）31992.64工程费用（万元）159180施工手续费（万元）4202.86工程管理费用（万元）10439.24不可预见费用（万元）3633.63销售及财务

9、费用（万元）30866.54项目总成本（万元）420492.91住宅部分：商品房建筑面积 51.02 万 ；公建部分：公建部分总建筑面积 2.78 万 ；其中可售商业部分 1.85 万；地下部分：地下建筑面积共 22 万，其中 7 万 地下室， 15 万 车库及其他。3.2.2销售收入 本项目销售收入共有四部分组成，即商品房住宅部分、商业用房部分、 地下部分、 回迁区超出安置标准建设部分。 其各部分销售收入如下表所示， 项目 销售额为 574940 万元。物业类型售价（ 元/ ）销售单位（万 ）销售收入（万元）商品房住宅9500484690商业用房200001.8537000地下部分25001

10、4.536250回迁区部分房源 （超出安置标准建设部分）8500217000地上部分：假设商品房住宅及可售商业用房部分销售率为 100% ；根据以往经验，回迁区建设规模与 居民房产建筑规模存在一定比例约 1.3:1 ，即本项目回迁区总建面积 30 万即可， 而本项目回迁区建设规 模为 32 万，根据回迁区回购价格优惠 10% 原则，销售价格暂定 8500 元/ ，超出安置标准建设部分可 有 1.7 亿元销售款。假设 7 万 地下室销售率为 100% ；车库销售率为 50% ；3.2.3经营税费及附加、增值税销售收入比例金额（万元）营业税5%28747城市建设税0.35%2012.29教育费附加

11、0.15%862.41增值税1%5749.437371.13.2.4税前利润及利润率税前利润=销售收入 -总成本-经营税费及附加 -增值税=117076 万元税前利润率 =税前利润 /总投入 *100%=27.8%本项目税前利润为 117076 万元；税前利润率达 27.8% 。4、项目操作思路及资金安排4.1土地获取方式根据济南市棚户区改造政策， 柳行片区旧居改造可将棚户区改造 与土地出让捆绑进行，通过一次公告，二次挂牌的方式，土地出让金 即为土地熟化成本。柳行地块土地获取方式如下图所示：4.2 分期开发基本思路根据济南市棚户区改造政策要求， 须先进行安置房建设 （占地面 积 160 亩，总

12、建筑面积 32 万）。为减少项目启动资金的投入，对 开发进度的安排拟采用分区分期推进的方式。4.2.1居民安置区集中安排，商品房开发分两期；4.2.2在安置区建设期间，商品房一期进行项目前期报批工作， （以取得四证为目标 ）；4.2.3商品房一期具备放贷条件后，开始建设；4.2.4根据安置区回购和商品房一期推进情况，确定二期启动时 间。4.3 启动资金安排4.3.1 济南市政府棚户区改造项目资金运行示意图根据济南市棚户区改造项目资金运行示意图可以看出， 土地熟化 费用均需要开发商支出；其中拆迁补偿与过渡费用需支付给被拆迁 人，土地收储费用需支付给原土地持有者， 而回迁房建设费用仍回归 开发商。

13、4.3.2 土地熟化过程各阶段支出费用根据济南市棚户区改造政策， 土地熟化费用由四部分组成， 即安 置房建设费用、货币补偿、 中转过渡费用以及国有土地收储费用。其 中货币补偿与中转过渡费用， 共 6.2 亿元， 需要在确定竞买人资格即 第一次摘牌时需要全额支付； 因地块内部存在国有企业用地及教育用 地需要收储， 土地收储费用约 1.5 亿元， 此费用在土地第二次公告时 支付；根据土地出让政策，在签订土地出让协议时，土地首付款需要 支付出让金 50%,根据土地熟化成本测算， 土地出让金为 17.49 亿元， 故第二次摘牌时，仍需支付 1.05 亿元才可达到摘牌条件；在取得土 地使用证时，需全款支付土地出让金即熟化费用，考虑契税因素，开 发商需再支付 9.27 亿元。4.3.3 土地熟化过程实际支出费用4.3.4启动资金具体计算根据济南市棚户区旧改项目资金运行及土地熟化过程中各阶段 支出费用测算，项目共需启动资金 10.86 亿元。项目开发建设的后续资金通过贷款及销售回笼解决。