我国货币政策对房地产价格影响的实证分析Word下载.docx

1、2012 年货币环境持续向好，在三次降存款准备金和两次降息后，货币供应量（M2）和人民币贷款余额的增速分别由年初12.4%和15.0%的较低水平，提升到11 月的14.1%和15.9%，虽然仍为2007 年以来的较低水平，但已走出资金最为紧张窘迫的低谷。1.2 研究的目的和意义1.2.1 研究目的：近几年学术界很多讨论房地产过热的问题，尤其是货币政策对房地产价格关系的研究尤为强烈。这些国内外的研究启发了此文的研究,也为本文提供了不可或缺的理论方法。基于此本文在借鉴国内外研究结果的基础上,结合我国国情,深入研究了货币政策对于房地产的调控。与之前研究不同的是本文并没有把货币政策对房地产价格的影响单

2、独陈诉,认为货币政策是外生变量,房地产价格的变化对货币政策的反作用只是影响了调控的一小部分,不可能这样就改变货币政策调控机制进而完全抵消调控效果的影响。1.2.2 研究意义1.2.2.1 理论意义 从理论意义上来讲，货币政策对房地产价格的影响是通过利率，货币供应量等途径也是货币政策对其实施和发生效应的基础过程，由中央银行政策信号对各变量的影响机制，最终导致实体经济的效果。1.2.2.2 实践意义 近几年国家陆续出台了一系列货币政策对房价进行宏观调控。对此，货币政策对房地产研究更加深入，对货币供应量在央行的影响下进行整理，也可以说是如何在国民经济的支柱作用发挥房地产的作用，又防止其泡沫化,使我国

3、房地产软着陆。为令其良好发展,成为了目前大的课题，在当前的形势下具有重要的现实意义。1.3 国内外研究现状80 年代后半期到 90 年代前期日本房地产市场泡沫形成和破灭引起了人们的广泛关注。研究学者们采用了多种理论和实证研究方法研究两者之间的内在关联。由于各国经济发展程度不同，加上实证分析中变量的选取、样本区间的选择以及分析方法的不同，他们的研究结论不一定都是一样的，有的甚至是完全不同的。从利率对房地产价格的影响来看，Kau 和 Keenan（2008）研究发现房地产价格与利率呈反向关系，利率上升引起房地产价格下降，反之则导致房地产价格上升1。Agawal 和 Phillips对房地产价格与抵

4、押贷款利率关系的研究结果，也得出了两者负相关的结论。Abraham 和 Hendershott（2006）2运用考虑滞后过程的住宅价格变化模型发现利率与住宅价格呈现出出负相关关系。Kenny（2009）3的研究却发现利率与房地产价格表现为正向关系。Aoki,Proudman和 Vlieghe通过建立 VAR 模型对英国货币政策对房地产价格影响的研究也验证利率与房价是负相关关系。从信贷规模对房地产的影响来看，Wi11iam.D.Lastrapes 利用美国1963年1月至1999 年8月的月度数据建立了住宅市场一般均衡模型来解释说明货币供应量对房地产价格和房屋销售量的正向冲击。Charles G

5、oodhart 和 Boris Hofmann对过去三十年结果表明：利率，货币供应量与宏观经济政策三者之间存在多重的实证关系。从 1985 年到 2006年的子样本数据中发现在房地产价格和货币供应量及利率间存在着较强的实证关系。从货币政策总体影响效果来看，Jonathan 和 Richard对美国历年的货币政策进行了深入研究，并对货币政策下的房地产市场VAR模型、长期价格模型、短期供求调整模型等进行实证分析，认为90年以后的宽松的货币政策对房地产价格有显著影响。Carlos Vargas si1va （2012） 4考察了美国货币政策变动对房地产市场冲击的影响以及货币政策对产出的影响分析。研究

6、结果表明房地产开发与投资对宽松的货币政策冲击的反应并非消极。1.3.2 国内研究现状美国金融危机之后，国内学者逐步加强货币政策对房地产价格影响方面的课题研究。国内的研究起步比较晚，大多是研究货币政策传导机制对房地产作用的影响。但是他们对货币政策对房地产的价格效果调控并不完全一致。一些学者认为，货币政策变量对房地产价格效果的影响是很显著的。然而，另一些学者认为货币政策对房地产市场调控效果影响不大。此外，一部分研究并没有详细的原因进行实证更加缺少相关的政策建议。国内大部分学者认为利率和房地产价格呈现负相关关系，货币供应量和房地产价格呈现正相关关系。王维安重点研究了货币供求对房地产价格波动的影响问题

7、，并且还对房地产价格影响因素深入讨论。梁云芳、高铁梅运用协整分析方法分析了对我国1995年至2005年的数据并且进行实证检验，结果发现利率与货币供应量与房价呈现负向关系，。回建强（2009）研究了房地产价格与货币流动性之间关系的研究，重点论述的是通胀预期下的房价走势情况5。他通过 1999-2009 年资金流动性和房价的数据分析，两者的相关系数达到了 0.83，从而得出央行的货币供应量直接影响了房地产价格。从房地产整体效果的调控来分析，孟星首先分析了多种货币政策对房价的影响效果，然后在这基础上提出相关的货币政策对房地产市场作用较弱的原因大多在于我国房地产市场存在着各种妨碍其影响的因素。刘洪玉（

8、2012）把传导机制分为数量型和价格型。数量型主要是通过调整信贷规模对房地产价格的影响，而价格型主要是通过利率来影响企业和房地产商的投资成本6。陈肯界和王学武（2010）7进一步对我国货币政策操作目标和房价波动进行了回归分析，结果验证出央行货币政策对房地产价格影响非常显著，这表明央行研究货币政策对房地产价格影响也把泡沫考虑在内。对于货币政策对房地产价格调控需要进一步的研究，本文将按照不同阶段的政策研究，选取具有典型的衡量指标对效果的产生进行效应评价。本文结合定性和定量分析的方法，通过建立VAR 模型的计量分析方法来研究货币供应量与利率水平对房地产价格的影响效果。1.4 论文研究的内容和方法1.

9、4.1 论文研究的内容我国近几年的发展离不开房地产行业的推动作用。随着房地产价格的快速上涨，国家出台了各项货币政策对其调控，其中包含了利率政策、税收政策、“新”、“老”政策因此本文主要从理论和实证两个方面对货币政策对房价的影响进行分析。从需求和供给的角度来讨论货币政策影响房地产价格的途径，主要从利率途径、货币供应量途径分析货币政策变动对房价的影响效果。在实证部分，运用利率、货币供应量与房地产价格变量建立 VAR 模型，验证出不同政策阶段货币政策变化对房地产价格的动态影响。1.4.2 论文研究的方法 一是运用博弈分析方法、金融学、经济学等经济学科中的理论观点研究我国货币政策对房地产价格。通过查阅

10、大量的中文和外文文献找到了适宜的实证检验工具。二是采用了定性分析与定量分析相结合的分析方法。一方面，从理论的角度论述货币政策对房地产价格的影响机理。另一方面，通过EVIEWS工具建立实证模型。三是运用分析和归纳相结合的方法。总结了近几年我国房地产发展状况并且分析了不同阶段货币政策调控的具体效果。在此基础上，选取具有代表性的时期，通过实证验证出我国利率与货币供应量对房地产价格的影响效果，结合我国经济实际发展状况，最后提出相关政策建议。2 我国货币政策与房地产价格关系的理论基础2.1 房地产价格及其影响因素2.1.1 房地产价格概念房地产属于不动产，指的是土地及其建筑物附着在土地上不可分离的部分，

11、是房屋财产与土地财产的总称。不可分离的部分是指环境卫生、消防、火灾等在房地产建设中必备的要求的部分；其中房屋所有权、使用权、抵押权等是依附在房地产与土地不可分离的各种权益。在我们日常生活中，土地、建筑物及其房地是房地产三种存在形式。房地产作为特殊的商品有一般性商品的特性也有其自身的独特的特点。房地产的不可移动性、不同质性、投资增值性都是其特性。房地产价格是在整个经济市场体系中有其重要的价值，在房地产经济运行和资源配置中发挥着不可忽视的作用。几乎所有的商品都离不开房地产这个空间。此外，劳动成本对房地产价格的影响也是不容忽视的，房价偏高的地方劳动成本也相应的偏高。房地产价格有价值最大的特点其对整个

12、经济的影响也比其他一般商品大。2.1.2 房地产价格的主要影响因素第一，内部影响因素。内部因素是指房地产自身的影响因素。内部因素以房地产自身的物理特性作为根本，主要是土地及其建筑物部分。土地的位置地理状况、占地面积、地质形态、绿地覆盖率、占地比例等规划指标的限制都会对房地产价格起到很大的影响。建筑物的新旧程度、质量、楼的朝向、结构设置、周围建筑的配套设施、建筑物本身的建筑风格和其纪念意义、建筑物消防设施、防震等设施的制材都会影响房价的高低。第二，外部影响因素。其中可分为地区因素和一般因素。地区因素指建筑物所在自然条件与当地经济发展情况相结合。由于建筑物使用途径不一样，各个地方的房价也不一样。住

13、宅公寓为例，所在地区的日照强度、温湿度大小、空气污染程度、噪音大小等自然条件，政府的基础设施及其公共建筑配套设施，以及当地人们的工作性质、文化素养等因素。一般因素指人口、社会、经济等对房地产价格水平综合的影响，其主要是社会经济波动程度、国家政策制度、人口居住情况等等。房地产价格的稳定前提是社会是否稳定和经济发展是否良好。利率、通货膨胀率和物价波动等经济因素通常对房价都会有一定影响。税收制度、货币政策都是国家对房价调控的措施。随着世界经济一体化的逐步深入，国际社会、文化等因素也影响着房地产价格。2.2 货币政策基本理论广义的货币政策是指中央银行对宏观经济进行协整的一切经济手段。狭义的货币政策是“

14、中央银行为了宏观经济最终目标，利用各种货币政策工具，采用货币供应量和利率政策各种货币政策的总称”。它包括货币政策工具、货币政策最终目标、中介目标等一系列内容。2.2.1 货币政策工具一般性的货币政策工具就是宏观经济“三驾马车”为我们所熟知它们都会直接影响货币政策工具，比如2009年底，各个地方陆续出台的抑制物价和房价的政策，其中包括提高房地产首付比例，提高基准利率、买卖国债等措施，以重庆为例，此政策调控直接造成重庆市主城区住宅公寓成交情况与货币政策出台前相比，成交数量减少一半。2.2.2 货币政策中介目标理论一般来说，货币政策中介目标的实现需要遵循以下几个标准：（1）可预测性，央行需要的数据能够准确的运用各项指标，根据指标加以准确的判断；（2）可控制性，根据货币政策设定的方向，准确的运用所选的指标能与货币政策最终目标相关联；（3）相关性，运用准确的指标实现货币政策的最终目标；（4）适应性，所选指标不一定在理论上有优势但是该指标能与特定国家的经济运行相适应；（5）抗干扰性，所运用的指标不会受到经济运行的干扰能够准确的反应政策的力度和效果。即使当今许多发达国家